Nhức nhối đất công

• Phiên bản "đúng quy trình"
• Phải cắt đứt vòng lặp luẩn quẩn

Và có chuyên gia nói rằng, thất thoát lớn nhất đối với tài sản quốc gia chính là tài sản về đất đai! Có thể nói, xưa nay chuyện đất công luôn là đề tài nhức nhối, những người có quyền thì tìm cách biến đất công thành đất tư, doanh nghiệp thì lợi dụng mối quan hệ, mua đất công với giá rẻ.

Vừa qua, một vụ việc nổi cộm trong vi phạm mua bán nhà, đất công liên quan đến Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ Nhôm) ở Đà Nẵng đã từng gây xôn xao dư luận. Rất nhiều khu đất, nhà công sản bán cho ông Vũ được tập thể lãnh đạo UBND TP Đà Nẵng thống nhất bán mà không qua đấu giá. Đó là kết quả của sự quản lý lỏng lẻo, sử dụng sai trái nguồn đất công của nhà nước.

Ở TP HCM, Công ty TNHH Một thành viên đầu tư và xây dựng Tân Thuận (Công ty Tân Thuận, vốn 100% vốn thuộc văn phòng Thành ủy TP HCM) ký bán khu đất hơn 30ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè cho Công ty Quốc Cường Gia Lai với giá… 1,29 triệu đồng/m². Đó chỉ là 2 câu chuyện điển hình trong số những vụ mua bán đất công sai quy định đã diễn ra.

Nhưng bên cạnh chuyện mua bán đất công, chuyện “đổi đất lấy hạ tầng” ở cơ chế BT (xây dựng - chuyển giao) cũng đang có nguy cơ dẫn tới thất thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước. Theo cơ chế, những mảnh đất vàng được đổi hay giao cho các doanh nghiệp làm dự án đang nảy sinh nhiều vấn đề.

Trước tiên phải nhìn nhận rằng, một khi ngân sách Nhà nước tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng trong khi Nhà nước lại chỉ có đất đai là vốn quý, thì chủ trường hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai là một chủ trương cần thiết. Và thực tế, một số dự án BT đã góp phần phát triển hạ tầng ở các địa phương, đó là kết quả dễ nhìn thấy.

Chẳng hạn như ở Hải Phòng, các dự án cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT được đánh giá là cách làm hay và hiệu quả. Cụ thể, tháng 4/2017, một công ty được lựa chọn là nhà đầu tư Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhiều chung cư cũ ở Hải Phòng với tổng mức đầu tư hơn 800 tỷ. 

Các căn hộ mới được cấp lại cho cư dân chung cư, và để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, một tỷ lệ căn hộ được cấp cho nhà đầu tư kinh doanh thương mại. Ngoài ra, nhà đầu tư sẽ được hoàn vốn bằng quỹ đất đối ứng khác.

Song, vấn đề không chỉ nằm ở hạ tầng; và cho đến nay, các cơ quan chức năng chưa công bố thống kê chính thức nào về số các dự án BT cũng như hiệu quả của chúng trên bình diện quốc gia. Trong khi đó, các dự án BT đang có xu hướng nở rộ ở các địa phương, nhất là khi hình thức BOT đang bị người dân phản đối.

Ở Hà Nội, chỉ trong tháng 6 vừa qua đã một số dự án lớn theo hình thức BT ra đời. Tại Hội nghị “Hà Nội 2018 - Hợp tác Đầu tư và Phát triển” diễn ra vào trung tuần tháng Sáu, giấy chứng nhận đầu tư đã được trao cho chủ đầu tư dự án xây dựng tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên (dài 1,65 km nối từ đường Minh Khai đến đường Vành đai 2,5) với tổng trị giá vào khoảng 1.373 tỷ đồng qua việc đổi gần 60 ha đất.

Ngay sau đó, các quyết định phê duyệt chỉ giới hai tuyến đường, tuyến từ Khu đô thị Ecopark đi đến đường 179 và tuyến đường Đa Tốn đi đường Hà Nội - Hải Phòng cũng được trao cho các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp này cam kết bỏ ra tổng vốn đầu tư 3.433 tỷ đồng để đổi lấy 74,6 ha đất bên huyện Gia Lâm, Hà Nội.

Đó là những dự án BT mới, còn quy mô của các dự án BT đã có trước đó ở Hà Nội là rất lớn. Một báo cáo của UBND thành phố Hà Nội về các dự án BT vào tháng 6-2017 cho thấy, với 16 dự án đã và đang triển khai từ năm 2015 về trước, tổng mức đầu tư đã lên tới 28.874 tỉ đồng.

Tương tự, ở TP HCM, theo tài liệu của Kiểm toán Nhà nước, từ tháng 4-2015 tới tháng 3-2016, Thành phố đã phê duyệt 17 dự án PPP (công tư đối tác), trong đó có tới 11 dự án BT do các nhà đầu tư đề xuất.

Tháng 6-2016, Thành phố đã phê duyệt dự án BT phòng chống lũ giai đoạn 1 do Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Trung Nam đề xuất với tổng vốn đầu tư tới 9.926 tỷ đồng và trình Thủ tướng chấp thuận dự án BT xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 do 3 doanh nghiệp liên quan đến bất động sản đầu tư với số vốn 5.254 tỷ đồng. 

Và tất nhiên, đi kèm với đó là một số lượng lớn đất đai phải chuyển giao cho doanh nghiệp.

Như vậy có thể thấy rằng, đã và sẽ có một số lượng rất lớn đất công mang ra đổi. Nhưng câu hỏi đặt ra là Nhà nước và nhân dân có được lợi từ các dự án BT này? Chưa thể trả lời một cách rõ ràng câu hỏi này, nhưng qua một số báo cáo của các cơ quan chuyên ngành, một phần đáp án đã được hé lộ. 

Đầu tiên theo Nghị định 15, văn bản pháp luật cao nhất hiện nay liên quan đến hợp tác công tư (PPP) quy định tại khoản 2, Điều 10 thì: “Tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư không được thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư“. 

Quy định này, có thể khiến Nhà nước không được lợi từ dự án BT, bởi thực chất gần như 85% dự án là vốn của Nhà nước hoặc là vốn của Nhà nước đi vay với mức lãi suất cao hơn lãi suất Nhà nước huy động để đầu tư thực hiện dự án.

Đó là chưa kể, báo cáo của cơ quan kiểm toán cho biết thêm rằng, có tình trạng nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu không đạt theo cam kết trong hợp đồng, hoặc ký hợp đồng nhưng không quy định phần vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư. 

Điều này dẫn đến dự án chủ yếu được thực hiện bằng vốn vay ngân hàng, làm tăng giá trị dự án BT, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.

Hơn nữa, như đã nói, giá đất của các khu đất thanh toán cho các hợp đồng BT thường bị định giá thấp hơn giá thị trường rất nhiều, do không thông qua đấu giá, làm thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước.

Có thể nói, các chủ trương, chính sách nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương như hình thức BT là không sai, nhưng những chính sách đó đang cho thấy có bất cập và cả sự biến tướng làm lệch lạc mục tiêu ban đầu.