“Khai tử” BT và bài học sau cuộc truy vết sai phạm: "Góc khuất" BT bên sông Sài Gòn

Khác với BOT, các dự án BT ít vấp phải phản ứng của người dân dù có nguy cơ dẫn đến thất thoát, thiệt hại cho ngân sách. Không được giám sát nên người dân cũng rất khó thấy những "góc khuất" của BT.

Theo một chuyên gia kinh tế, do "một mình, một chợ", tính minh bạch và cạnh tranh không cao nên nhà đầu tư (NĐT) luôn được lợi bởi chính yếu tố giá cả "sản phẩm công" mà "bên mua" đặt hàng. Không theo quy luật thị trường, giá cả đó lại theo quy trình dự toán, quyết toán của một dự án đầu tư vốn dễ bị thay đổi bởi nhiều yếu tố… phi thị trường.

Trước đây, quỹ đất mà Nhà nước thanh toán cho NĐT được định giá ngay sau khi ký hợp đồng BT). NĐT thường "trúng đậm" nhờ giá đất chênh lệch tăng rất nhiều lần so với lúc mới tiếp nhận đất. Dự án BT dễ dàng trở thành "chùm khế ngọt"...

Mới nhưng… "nóng" dai dẳng

Tại Kỳ hợp thứ nhất Quốc hội Khoá XV vừa qua, các đại biểu Quốc hội nhận được báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của Kiểm toán Nhà nước (KTNN), chỉ ra một số vi phạm, hạn chế, sai sót trong quá trình đầu tư, quản lý dự án BOT và BT. Trong báo cáo này, báo cáo của KTNN đã "điểm mặt" nhiều dự án BT tại khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh).

 Được Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, KĐTM Thủ Thiêm rộng 930ha nằm trên bán đảo cùng tên, đối diện quận 1 qua bờ sông Sài Gòn, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mang tầm cỡ quốc tế. Đây cũng sẽ là đô thị bền vững, kết hợp chặt chẽ với các điều kiện cảnh quan tự nhiên, đẹp bậc nhất Đông Nam Á. Để hình thành KĐTM (với 5 khu vực chính gồm Khu lõi trung tâm và các khu dân cư phía Bắc, dọc đại lộ Mai Chí Thọ, phía Đông và Khu Châu thổ phía Nam), chính quyền thành phố đã mất 10 năm giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, khoảng 15.000 hộ dân đã di dời; chấp nhận áp lực trả lãi vay phát sinh có khi mỗi ngày lên khoảng 2,9 tỷ đồng…

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện quy hoạch, bên cạnh mặt được, đã xảy ra nhiều tồn tại, thiếu sót gây bất bình trong nhân dân. Các tồn tại của dự án BT tại đây cũng góp một phần làm cho Thủ Thiêm… "nóng".

Theo KTNN, quá trình thực hiện các hợp đồng BT tại đây (gồm dự án 4 tuyến đường chính; dự án hạ tầng khu dân cư phía Bắc - hoàn thiện đường trục Bắc - Nam và dự án cầu Thủ Thiêm 2; tổng mức đầu tư - TMĐ của 3 dự án này được UBND Thành phố phê duyệt hơn 19.787 tỷ đồng).

Theo Thanh tra Chính phủ, toàn bộ quỹ đất trong KĐTM Thủ Thiêm gần 222ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Thế nhưng, UBND thành phố đã sử dụng chủ yếu diện tích này thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định NĐT, không thông qua đấu thầu dự án hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) không qua đấu giá quyền SDĐ, chưa phù hợp các quy định của Luật Đất đai và Luật Đấu thầu. Đáng lưu ý, UBND thành phố đã tổ chức công tác xác định giá đất, thiếu chính xác, chưa đúng quy định để tính tiền SDĐ thanh toán đối ứng cho các dự án BT như kể trên.

