Nghịch lý tiền thuế cao hơn tiền bán đất

“Sốc” vì tiền thuế cao hơn tiền bán đất

Trong những ngày vừa qua, trên các trang mạng xã hội và các phương tiện truyền thông tại Nghệ An đang xôn xao câu chuyện chia sẻ của một người dân trú tại phường Hưng Lộc, TP Vinh về việc phải bỏ ra số tiền gần 4,5 tỷ đồng nếu muốn chuyển mục đích sử dụng khoảng 300m² đất vườn sang đất ở, trong khi giá trị thị trường của thửa đất này giới bất động sản định giá chỉ khoảng 3 tỷ đồng.

Cụ thể, vợ chồng ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng có thửa đất bám mặt đường Hòa Lộc tại phường Hưng Lộc, TP Vinh (Nghệ An), sử dụng từ trước năm 1993 và đã được cấp bìa đỏ. Do cần tiền để chữa bệnh, ngày 16/5 bà Hồng đến bộ phận Một cửa UBND TP Vinh nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển 300m² đất vườn sang đất ở với mục đích sẽ bán một nửa. Bà Hồng cho biết, do nắm được thông tin tỉnh Nghệ An sắp áp dụng bảng giá đất mới nên bà đã vội vàng đi làm thủ tục để giảm thiểu tiền thuế khi giá cũ hiện hành tỉnh Nghệ An đang áp dụng đối với khu vực đất bà đang ở là 1,9 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, quá trình nộp hồ sơ, sau nhiều lần hẹn từ cán bộ Chi cục thuế Nhà nước Khu vực X, đến ngày 23/6 bà Hồng mới nhận được giấy báo thuế.

“Cầm giấy báo trên tay, tôi choáng váng, không tin vào mắt mình khi số tiền phải nộp để chuyển đổi mục đích 300m2 đất vườn sang đất ở là xấp xỉ 4,5 tỷ đồng. Khi thắc mắc tại sao hồ sơ chúng tôi nộp trước thời điểm áp dụng bảng giá đất mới nhưng khi thực hiện lại áp dụng theo bảng giá mới thì cán bộ thuế bảo đến Sở Nông nghiệp và Môi trường để thắc mắc, vì hồ sơ do bên đó chuyển sang chậm”, bà Hồng chia sẻ.

Được biết, diện tích mà vợ chồng bà Hồng có ý định tách thửa, chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở thuộc thửa đất cũ, nằm trong khuôn viên đã được cấp bìa đỏ. Theo bảng giá cũ của tỉnh Nghệ An, giá đất khu vực này được áp dụng là 1,9 triệu đồng. Tuy nhiên, từ ngày 21/5, địa phương này ban hành giá đất mới, giá đất khu vực này đã tăng vọt lên 15 triệu đồng/m². Trước đó, vào đầu năm 2025, gia đình bà Nguyễn Thị Hồng rao bán với giá 12 triệu đồng/m² nhưng nhiều người đến xem thực tế, cho rằng giá quá cao so với thị trường nên chỉ định giá 10 triệu đồng/m².

Giá đất cao ngất ngưởng làm khó người dân

Một lãnh đạo tại phường Hưng Lộc, TP Vinh thông tin, áp dụng bảng giá mới, giá đất trên địa bàn phường này đã tăng tương đương 10 lần khiến người dân gặp khó khăn khi đi làm thủ tục chuyển đổi. Thực tế, đã có nhiều công dân mang hồ sơ đến bộ phận Một cửa rồi lại mang về khi biết mức thuế phải nộp quá cao. Đơn cử, để chuyển đổi 150m2 từ đất vườn sang đất ở trên địa bàn phường Hưng Lộc, nếu bảng giá đất cũ người dân chỉ phải đóng mức thuế 270 triệu đồng, nhưng áp dụng bảng giá mới phải nộp 1,5 tỉ đồng. Điều đáng nói, nhiều thửa đất nằm trong các con hẻm rất nhỏ, giá trị đất không cao nhưng vẫn phải gánh mức giá quá cao. Được biết, bảng giá đất này ở phường được xây dựng thấp hơn so với bảng giá đã công bố, nhưng khi chuyển lên cấp trên đã được chỉnh sửa theo hướng tăng thêm.

