Hàng Bài sánh ngang đại lộ Montaigne, Paris?

1 tỷ hay bao nhiêu tỷ/m²?

Khu đất rộng hơn 4000 m² tại 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng suốt 7 năm kể từ khi khởi động dự án xây dựng Trung tâm thương mại văn phòng và nhà ở tái định cư, thuộc địa bàn Hoàn Kiếm, Hà Nội liên tục tạo "dư chấn" bất ngờ. Nếu như cuối năm 2010, lô đất gây sốc với việc một số hộ dân ra giá với chủ đầu tư mức đền bù 1 tỷ đồng/m², thì hiện đang có ý kiến phải… cao hơn, thậm chí không thể tính bằng tiền tỷ.

Giả sử mức đền bù nói trên được chấp thuận, Hà Nội sẽ có tên trong top 6 thành phố có khu phố giá đất đắt nhất thế giới và theo tiền lệ đó, rất có thể trong tương lai không xa, Hà Nội sẽ có phố vượt mọi kỷ lục, vươn lên chiếm vị trí đắt nhất thế giới (bởi vị trí quán quân hiện thuộc đại lộ Princess Grace (Monaco) có giá 190.000 USD/m², tương đương khoảng 3,8 tỷ đồng). Con số 3,8 tỷ đồng/m² sẽ không quá lớn để Hà Nội lập kỷ lục phá vỡ nếu tiền lệ đòi bồi thường tiếp diễn như hiện nay!  

Theo các chuyên gia bất động sản, con số 1 tỷ đồng/m² hay ở mức cao hơn, cũng chỉ là mức "thách giá" trong dự án đền bù, giải phóng mặt bằng, còn thực tế ở Hà Nội chưa có giao dịch nào đạt số khủng này. Tại những vị trí được coi đắc địa như xung quanh Hồ Gươm, cũng không thể đưa ra đoán định mỗi mét vuông đất trị giá bao nhiêu vì không có giao dịch bán mua trên thực tế, trong khi nhiều vị trí khác mang ý nghĩa lịch sử, văn hóa, được coi đất vô giá.

Giao dịch trên thị trường, đắt nhất cũng dừng lại ở con số vài trăm đến dăm trăm triệu đồng mỗi mét vuông thuộc các khu sầm uất, có khả năng kinh doanh sinh lời cực cao. Còn lại, giao dịch hiện chưa chứng kiến con số 1 tỷ, 2 tỷ đồng/m² mà chủ yếu thông qua đồn thổi, phỏng đoán.

Phố Hàng Bài trong top 10 khu phố đắt nhất thế giới.

Thế nhưng giữa giá đồn thổi và phỏng đoán với giá để mua bán thực là khoảng cách quá lớn, bởi giả sử một doanh nghiệp hay tư nhân bỏ 100 tỷ đồng để mua 100m² đất tại Hàng Bài, thì người mua phải tính toán giá trị thực sinh lời mỗi tháng được bao nhiêu, trong khi với 100 tỷ đồng gửi qua ngân hàng, mỗi tháng đã có hơn 1 tỷ đồng tiền lãi còn nếu cho vay nóng thông thường cũng có lãi vài tỷ đồng trở lên. Và nếu như Hàng Bài đạt 500 triệu - 1 tỷ/m² thì Hà Nội còn nhiều khu phố khác sánh ngang, thậm chí vượt Hàng Bài. Nếu theo cách tính đó, có lẽ Hà Nội chiếm luôn cả 10 khu phố đắt nhất thế giới!

Giá thị trường là bao nhiêu?

Dự án xây dựng Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà tái định cư tại 22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Trưng là một trong những dự án trọng điểm của quận Hoàn Kiếm đã được thành phố duyệt và đã có quyết định thu hồi đất từ năm 2004. Sau 7 năm với hàng loạt cuộc họp, thương thảo và các quyết định, việc đền bù giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể hoàn tất. Nguyên nhân gây chậm giải phóng mặt bằng là do có xung đột giữa quyền lợi giữa chủ đầu tư và các hộ dân.

Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thời Đại Mới T&T, áp dụng hình thức bồi thường rất cao, lên tới 500 triệu đồng/m² và đã thanh toán cho 15/17 hộ dân. Con số 1 tỷ đồng/m² đang là bài toán hóc búa đối với công ty này khi 2 hộ dân còn lại chưa di chuyển. Công ty cổ phần Thời Đại Mới T&T cho rằng, họ đã tổ chức các cuộc tiếp xúc, thỏa thuận và đưa ra nhiều phương án hỗ trợ "hết sức thỏa đáng" nhưng 2 hộ dân còn lại vẫn không chấp thuận và đòi hỏi mức hỗ trợ bồi thường quá cao, không thể đáp ứng được.

Chẳng hạn, phía chủ đầu tư cho rằng đã "đưa ra phương án bồi thường hết sức thỏa đáng với tổng giá trị bồi thường lên đến gần 49 tỷ đồng", trong đó diện tích tầng 1 phía ngoài mặt đường là 500 triệu đồng/m² và diện tích tầng 1 bên trong không có nóc là 300 triệu đồng/m². Tầng 2, bao gồm cả diện tích lấn chiếm là 250 triệu đồng/m², cao hơn 10% so các hộ dân có cùng diện tích tại tầng 2, số nhà 22 - Hàng Bài đã di chuyển. Trong khi đó, 2 hộ dân còn lại "bác bỏ" việc họ được Công ty cổ phần Thời Đại Mới T&T đã đạt được thỏa thuận và mức đền bù công ty này đưa ra là "chưa tương xứng".

