Ngành chức năng vào cuộc vụ cho thuê căn hộ qua ứng dụng Airbnb

Tại văn bản này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Huỳnh Thanh Khiết cho rằng khu nhà ở cao tầng hỗn hợp thuộc dự án Hà Đô có chức năng sử dụng để ở, không đảm bảo điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư theo quy định tại Điều 12, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh kèm theo quyết định số 26/2025/QĐ-UBND do UBND thành phố ban hành ngày 27/2/2025 (Quyết định 26). Căn cứ quy định này, ông Khiết khẳng định, phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Được biết, sau văn bản trên của Sở Xây dựng và bức xúc của người cho thuê căn hộ ngắn ngày trên ứng dụng Airbnb đang bị cấm bởi Quyết định 26 của UBND thành phố, ngày 26/4 Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp) đã có buổi làm việc với đại diện Sở Xây dựng để trao đổi về nội dung cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” liên quan đến Quyết định 26 của UBND thành phố. Tại buổi làm việc này Cục chức năng của Bộ Tư pháp đề nghị xử lý theo hướng cơ quan phát hành văn bản phải tự rà soát, xử lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho biết, hiện tất cả các BQT, BQL nhà chung cư trên địa bàn thành phố đều thông báo cấm cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn ngày căn cứ theo Điều 12 Quyết định 26 và văn bản ngày 1/4/2025 của Sở Xây dựng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian gần đây Hiệp Hội BĐS thành phố tiếp tục nhận thêm 16 đơn, thư phản ánh và kiến nghị của cá nhân và đại diện cho nhiều chủ căn hộ về vấn đề này. Trong đó, một Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố đã nêu ý kiến phản đối việc cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn ngày và kiến nghị UBND thành phố, Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng có thẩm quyền ban hành kế hoạch tổ chức thanh tra, kiểm tra các chung cư trên địa bàn có dấu hiệu hoạt động lưu trú ngắn ngày theo mô hình Airbnb gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng cư dân chung cư. Đồng thời, thanh, kiểm tra các nhà chung cư về mục đích sử dụng dự án; cơ cấu căn hộ, quy mô dân số đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng. Trên cơ sở đó, đề xuất các biện pháp đề xử phạt nghiêm theo quy định của pháp luật.

Vị Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS này cũng kiến nghị thực hiện đúng các nội dung của Quyết định 26 nhằm đảm bảo trật tự đô thị, an toàn kỹ thuật, an ninh - an toàn và quyền lợi hợp pháp của cư dân chính thức.

Ngược lại, đơn của các cá nhân và đại diện của nhiều cá nhân đề nghị UBND thành phố, Sở Xây dựng bỏ quy định trên. Trong những trường hợp cho thuê căn hộ qua ừng dụng Airbnb này, ông Lưu Nhân Nghĩa phản ánh hoàn cảnh hết sức thương tâm “Trong nhiều năm qua, tôi đã cung cấp dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày tại chung cư Icon56 ở quận 4 thông qua nền tảng quốc tế Airbnb. Tôi hiện có 1 con bị tổn thương não, chậm phát triển từ khi sinh ra được vài tháng tuổi, vì lý do này tôi không thể tiếp tục công việc tại công ty do phải dành nhiều thời gian ở nhà chăm sóc chữa bệnh cho con. Chi phí chữa trị nuôi nấng bé cần tiền và thời gian, hoàn toàn nhờ vào thu nhập từ việc cho thuê căn hộ Airbnb mang lại.  Từ trước đến nay tôi chỉ kinh doanh cho thuê 1 căn hộ có 1 phòng ngủ duy nhất tại chung cư Icon56, quận 4. Vì vậy, tôi đã dành hết mọi tâm huyết và sự tận tâm, chăm sóc, đón tiếp, quản lý khách chu đáo nên nhiều năm nay, căn hộ tôi cũng như các khách du lịch của tôi chưa từng bị cư dân nào tại chung cư phàn nàn cũng như ban quản lý góp ý. Tôi mong sẽ bãi bỏ yêu cầu căn hộ phải có giấy phép PCCC và an ninh trật tự. Bởi tất cả các căn hộ trong 1 chung cư cao cấp đã được trang bị đầy đủ phương tiện máy móc và đầu báo khói PCCC. Về vấn đề ANTT, tất cả lối ra vào của chung cư đều có bảo vệ và camera theo dõi 24/24. Do đó, yêu cầu người kinh doanh ngắn hạn phải cung cấp cả 2 giấy tờ công nhận này thì thật sự là chỉ đang làm khó chúng tôi chứ nó đã có sẵn trong chung cư rồi…”. 