Ông Võ Hồng Hải, Phó Chánh Văn phòng UBND TP Vinh, phụ trách Trung tâm Phục vụ hành chính công cho biết thêm, từ khi áp dụng bảng giá mới, số hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Trung tâm đã giảm. Tuy nhiên, do chỉ còn mấy ngày nữa là chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp nên vẫn có nhiều người tranh thủ đến nộp hồ sơ hành chính. Được biết, sở dĩ có việc tiền thuế tăng nhiều lần khi người dân tiến hành các thủ tục liên quan đến đăng ký biến động đất đai là do mới đây, tỉnh Nghệ An đã ban hành quyết định áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng cao so với bảng giá trước đó, có nơi tăng đến 15 lần so với bảng giá giai đoạn 2020 - 2024. Chính sách này được áp dụng kể từ ngày 21/5 khiến người dân gặp khó khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau điều chỉnh, giá đất tại Nghệ An đã tăng vọt, thậm chí bất thường. Đơn cử, tại TP Vinh, giá đất bám Quốc lộ 1A (đường Quang Trung) được điều chỉnh từ 52 triệu đồng/m² lên 150 triệu đồng/m² (tăng hơn 2,8 lần); các lô góc 2 mặt đường tại tuyến này tăng từ 53 triệu đồng/m² lên 165 triệu đồng/m² (tăng hơn 3 lần). Tại các tuyến đường liên xã, khu vực ngoại ô TP Vinh cũng có mức tăng đột biến. Trong đó, đường 72 m nối TP Vinh - Cửa Lò tăng từ 3 triệu đồng/m² lên 35 triệu đồng/m² (tăng 11,6 lần). Các lô đất trên tuyến đường nối TP Vinh - Cửa Hội (Tỉnh lộ 535A đến Tỉnh lộ 353B) đoạn qua xã Nghi Xuân tăng từ 1,2 triệu đồng/m² lên 18 triệu đồng/m² (tăng 15 lần). Tại các huyện, thị xã lần điều chỉnh này giá đất cũng tăng từ 2 - 10 lần, nhất là những khu vực bám các tuyến đường lớn.

Qua tìm hiểu được biết, bảng giá đất nói trên được UBND tỉnh Nghệ An áp dụng trước đó đã được HĐND tỉnh Nghệ An thông qua tại Nghị quyết số 03/2025/NQ-HĐND sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2019/NQ-HĐND của HĐND tỉnh thông qua bảng giá đất trên địa bàn Nghệ An giai đoạn 2019-2024. Cùng với đó, Nghị định 103/2024/NĐ-CP ban hành, có quy định về thu 100% tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sang đất ở nên tỉnh Nghệ An đã áp dụng, thực hiện việc điều chỉnh giá đất dẫn đến khi bảng giá đất mới được ban hành, nhiều người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất "sốc nặng" vì giá tăng cao.

Chủ trương điều chỉnh mức thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở theo hướng tăng là cần thiết, tránh để bị lợi dụng đầu cơ đất, tuy nhiên, áp mức thuế theo khung giá nào cũng cần phải đảm bảo mang tính thực tiễn, trong đó không thể không tính đến quyền lợi hợp pháp của người dân, nhất là với những mảnh đất mà họ sử dụng đã lâu và do cha ông để lại. Hiện nay, các bộ, ngành và nhiều địa phương trong cả nước đã kiến nghị Chính phủ xem xét để sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP để đưa về mức chuyển mục đích như trước đây là 50% nhưng thẩm quyền quyết định là của Chính phủ nên phải chờ đợi.