Chặn rủi ro khi chủ dự án “mượn đầu heo nấu cháo”

Người mua nhà sẽ tránh được rủi ro

Thị trường BĐS thành phố chỉ vừa mới hồi phục trong lúc vẫn còn tới 201 dự án đang triển khai xây dựng dở dang và 689 dự án đang tạm ngưng triển khai đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng này là do giới chủ dự án thiếu vốn đúng vào thời điểm thị trường giao dịch chậm nên không thể huy động từ người mua nhà. Nên quy định buộc chủ đầu tư dự án nhà ở trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, nếu bên mua hoặc bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo cam kết… quy định trong Luật kinh doanh BĐS được một số đại diện giới kinh doanh BĐS thứ cấp và người có nhu cầu mua nhà ở TP HCM đánh giá rất cao.

Bởi khi trên địa bàn thành phố còn đến vài trăm dự án yếu vốn, tạm ngưng triển khai hoặc thi công cầm chừng như vậy, gặp lúc thị trường giao dịch tăng trở lại như thời điểm này, chủ đầu tư sẽ nhắm đến việc huy động vốn từ người mua nhà để làm tiếp. Do đó quy định nhằm bảo vệ người mua nhà trên là hết sức cần thiết, kịp thời trước hiện tượng chủ dự án ồ ạt tung chiêu trả tiền bán nhà theo tiến độ, mà thực chất là mượn của người mua nhà để lấy tiền xây dựng hay còn gọi là "mượn đầu heo nấu cháo" hiện nay. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM khẳng định, quy định mới này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro cho người  mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai. Song ngược lại, cũng có những điểm cần lưu ý, chẳng hạn khi đem quy định này áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bán "lúa non" mà không phân biệt số đông chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm, có năng lực thật sự với một số ít chủ đầu tư kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo là chưa phù hợp.

Bởi từ quy định này sẽ làm phát sinh một khoản chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh thêm khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ cần với dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỉ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỉ đồng và chủ đầu tư dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm.

Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỉ đồng thì chủ đầu tư cũng phải có chừng ấy tiền đặt vào ngân hàng mới được phát hành chứng thư bảo lãnh. Trường hợp không có tiền mặt, chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần con số cần bảo lãnh để làm tài sản bảo đảm thay thế. Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 4 tỉ đồng trong 2 năm. Chi phí này, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua và như vậy mỗi căn sẽ phải trả thêm 40 triệu đồng.

Từ trường hợp trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu buộc phải ký quỹ tiền mặt vào ngân hàng để được bảo lãnh, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ lựa chọn phương thức xây dựng xong nhà mới bán để khỏi tốn chi phí bảo lãnh, từ đó giảm được giá nhà.

Thực tế như ở TP HCM thời gian gần đây, để có thể giữ được giá bán căn hộ, Tập đoàn BĐS Novaland đã được VPBank bảo lãnh 4 dự án; BĐS Thảo Điền đã được Ngân hàng Techcombank bảo lãnh 1 dự án; Công ty BĐS Sacomreal được các ngân hàng OCB, ACB, HDBank cùng tham gia bảo lãnh 1 dự án ở quận 7... khi bán nhà ở hình thành trong tương lai theo phương thức không yêu cầu ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm, mức phí bảo lãnh thấp.

Do đó, để gỡ khó cho giới chủ dự án BĐS yếu vốn, theo ông Châu, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cần thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm hoặc các ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh mà không cần tài sản đảm bảo với những chủ đầu tư dự án BĐS có uy tín thương hiệu, có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ.

Việc này sẽ giúp chủ dự án giảm gánh nặng khoản tiền ký quỹ hoặc lo tài sản bảo đảm. Nếu không, chủ đầu tư chỉ còn cách đem thế chấp cả dự án vào ngân hàng và việc này sẽ ít nhiều gây khó cho người mua nhà sau đó trong vấn đề cấp sổ hồng như vừa qua.

Nguồn lực nào kích cầu bền vững thị trường BĐS?

Từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS TP HCM đã có thêm vài chục dự án mới hoàn thành hoặc các giai đoạn tiếp theo của dự án căn hộ đưa ra chào bán nâng tổng số căn hộ trên thị trường sơ cấp thêm cả chục ngàn căn.

Theo khảo sát của Công ty BĐS Savills, giao dịch sôi động tập trung chủ yếu ở các phân khúc căn hộ hạng B và hạng C, chiếm trên 95% với giá trung bình ở mức lần lượt là hơn 30 triệu đồng và 18 triệu đồng. Thông tin được Công ty BĐS Savills đưa ra còn cho thấy, tính đến năm 2017, thị trường BĐS TP HCM sẽ tiếp nhận thêm một lượng rất lớn căn hộ mới hoàn thành, đạt tới con số 70.100 căn từ 102 dự án; trong đó  khoảng 1/3 số căn hộ trên dự kiến sẽ hoàn thành trong năm nay và năm tới.

