Cải tạo chung cư cũ: Nâng mức đền bù, người dân sẽ ủng hộ

Một trong những vấn đề người dân sống tại các khu chung cư cũ quan tâm là hệ số đền bù (hệ số K) và chính sách tạm cư. Tại quận Đống Đa, quận có số lượng nhà chung cư cũ cao nhất TP với 12 khu gồm 517 nhà chung cư cũ, trong hội nghị lấy ý kiến về đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Vĩnh Hồ và phụ cận tỷ lệ 1/500 trên địa bàn các phường Thịnh Quang, Trung Liệt tổ chức ngày 8/5 vừa qua, các ý kiến người dân đều tập trung vào hệ số K. Người dân cho rằng hầu hết diện tích căn hộ cũ chỉ khoảng 35m², nếu hệ số K là 1,5 thì các căn hộ sau cải tạo không đủ diện tích bình quân 70m². Vậy số diện tích thiếu có phải mua không và cách tính giá thế nào?

Theo ông Trương Minh Quang, Trưởng phòng Kinh tế, hạ tầng và đô thị quận Đống Đa, nguyên tắc đặt ra là nơi ở mới của người dân sẽ tốt hơn nơi ở cũ, có đầy đủ chức năng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Quận Đống Đa sẽ tập trung quy gom các các nhà tái định cư thành các nhà cao tầng để dành quỹ đất phục vụ cho việc xây dựng công viên, xây dựng các chức năng đô thị như mầm non, trường học, trạm y tế hay công viên để bảo đảm các chỉ tiêu hạ tầng xã hội được bảo đảm tốt hơn khu ở hiện có.

Ông Quang khẳng định, hệ số đền bù được xác định theo các quy định của Chính phủ và hướng dẫn của UBND TP, tối đa hệ số bằng 2 với tầng 1 và bằng 1,5 đối với các tầng trên. Về tái định cư, ưu tiên tái định cư tại khu vực mà người dân đang ở hiện có. Quận Đống Đa dự kiến quy hoạch các khu tái định cư có quy mô từ 40 đến 45 tầng. Trong các khu 40-45 tầng này sẽ có các chức năng hỗn hợp bao gồm chức năng tái định cư tại chỗ cho người dân và chức năng kết hợp với chức năng thương mại và để dành khoảng 30% tổng quỹ đất dành cho đất thương mại dịch vụ.

Mới đây nhất, UBND TP Hà Nội vừa ban hành quyết định điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2025 tại ba quận trung tâm là Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Quận Đống Đa được bổ sung 3 dự án, nâng tổng số lên 28 dự án với diện tích gần 15,2 ha. Trong đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng (phường Láng Hạ) được kỳ vọng sẽ mang lại diện mạo mới cho một trong những khu nhà cũ xuống cấp lâu năm nhất quận. Ngoài ra, hai dự án khác do Ban Quản lý Dự án Đầu tư xây dựng quận thực hiện, gồm cải tạo hạ tầng, cảnh quan hồ Đống Đa) và xây mới Trường THPT Kim Liên.

Việc khởi động dự án cải tạo chung cư nguy hiểm cấp D tại 51 Huỳnh Thúc Kháng đánh dấu bước tiến quan trọng trong nỗ lực cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Hà Nội. Trong thời gian chờ xây dựng, 19 hộ dân tiếp tục tạm cư tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, trong khi 23 hộ còn lại sẽ được bố trí tạm cư tại phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy. Tại quận Cầu Giấy, tập thể Nghĩa Tân cũng đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Đây được xem là một bước tiến lớn trong lộ trình cải tạo chung cư cũ.

Còn trên địa bàn quận Thanh Xuân, có 217 nhà chung cư cũ. Sở Xây dựng hiện đang thực hiện kiểm định cho 48 nhà, trong đó 42 nhà được đánh giá nguy hiểm cấp B và 2 nhà cấp C (24 nhà do Sở Xây dựng kiểm định đã có kết quả; 18 nhà do Sở Xây dựng kiểm định chưa có kết quả; 6 nhà do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận kiểm định); 33 nhà đề nghị bổ sung kiểm định (quận đã báo cáo TP).

Theo Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Võ Đăng Dũng, Trưởng ban Chỉ đạo công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn quận Thanh Xuân, để thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn, Ban Chỉ đạo quận yêu cầu các phường có chung cư cũ tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền sâu rộng đến toàn thể nhân dân trong quận về tính cấp thiết của công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ngoài ra, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận tham mưu UBND quận kêu gọi các nhà đầu tư có năng lực để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn quận theo đúng quy định của pháp luật.

Có thể nói, việc các quận đồng loạt triển khai lập đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến nhân dân về cải tạo chung cư cũ cho thấy một bước tiến dài để việc cải tạo chung cư cũ không còn nằm trên giấy sau nhiều năm. Theo KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, chủ trương cải tạo chung cư cũ với điểm nổi bật là nâng tầng cao đến 40 - 45 tầng là điểm mới. Chủ trương này của TP đã tháo gỡ những khó khăn trước đây. Việc nâng cao tầng không chỉ đáp ứng tái định cư tại chỗ mà còn thu hút được nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây nhà cao tầng đòi hỏi chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều kỹ thuật xây dựng, hội tụ các yếu tố về kinh tế, quy trình vận hành, tiêu chuẩn về xây dựng.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chia sẻ, Luật Thủ đô năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 với những quy định đặc thù đã dần được hiện thực hóa. Theo quy định của Luật Thủ đô 2024, Hà Nội được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp; điều này tạo ra yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu chung cư cũ. Luật cũng đã tháo điểm nghẽn, tạo sự đồng thuận của người dân. Luật quy định rõ về bố trí các khu tái định cư và hệ số đền bù thỏa thuận giải phóng mặt bằng thì Hà Nội có đặc thù từ 1,5 - 2 lần nhà cũ.