Thanh tra Chính phủ cho rằng, chính các tồn tại, thiếu sót (từ phía chính quyền) mà NĐT được hưởng lợi do chênh lệch giá đất (chênh lệch địa tô) từ việc được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo hình thức hợp đồng BT.

BT là… "chùm khế ngọt"

Điều mà dư luận xì xầm bán tán nhất chính là phần quỹ đất mà "bên mua" dùng để thanh lý một phần giá trị "hàng", chính là các dự án BT. Tại dự án BT hạ tầng Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục Bắc - Nam (giá trị hợp đồng hơn 2.641 tỷ đồng), trong TMĐT 3.345,6 tỷ đồng mà UBND thành phố phê duyệt cho NĐT (Công ty CP Phát triển Hạ tầng kỹ thuật TP Hồ Chí Minh - CII), Thanh tra Chính phủ phát hiện có một số khoản chi không đúng quy định với tổng giá trị 411 tỷ đồng. Thanh toán hợp đồng BT cho Công ty CII, tháng 4/2016, UBND thành phố ký Quyết định 1984/QĐ-UBND giao 9 lô đất (tại khu chức năng số 3 và 4 KĐTM Thủ Thiêm) gồm 90.078,3 m² đất sử dụng ổn định lâu dài xây dựng nhà ở và 6.053,6 m² đất sử dụng 50 năm xây dựng văn phòng cho thuê.

Tựa như chuyện xảy ra tại Khánh Hoà, trong lúc dự án BT chưa hoàn tất thì NĐT đã cùng đối tác triển khai dự án bất động sản Lake View tại một trong những lô đất được giao, cho ra sản phẩm nhà phố có giá bán từ 28-35 tỷ đồng/căn. Cuối năm 2017, DN tiếp tục triển khai dự án Thủ Thiêm River Park tại các khu đất còn lại 1.140 căn hộ (bao gồm căn hộ cao cấp, biệt thự, biệt thự trên không, căn hộ sân vườn…). Trong một báo cáo, DN xác định, 9 lô đất (hơn 9,6ha) được UBND thành phố thanh toán có giá trị hơn 2.855 tỷ đồng.

Tháng 4/2018, UBND thành phố đồng ý cho bán đấu giá QSDĐ 9 lô đất thuộc Khu chức năng số 1 KĐTM Thủ Thiêm (cạnh 9 lô đất đã giao cho CII). Dư luận cảm thấy "sốc" khi lô đất được đưa ra bán đấu giá nhỏ hơn (tổng diện tích chỉ 7,8ha), chưa có hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông kết nối nhưng giá khởi điểm đã là 27.000 tỷ đồng.

Thực tế lâu nay những ai quan tâm đến câu chuyện BT đều biết, các NĐT trước khi đặt bút ký hợp đồng BT với chính quyền, điều khiến DN háo hức nhất chính là khu đất mà họ sẽ được hoán đổi với dự án BT. Hầu hết đấy là những khu đất đang nằm tại vị trí “vàng”, hoặc ít ra đối chiếu theo quy hoạch, có khả năng sinh lợi, sức cạnh tranh cao (khi DN đầu tư dự án); đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, giao thông. Sự hấp dẫn khi “trúng” dự án BT với nhiều NĐT chính là “lợi nhuận kép” này. Mức độ đạt được “lợi nhuận kép” của DN tuỳ thuộc rất nhiều vào thái độ và sự “rộng tay” của phía chính quyền – khi đó là đối tác công của DN.

TS Trần Khắc Tâm cho biết, nhiều DN có năng lực nhưng họ không có cơ hội “chen chân” hoặc may mắn được thực hiện các dự án BT. Nguyên nhân đơn giản là do NĐT dự án BT thường được chỉ định thầu chứ không đấu thầu rộng rãi. Nhìn từ góc độ của bên mua sắm tài sản công, khi thực hiện dự án BT, phía nhà nước mất chi phí 2 lần thẩm định giá gồm dự toán chi phí công trình và quyết toán giá trị công trình.