Ngày 15/5, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đã có văn bản trả lời về các vướng mắc, bất cập và kiến nghị xử lý trong lĩnh vực chuyển đổi xanh; phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số gửi Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính. Trong đó Cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng khẳng định, việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này. Liên quan đến nội dung này, Bộ Xây dựng đã có các văn bản ngày 6/11/2024 trả lời công dân và văn bản gửi Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh. Trong đó cơ quan chuyên ngành của Bộ Xây dựng đã nói rõ việc cho thuê căn hộ qua ứng dụng Airbnb không bị cấm.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày không phá vỡ và vượt quy mô dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án, bởi  theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, chỉ tiêu dân số bình quân của căn hộ nhà chung cư là 3,5 người. Trong dự án nhà chung cư sẽ có khoảng 25% căn hộ nhỏ với 1 phòng ngủ, 50% căn hộ vừa với 2 phòng ngủ và 25% căn hộ lớn có từ 3 phòng ngủ trở lên. Do vậy, số lượng người dân cư trú trong nhà chung cư thường thấp hơn số lượng cho phép.

Theo ông Lê Hoàng Châu, số liệu từ BQL nhà chung cư Millennium ở quận 4 nêu ra cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, chỉ có 7.138 khách thuê lưu trú ngắn ngày, trong khi chung cư Millennium có tổng số 728 căn hộ, trong đó có 350 căn hộ cho thuê ngắn ngày. Như vậy bình quân mỗi căn hộ chỉ đón 3,4 khách thuê/tháng. Nếu bình quân 2 khách thuê chung căn hộ thì bình quân mỗi căn hộ chỉ đón 1,7 lượt khách thuê/tháng. Khách du lịch nước ngoài thường chỉ lưu trú tại thành phố trên dưới 3 ngày, nên công suất khai thác cho thuê nhà không cao. Trường hợp nhóm 4-5 khách cùng thuê một căn hộ, công suất khai thác còn thấp hơn. Như vậy, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày không phải là nguyên nhân dẫn đến trường hợp làm phá vỡ quy mô dân số của nhà chung cư.

Từ phân tích trên, ông Châu nêu rõ, khi quy mô dân số của chung cư không bị quá tải, thì hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày không phải là nguyên nhân dẫn đến làm xuống cấp hạ tầng kỹ thuật, làm giảm tuổi thọ công trình; không phải là nguyên nhân dẫn đến việc địa phương không kiểm soát được đăng ký tạm trú - tạm vắng, mất an ninh trật tự khu vực; không phải là nguyên nhân chính dẫn đến việc phát sinh các hành vi tiêu cực như: sử dụng ma túy, mại dâm, cờ bạc, mở nhạc lớn, tụ tập đông người, ca hát xuyên đêm… đang diễn ra thường xuyên, công khai và không thể kiểm soát. Nhưng hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày có thể gây tác động đến môi trường sống, gây ồn ào dẫn đến có thể phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân ở chính thức và khách vãng lai ở ngắn ngày. Từ đó cần thiết bổ sung quy định pháp luật để bảo đảm quản lý hiệu lực, hiệu quả hoạt động này.