Khung giá đất mà thành phố Hà Nội ban hành, hiện mức cao nhất ở trung tâm quận Hoàn Kiếm là 81 triệu đồng/m². Nhưng ở dự án này, việc đền bù của chủ đầu tư đã thoả thuận ở mức 500 triệu đồng/m². Vấn đề là "giá thị trường" ở đây được hiểu như thế nào và mức nào mới được coi sát thị trường.

Bởi như phố Hàng Bài, các khu đất có vị trí đắc địa cũng chỉ được đưa ra giá sau khi so sánh với khu khác có vị trí tương tự, trong khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng thực tế hầu như không có. Theo lẽ thường, người bán, người chuyển nhượng luôn tìm cách đòi hỏi để đạt được mức cao nhất, tốt nhất. Ngược lại, người mua, người nhận chuyển nhượng tìm cách thương thảo để "kéo giá" xuống mức thấp nhất. Không đạt được điểm giao này, coi như thoả thuận đổ vỡ.

Một số hộ dân không nhất trí kết luận của Chủ tịch UBND quận Hoàn Kiếm.

Nếu có cơ sở để đạt được lớn hơn về tiền bạc, người ta thường nghĩ ra đủ cách làm giá từ mảnh đất quý hơn vàng của mình. Trong khi đó, nếu thực sự vì lợi ích chung, lợi ích cộng đồng mà Nhà nước xét thấy cần thực hiện thì việc thỏa thuận, đền bù chỉ là một trong các hình thức được áp dụng. Sau thỏa thuận là cưỡng chế.

Việc tìm điểm giao về mức giá không thể là việc bên tung bên kéo, bên đẩy cao, bên hạ xuống rồi lại loay hoay tìm sự thỏa thuận. Nhà nước có công cụ để thực hiện nghiêm luật pháp, vấn đề quan trọng là chính quyền sở tại phải đảm bảo rằng, việc thực hiện dự án phải đúng và tuân thủ pháp luật. Nếu vì lý do nào đó làm sai pháp luật, tất lòng dân không dễ thuận. Còn nếu khẳng định được vững chắc đúng luật, thì luật pháp phải nghiêm minh.

Được biết, ngày 2/3/2011, UBND quận Hoàn Kiếm có quyết định cưỡng chế thu hồi phần đất còn lại trong dự án nói trên và tỏ rõ quyết tâm thực hiện ngay trong tháng 3. Trong khi đó, việc khiếu nại của người dân chưa dừng lại.

Quyết định cưỡng chế.

Đòi hỏi quá cao, không đáp ứng được

"Công ty cổ phần Thời Đại Mới T&T đã phối hợp chặt chẽ với tổ công tác giải phóng mặt bằng phường Hàng Bài chuyển quyết định của UBND quận Hoàn Kiếm đến tận tay từng hộ gia đình, đồng thời kết hợp với các đoàn thể, chính quyền cơ sở tiếp tục gặp gỡ, vận động, thuyết phục. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tổ chức các cuộc tiếp xúc thỏa thuận và đưa ra nhiều phương án hỗ trợ hết sức thỏa đáng, tuy nhiên, các hộ dân vẫn không chấp thuận và đòi hỏi mức bồi thường hỗ trợ quá cao, không thể đáp ứng được. (Bà Vi Thị Thu Hà, Giám đốc Công ty cổ phần Thời Đại Mới T&T nêu trong báo cáo ngày 14/3/2011).

Phải thỏa thuận giá theo cơ chế thị trường

"Dự án xây dựng Trung tâm thương mại này đang bị người dân sống nơi đây kịch liệt phản đối bởi sự khuất tất, mập mờ, thiếu công khai về mặt pháp lý. Người dân không hề được biết rất nhiều thông tin cơ bản, không hề được tham gia góp ý với dự án đã lấy đi nơi sinh sống của mình… Chúng tôi kiến nghị các cơ quan nhà nước xem xét lại dự án này… Giả sử dự án tuân theo đúng trình tự, thủ tục thực hiện thì chủ đầu tư muốn thực hiện dự án phải có biên bản hợp pháp thỏa thuận giá theo cơ chế thị trường với dân, khi được sự đồng ý về giá cả với chúng tôi thì mới là việc làm đúng tuân theo quy định của pháp luật…". (Ông Hoàng Quốc Định, đại diện các hộ dân trong dự án bị thu hồi nêu trong bản phân tích ngày 7/3/2011 gửi CSTC).

Không thực hiện, sẽ cưỡng chế

"Trình tự, thủ tục thực hiện dự án đã được chủ đầu tư thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, chủ đầu tư cũng đã tổ chức nhiều buổi tiếp xúc, trao đổi, nói chuyện với các hộ dân một cách công khai, minh bạch, rõ ràng. Các hộ dân khiếu nại đã được các cấp có thẩm quyền giải quyết theo đúng quy định.

Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư và UBND quận Hoàn Kiếm đã làm hết sức và tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ dân. Nếu các hộ dân vẫn không thực hiện sẽ theo ý kiến chỉ đạo tại văn bản 8311 của UBND thành phố, thì áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định. UBND quận Hoàn Kiếm có quyết định hành chính thực hiện việc thu hồi đất theo Quyết định 7774 của thành phố (kết luận của ông Vũ Văn Viện, Chủ tịch UBND quận Hoàn Kiếm tại cuộc họp chiều ngày 22/2/2011 về việc tiếp xúc giải quyết đơn khiếu nại của các hộ dân tại dự án 22-24 Hàng Bài).