Tiêu thụ nhà ở tăng nhanh, vốn ngân hàng bơm vào BĐS cũng tăng theo. Từ đầu năm tới nay, dòng vốn tín dụng BĐS tại TP HCM đã tăng trên 10% và từ nay đến cuối năm, tăng trưởng tín dụng vào BĐS cũng được kỳ vọng sẽ còn đạt mức cao hơn khi một loạt các ngân hàng đều đang triển khai rót các gói tín dụng lớn dành cho BĐS.

Chẳng hạn, Sacombank đã dành 3.500 tỉ đồng ưu đãi cho vay mua, xây, sửa chữa nhà ở; từ ngày 1/4 Vietcombank cũng có gói 10.000 tỉ đồng cho vay mua, sửa nhà; BIDV dự tính dành gói 5.000 tỉ đồng cho vay mua, xây, sửa nhà từ ngày 20/3 đến 31/8… chưa dừng lại ở các gói vốn này, một số ngân hàng còn đẩy mạnh cạnh tranh bằng cách cho vay mua nhà với tỷ lệ rất lớn, ở mức 70-80, thậm chí 90% giá trị căn nhà. Thực trạng này càng khiến thị trường tiêu thụ căn hộ sôi động theo dòng vốn ngân hàng.

Và theo như khẳng định của ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS TP HCM đã chính thức vượt qua giai đoạn 7 năm khủng hoảng để hồi phục mạnh trở lại. Như vậy chủ dự án thuộc phân khúc căn hộ hạng B và hạng C đã có thể yên tâm với nguồn vốn từ khách nội mua nhà đang tăng trở lại cùng lực kích cầu hiệu quả từ dòng vốn ngân hàng.

Ngoài ra, theo Hiệp hội BĐS thành phố, giao dịch căn hộ có giá trên dưới 1 tỉ đồng vẫn sẽ giữ vai trò chủ đạo trong năm nay. Do đó còn phải kể tới nhóm đối tượng thu nhập thấp chiếm số lượng đông, lại đang có nhu cầu mua nhà nhưng còn phải phụ thuộc vào tiến độ giải ngân từ gói vay tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng.

Với nhóm căn hộ hạng sang đang chiếm một phần không nhỏ trong cơ cấu dự án căn hộ ở TP HCM khi chỉ tính riêng trong số hơn 200 dự án đang triển khai đã có đến 40 dự án nhà ở cao cấp. Ông Lê Hoàng Châu khẳng định, các chủ dự án phân khúc này trước khi quyết định đầu tư đều đã nghiên cứu kỹ nhu cầu về nhà ở cao cấp của một bộ phận khách hàng.

Gần đây tiêu thụ nhà ở cao cấp tại một loạt các dự án tăng trở lại về số lượng và giá cả cũng đã nhích dần lên. Một loạt các dự án có vị trí tốt, nhiều tiện ích của các chủ đầu tư uy tín vẫn được thị trường tiêu thụ tốt như các dự án của Novaland, Khang Điền, Liên doanh Phú Mỹ Hưng, Vingroup, Keppelland, Capitalland…

Ông Châu còn cho rằng, điều khiến giới đầu tư nhà ở cao cấp tự tin là Luật Nhà ở đã mở cho người nước ngoài mua nhà. Đây chính là nguồn khách lớn của nhóm phân khúc nhà ở hạng sang nên để khuyến khích đối tượng này mua nhà, cần giảm bớt phiền hà về thủ tục. Chẳng hạn, trong trường hợp Việt kiều không có khai sinh hoặc giấy tờ tùy thân khác để chứng minh nguồn gốc Việt, cần cho phép sử dụng thông tin trên giấy căn cước về nguồn gốc dân tộc của Việt kiều do nước sở tại cấp để xác định đó là Việt kiều.

Về quy định cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà không quá 30% căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư và không quá 250 căn nhà, biệt thự liền kề trong cùng 1 phường cũng vậy. Gặp trường hợp trong phạm vi 1 phường có nhiều tòa nhà chung cư, tỷ lệ người nước ngoài được mua nhà là bao nhiêu cũng cần được xem xét thấu đáo. Từ đó mới có thể tạo đà kích cầu cho thị trường BĐS các địa phương, nhất là các đô thị tập trung đông người nước ngoài như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Kiên Giang… và những phường ở TP HCM đang có đông người nước ngoài cư trú như phường Tân Phong, quận 7 - nơi có khu đô thị Phú Mỹ Hưng và nhiều dự án khác hoặc phường Thảo Điền, quận 2…