Bán đấu giá chung cư, tài sản của khách hàng có bảo toàn?
Người mua, đa số đã đóng tiền từ 80-100% giá trị căn hộ quay cuồng trong các đơn kêu cứu nhằm tìm kiếm giải pháp được nhận căn hộ hoặc lấy lại tiền. Tuy nhiên, chủ đầu tư gần như “lặn mất tăm” dù trước đó họ đã đem một căn hộ bán cho nhiều người…
Gần 200 khách hàng kêu cứu
Chung cư Gia Phú (số 68 đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức) “nổi tiếng” nhiều năm nay vì những sai phạm xung quanh việc chủ đầu tư cùng lúc bán một căn hộ cho nhiều người. Sự việc chưa giải quyết xong thì nay phát sinh chuyện Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo đem ra bán đấu giá trong thời gian tới để thu hồi nợ theo quy định.
Dự án chung cư Gia Phú nằm trên địa bàn quận Thủ Đức, gồm 2 block nhà cao 18 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 2 tầng làm trung tâm thương mại và 15 tầng làm chung cư với tổng số 156 căn hộ. Đây chính là tài sản đảm bảo nợ vay của Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú (phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh), chủ đầu tư dự án.
| Dự án chung cư Gia Phú hiện vẫn chưa hoàn thiện sau nhiều năm. |
Theo thông báo của Ngân hàng BIDV, dự án chung cư này có giá đấu giá khởi điểm chỉ 112,148 tỷ đồng. Trong khi đó, tính đến ngày 30-4-2018, Công ty Gia Phú nợ BIDV hơn 232,616 tỷ đồng (dư nợ gốc gần 89 tỷ đồng và nợ lãi hơn 143 tỷ đồng). Như vậy, trả nợ cho Ngân hàng BIDV sau khi bán tòa chung cư, Công ty Gia Phú sẽ không còn đồng nào để trả cho khách hàng hoặc tiếp tục xây dựng hoàn thiện chung cư. Khách hàng sẽ đứng trước nguy cơ bị mất trắng tiền đã mua căn hộ ở đây. Điều đáng nói, sau khi ngân hàng bán đấu giá, Công ty Gia Phú rất có thể sẽ rũ bỏ hết trách nhiệm với khách hàng.
Trước thông tin “sét đánh” này, gần 200 khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư này đã có đơn kêu cứu khắp nơi. Bà Phạm Thị Minh Toàn, một khách hàng cho biết gần 200 khách hàng bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Suốt 7 năm qua, từ ngày ký hợp đồng mua căn hộ, khách hàng đi tố cáo khắp nơi mà vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Đến nay việc chung cư bị bán đấu giá khiến các khách hàng đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản.
Theo bà Toàn, việc ngân hàng cho vay theo dự án xây dựng căn hộ chung cư là hiểu rõ tài sản trên mỗi căn hộ sẽ được bán cho một người khác, và sẽ thuộc sở hữu của người đó. Bán căn hộ nào cho ai, ngân hàng phải biết và có hồ sơ báo cáo định kỳ của Công ty Gia Phú. Nghĩa là ngân hàng biết và đồng ý bán căn hộ này cho khách hàng. Trong khi đó, tài sản này lại đang có tranh chấp thì không có nghĩa ngân hàng được ưu tiên hay cái gọi là được xem nó là tài sản của ngân hàng và có quyền quyết định.
Ông Lê Hữu Hùng, một khách hàng khác, cũng cho biết, trong hợp đồng giữa ngân hàng và Công ty Gia Phú có nêu rõ trách nhiệm về việc cho vay trong mỗi lần rút vốn phải dùng đúng mục đích, phải chuyển toàn bộ nguồn thu tiền bán căn hộ và các nguồn thu khác của chung cư này về cho ngân hàng. Định kỳ 15 ngày doanh nghiệp gửi báo cáo tình hình bán căn hộ về phòng doanh nghiệp lớn và các định chế tài chính.
“Không thể phủ nhận việc ngân hàng đã biết và đồng ý để chủ đầu tư bán căn hộ cho khách. Nay dự án đang tranh chấp thì không có nghĩa ngân hàng được ưu tiên xử lý, hay tự tiện mang đi bán đấu giá. Vì tài sản đang thuộc quyền của gần 200 khách hàng”, ông Dũng tỏ ý bức xúc.
Nhiều khách hàng khác cũng có chung nhận định rằng ngân hàng đã cho Công ty Gia Phú vay thì phải có trách nhiệm theo dõi giám sát chặt chẽ chủ đầu tư. “Ngân hàng đã để chủ đầu tư dùng tiền không đúng mục đích là sự tắc trách của ngân hàng. Khách mua nhà đã ký hợp đồng rõ ràng và đóng tiền đầy đủ, thì không có chuyện để các bên muốn làm gì thì làm và dĩ nhiên cũng không phải chịu hậu quả do các bên thiếu trách nhiệm gây ra. Vì vậy, hiện tại chỉ chúng tôi - những người mua căn hộ tại chung cư này mới có đủ quyền để định đoạt tài sản”, ông Dũng phân tích.
Chúng tôi đã trao đổi, Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết: “Trong trường hợp nếu Ngân hàng BIDV bán đấu giá thành công, khách hàng sẽ không được ưu tiên xử lý vì Ngân hàng BIDV có giao dịch bảo đảm đã đăng ký tại Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp.
