Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân khác không?
Hỏi: Một người bạn muốn vay tôi một khoản tiền để kinh doanh. Bạn tôi đề nghị tôi nhận thế chấp tài sản là một bất động sản mang tên vợ chồng họ. Xin hỏi tòa soạn, tôi có được nhận thế chấp sổ đỏ của người bạn đó không? (Đinh Văn Hà, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh)
Trả lời: Luật sư Nguyễn Thị Hảo - Trưởng Văn phòng Luật sư Hảo Anh cho biết: Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Như vậy, pháp luật cho phép cá nhân được nhận thế chấp tài sản của cá nhân khác.
Căn cứ quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sử dụng đất là một tài sản được phép sử dụng là tài sản thế chấp. Tuy nhiên, một cá nhân chỉ được nhận thế chấp khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể: “Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.
Thửa đất dùng để thế chấp phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm: Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật; đất không bị kê biên, áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp giữa các bên phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Từ các quy định nêu trên, bạn được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng người bạn đó nhưng phải thực hiện công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và đăng ký giao dịch bảo đảm với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.