Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo vay tiền có hợp pháp?
Hỏi: Khi vay tiền, người cho vay có yêu cầu tôi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng để đảm bảo cho khoản vay. Họ cam kết sau khi tôi trả hết nợ sẽ hủy hợp đồng và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo trả nợ có tồn tại rủi ro không? (Trần Thị Thúy, phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh)
Trả lời: Luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa - Công ty Luật TNHH CENFIP Law cho biết: Trường hợp của bạn nếu bạn giao kết cả hợp đồng vay và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giữa bạn và người cho vay tiền sẽ tồn tại đồng thời 2 mối quan hệ pháp luật là: Quan hệ vay mượn và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải xem xét đến giá trị hiệu lực pháp luật của các giao dịch dân sự nêu trên, cụ thể:
Đối với giao dịch vay tiền: Đây là giao dịch được bạn và bên cho vay xác lập theo đúng ý chí, mong muốn của hai bên, không trái đạo đức, không vi phạm điều cấm của luật nên thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Như vậy, nếu bạn và bên cho vay ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm nghĩa vụ trả nợ thì căn cứ Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này được xem là giao dịch trái pháp luật, có tính chất giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền, do đó không được pháp luật công nhận hiệu lực.
Tuy nhiên, trên thực tế việc chứng minh tính "giả tạo" của loại giao dịch này không dễ dàng. Bởi khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ghi nhận rằng: Bên chuyển nhượng đã tự đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng, hiểu rõ về quyền, nghĩa vụ pháp lý cũng như hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng ý và ký, điểm chỉ trước mặt công chứng viên để làm chứng. Vì vậy, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo trả tiền như tình huống mà bạn trình bày tồn tại rất nhiều rủi ro, bạn sẽ vướng phải nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp có thể phát sinh trong tương lai nếu xảy ra tranh chấp. Để chủ động phòng tránh rủi ro, bạn cần cẩn trọng trong quá trình vay tiền, không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay, tránh những thiệt hại có thể xảy ra.