Trong khi đó, theo quy định về thứ tự ưu tiên giải quyết, sẽ ưu tiên xử lý tiền nợ thuế, các nghĩa vụ liên quan đến Nhà nước (nếu có) của chủ đầu tư. Tiếp theo sẽ ưu tiên xử lý cho đơn vị có giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ được ưu tiên. Số tiền còn dư mới xử lý tiếp cho khách hàng vì đối tượng này không có giao dịch bảo đảm”.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Chánh, trường hợp khách hàng khởi kiện chủ đầu tư ra tòa và thắng kiện cũng chỉ được xem là cơ sở để xác định nghĩa vụ của nhau, không được xem là giao dịch bảo đảm. Khách hàng thắng kiện và có đơn yêu cầu thi hành án, sau khi đã xử lý cho các giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án sẽ ngăn chặn để đảm bảo việc thi hành án. Tuy nhiên, trong trường hợp này khả năng nguồn tiền thu được từ việc bán đấu giá chung cư Gia Phú thấp hơn tổng dư nợ của chủ đầu tư nên hy vọng của khách hàng trong trường hợp này là rất mong manh.
Tuy nhiên, một luật sư khác cho biết với trường hợp này, người dân hoàn toàn có quyền thực hiện về yêu cầu biện pháp ngăn chặn (khi đang tiến hành tố tụng), các yêu cầu Thi hành án (khi đã có phán quyết và bên được thi hành) như kê biên, phân chia tài sản và các thủ tục cần thiết khác để đảm bảo quyền lợi cho mình. Điều này dễ dẫn đến tình huống tài sản (chung cư) này chưa đáp ứng được yêu cầu chuyển nhượng theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở …
Một vấn đề pháp lý nữa, đó là trường hợp cơ quan điều tra ra quyết định khởi tố vụ án liên quan hành vi có dấu hiệu lừa đảo, bán một căn hộ cho nhiều người hoặc các dấu hiệu của tội phạm khác, thì phải giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự. Khi đó, các căn hộ trong chung cư có thể được xem là “vật chứng” của vụ án (theo Điều 90 Bộ luật Tố tụng Hình sự), không được phép dịch chuyển hay mua bán, khi chưa có biện pháp xử lý.
Người mua nhà mong giải pháp hữu hiệu
Dự án chung cư Gia Phú do Công ty Gia Phú làm chủ đầu tư. Bà Đoàn Thị Hoàn My làm Tổng giám đốc và ông Nguyễn Hùng Nghiêm (chồng bà My) làm Phó Tổng giám đốc công ty. Từ 2012 - 2013, chủ đầu tư đã thu rất nhiều tiền của các khách hàng đóng để mua căn hộ tại dự án (từ 80-100% tổng giá trị căn hộ). Khi quá thời hạn bàn giao nhà, khách hàng mới bàng hoàng phát hiện không ít căn hộ đã bị chủ đầu tư bán cho nhiều người.
Cụ thể trường hợp của bà Nguyễn Thị Minh Toàn, mua căn hộ B4-9 với giá trên 1 tỷ đồng. Theo cam kết, bà sẽ được nhận nhà vào quý 1-2013. Chờ mãi không thấy, bà Toàn bỏ công đi tìm hiểu thì bàng hoàng phát hiện căn hộ B4-9 mà bà mua đã bị chủ đầu tư bán cho… 4 người khác.
Rất nhiều khách mua nhà tại dự án cũng rơi vào trường hợp “đóng tiền thật, mua nhà ảo”. Bà Nguyễn Thị Kim Dung, người mua căn hộ D12-3 từ năm 2010 với giá 879 triệu đồng và đã đóng cho chủ đầu tư 659 triệu đồng. Sau đó, bà Dung phát hiện căn hộ này bị bán trùng với một người tên Nguyễn Hữu Vinh giá 682 triệu đồng. Bà Lê Thị Thu Huyền mua căn hộ C6-5 cuối tháng 12-2010 với số tiền là 962 triệu đồng và đã đóng 787 triệu đồng. Căn hộ này cũng đã bị bán tiếp cho hai người nữa…
Quá bức xúc với cách hành xử vô trách nhiệm và gian dối của chủ đầu tư nên người mua đã mang đơn đi khắp nơi, gõ cửa các cơ quan chức năng nhờ can thiệp, đã gửi đơn tố cáo đến Công an TP Hồ Chí Minh. Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại Công ty Gia Phú và khởi tố bị can đối với ông Nguyễn Hùng Nghiêm, đồng thời chuyển hồ sơ sang Viện KSND TP Hồ Chí Minh đề nghị phê chuẩn các quyết định này. Thế nhưng, Viện KSND cùng cấp lại ra quyết định hủy bỏ Quyết định khởi tố bị can và không phê chuẩn lệnh bắt bị can để tạm giam đối với ông Nguyễn Hùng Nghiêm.
Không đồng ý với quyết định của Viện KSND, nhiều khách hàng tiếp tục kiến nghị yêu cầu cấp thẩm quyền xem xét lại quyết định này, đồng thời, gửi đơn cầu cứu lên nhiều cơ quan chức năng Trung ương và địa phương để nhờ trợ giúp.
Nghe tin chung cư chuẩn bị được đưa ra bán đấu giá, ngày 22-6-2018, hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại chung cư Gia Phú đồng loạt gửi đơn cầu cứu đến khắp nơi, đồng thời căng băng rôn tại chung cư phản đối vì lo sợ đối mặt với nguy cơ mất trắng.
Ngày 26-6, nhiều khách hàng đã đến Ngân hàng BIDV chi nhánh Trường Sơn (quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) để tìm hiểu thông tin. Lãnh đạo Ngân hàng BIDV chi nhánh Trường Sơn cho rằng BIDV cũng là bên chủ nợ, ngân hàng chỉ đang bán khoản nợ mà ngân hàng đã cho Công ty Gia Phú vay chứ không phải bán tài sản của dân.
Vụ việc đang ngày càng trở nên phức tạp. Đây là lúc hàng trăm người mua nhà mong cơ quan chức năng đưa ra giải pháp hữu hiệu để bảo toàn tài sản hợp pháp của họ.