“Nếu khâu này không được thực hiện chặt chẽ, đúng pháp luật thì giá công trình sẽ đội vốn – đúng như mong muốn của nhiều NĐT, bởi như thế sẽ được thanh toán nhiều đất hơn. Trong khi đó, quỹ đất dùng để đổi công trình, nếu chính quyền không cho tiến hành đấu giá mà sử dụng theo khung giá thường được ban hành vào kỳ họp HĐND cuối năm, thường chưa tới một nửa giá thị trường. Vậy là ngân sách nhà nước lại dễ dàng thất thoát", TS Trần Khắc Tâm phân tích.

Chính do quy định của pháp luật chưa rõ ràng, thiếu nhất quán nên dễ dẫn đến việc chỉ định thầu trong hoạt động đầu tư BT. Trong khi đó, xét về mặt chủ quan, sự vận dụng pháp luật lại không nhằm tối đa hóa lợi ích của nhà nước. Do vậy, để phương thức đối tác công tư PPP nói chung không phải là “chùm khế ngọt”, trừ các trường hợp đặc biệt (như dự án công trình liên quan đến quốc phòng - an ninh), cần áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi kêu gọi NĐT, cả trong nước và quốc tế.

“Không riêng gì việc thực hiện hợp đồng BT đã bị khai tử, mà trong rất nhiều hoạt động khác liên quan đến ngân sách, một khi nâng cao được tính càng minh bạch thì cũng nghĩa với việc thu hẹp dần những góc khuất, mầm mống làm nảy nở tiêu cực, tham nhũng”, một luật sự bày tỏ quan điểm.

Mất cân đối nghìn tỷ, khó xử nghiêm người sai phạm!

26.315,9 tỷ đồng (tương đương hơn 1,2 tỷ USD) là con số mà UBND TP Hồ Chí Minh phải thu hồi và hoàn trả tiền đã tạm ứng từ ngân sách Nhà nước không đúng quy định đã đầu tư cho KĐTM Thủ Thiêm (tính đến ngày 30/9/2019). Thực hiện kiến nghị của Thanh tra Chính phủ, UBND TP Hồ Chí Minh còn đang tính lại tiền SDĐ của các dự án đã giao cho nhà đầu tư, đảm bảo không thất thoát tài sản Nhà nước và khắc phục tình trạng mất cân đối (hơn 8.734,3 tỷ đồng) khi đầu tư xây dựng KĐTM này.

Riêng với phương án khai thác quỹ đất tại đây, một nguồn tin cho biết, Chủ tịch UBND thành phố đã chấp thuận đấu giá QSDĐ 4 lô đất, tổng diện tích trên 3ha. Thành phố cũng đã chấp thuận phương án đấu giá tài sản tạo lập bằng vốn ngân sách đối với giá trị QSDĐ và công trình xây dựng trên đất, tài sản khác gắn liền với đất tại 3 lô đất (gần 4,6ha) thuộc khu 38,4 ha trong dự án KĐTM Thủ Thiêm. Hiện 3 lô đất này đã hoàn tất xây dựng 14 block với 2.220 căn hộ và các dịch vụ tiện ích…

Liên quan sai phạm tại dự án KĐTM Thủ Thiêm, lãnh đạo thành phố cho biết, có hơn 60 cán bộ, đảng viên bị kỷ luật. Qua tìm hiểu của PV Báo CAND, người bị nặng nhất chỉ chịu hình thức cảnh cáo (3 trường hợp), 2 người bị khiển trách, còn lại bị phê bình, trong số này có ông Tất Thành Cang. Thời điểm ký quyết định phê duyệt dự án và ký tắt hợp đồng dự án đầu tư xây dựng 4 tuyến đường chính trái thẩm quyền, ông Cang là Thành ủy viên, Giám đốc Sở GTVT. Ông Cang chỉ bị phê bình là do… hết thời hiệu xử lý.