Khách hàng được đền bù nếu có đủ căn cứ bị xâm hại quyền lợi

• Điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị phường Xuân La và Nghĩa Đô
• Điều chỉnh Quy hoạch xây dựng vùng TPHCM
• Điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và phụ cận

Mới đây, cư dân khu đô thị Ngoại giao đoàn (Hà Nội) phản đối việc điều chỉnh quy hoạch khu đô thị này (nâng mật độ xây dựng; một số khu vực phục vụ công cộng được xây dựng thành chung cư, trung tâm thương mại...) dù đã được UBND TP Hà Nội cho phép. 

Thực tế, tại một số nơi cũng có việc sau khi khách hàng mua nhà và về ở để hưởng các tiện ích công cộng như công bố trong quy hoạch ban đầu thì chủ đầu tư lại điều chỉnh tăng mật độ sử dụng đất. Chúng tôi có cuộc trao đổi với luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình (Công ty Luật Bảo Ngọc) về các vấn đề pháp lý xung quanh chủ đề này.

Phóng viên (PV): Thưa ông, sau khi xem xét kỹ quy hoạch khu đô thị mà chủ đầu tư công bố, thấy rõ những tiện ích công cộng như khu vui chơi, trường học, cây xanh, đặc biệt là mật độ xây dựng thấp, khách hàng ký hợp đồng mua nhà và chấp nhận trả số tiền cao hơn để chọn căn có view đẹp (khoảng không gian). Thế nhưng sau đó, chủ đầu tư lại điều chỉnh quy hoạch, làm giảm những tiện ích công cộng, ảnh hưởng không tốt đến không gian sống, khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư vì phá vỡ quy hoạch hay không?

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình: Gần đây, báo chí đã nhiều lần đưa tin về việc cư dân khu đô thị Ngoại giao đoàn phản đối việc điều chỉnh quy hoạch khu đô thị này, mặc dù việc điều chỉnh này đã được UBND TP Hà Nội cho phép. Để xác định khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư vì phá vỡ quy hoạch như công bố ban đầu hay không thì trước hết cần phải xem quy hoạch ban đầu với quy hoạch điều chỉnh khác nhau thế nào? 

Nếu quy hoạch ban đầu là căn cứ để thu hút cư dân đến mua nhà và sinh sống ở đây nhưng nay lại bị điều chỉnh thì rõ ràng là cư dân đã không được hưởng những tiện ích mà họ đã bỏ tiền ra mua và trong trường hợp đó, quyền và lợi ích hợp pháp của họ đã bị xâm phạm. 

Ngoài ra, cũng cần phải xem hồ sơ điều chỉnh quy hoạch của khu đô thị để xác định đã đúng về nội dung và hình thức hay chưa? Việc phê duyệt có đúng trình tự hay không? Việc lấy ý kiến của người dân như thế nào?... 

Nếu các điều kiện trên chưa đáp ứng thì việc chủ đầu tư lập phương án điều chỉnh quy hoạch là không bảo đảm đầy đủ các quy định của pháp luật. Trong những trường hợp đó, theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư vì phá vỡ quy hoạch như công bố ban đầu.

PV: Vậy chủ đầu tư có phải đền bù cho khách hàng khi làm mất những tiện ích công cộng như quy hoạch lần đầu được công bố sau khi thay đổi công năng những nơi này thành khu vực hoạt động thương mại?

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình: Nếu việc thay đổi quy hoạch của chủ đầu tư là sai thì dựa vào thiệt hại và thỏa thuận giữa các bên, chủ đầu tư phải đền bù cho khách hàng khi làm mất những tiện ích công cộng như quy hoạch lần đầu; trong trường hợp cần thiết, chủ đầu tư phải khắc phục hậu quả bằng việc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

PV: Có quy định nào bắt buộc, chủ đầu tư phải tuân thủ quy hoạch như công bố ban đầu không? Làm thế nào để khách hàng tránh rơi vào những tình trạng như nêu ở trên, thưa ông?

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình: Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tuân thủ quy hoạch công bố ban đầu. Tuy nhiên, theo quy định tại mục 6, chương 2, Luật Xây dựng năm 2014 thì việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải tuân theo điều kiện, trình tự và nguyên tắc nhất định, chứ không thể tùy tiện thay đổi.

Để tránh rơi vào những tình trạng như nêu ở trên, khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý của dự án (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, tiến độ, bảo lãnh ngân hàng,...), phải tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư, nhà thi công (ví dụ thông qua những dự án mà chủ đầu tư đã làm,...) và liên tục giám sát theo dõi tiến trình của dự án.

PV: Theo ông, pháp luật hiện hành quy định, trong trường hợp nào thì cho điều chỉnh quy hoạch và điều kiện khi thực hiện cụ thể như thế nào?

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình: Hiện nay, tại mục 6 chương 2 Luật Xây dựng năm 2014 đã có quy định về việc điều chỉnh và điều kiện khi thực hiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Đồng thời, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 cũng đã có một chương riêng quy định về Điều chỉnh quy hoạch đô thị (chương IV) tương đối rõ ràng. Tuy nhiên, việc tuân theo pháp luật và thực hiện ra sao vẫn cần có những hướng dẫn chi tiết hơn và đặc biệt, cần có chế tài thật mạnh để xử phạt những hành vi điều chỉnh quy hoạch trái pháp luật.

PV: Xin cảm ơn ông!