Năm mới dạo quanh thị trường bất động sản

• Thị trường bất động sản với những gam màu sáng
• Kiều hối ồ ạt đổ về, bất động sản đối mặt nguy cơ “bong bóng”

Giao dịch nhộn nhịp

Nhiều nhà phố dọc đường Bùi Thị Xuân, Lê Anh Xuân, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng, Thủ Khoa Huân… (Q.1, TP Hồ Chí Minh) chỉ trong thời gian cuối năm 2015, đầu 2016 đã kín chủ mới. Nguyên nhân là trong vài năm vừa qua, một số nhà hàng, khách sạn tại đây đã đổi chủ. Một phần người mua từ các tỉnh, thành phía Bắc như: Hà Nội, Hải Phòng… đã vào TP Hồ Chí Minh do chuộng vị trí Q.1 đã sang nhượng lại để đầu tư, mua bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn.

Theo anh Dũng, chủ Công ty địa ốc Trung Dũng chuyên kinh doanh địa ốc tại trung tâm Q.1, Q.3 cho biết, một số căn nhà phố trên đường Bùi Thị Xuân được định giá 20-26 tỷ đồng đã có người mua ngay. Còn đường Nguyễn Trãi, Bến Thành và Lê Thánh Tôn thì giá nhà 32-33 tỷ là có thể giao dịch ngay.

Trong các con hẻm nhỏ của đường Lý Tự Trọng, một số căn nhà nhỏ cũng có giá rao bán chừng 14-17 tỷ, hứa hẹn đầu ra có tính thanh khoản cao? Phía phường Tân Định (Q.1), nằm sát bờ kè, phía đối diện Q. Phú Nhuận và Bình Thạnh như các con đường: Trần Quang Khải, Trần Nhật Duật, Thạch Thị Thanh… được khách mua chú ý vì giá trị thấp hơn. Trung bình một căn nhà cũ, cấp 4, được mua về để cải tạo lại, diện tích khoảng 4x11m đã có giá rao 8-10 tỷ đồng.

Tại Q.3, một số căn nhà phố trong hẻm nhỏ của các con đường: Võ Thị Sáu, Lê Quý Đôn… cũng được rao bán với giá 20-30 tỷ đồng. Phần nhiều trong số đó là một số người mua năm ngoái. Họ bán lại vì chỉ trong một năm đã có lời vài tỷ đồng trong tay. Trên đường Võ Văn Tần (P.6, Q.3) có nhà hàng nổi tiếng, tên là S.T, nghe đâu có vị khách sộp muốn bỏ ra 100 tỷ đồng mua lại để xây dựng cao ốc và đã giao dịch thành công.

Còn tại giao lộ Võ Văn Tần – Bà Huyện Thanh Quan (P.6, Q.3) có căn biệt thự cổ được định giá tới… 700 tỷ đồng (35 triệu đôla) và cũng đã có người mua. Gần đó, tại địa chỉ 53 Phạm Ngọc Thạch (thuộc P.6, Q.3) cũng có một căn biệt thự cổ được một tập đoàn đầu tư bất động sản mua lại với giá 173 tỷ đồng. Theo giới thạo tin, hiện trên thị trường xuất hiện những giao dịch ngầm của những đại gia bất động sản lớn và họ không muốn “xuất đầu, lộ diện”.

Những người mua nhà ít tiền hơn thì chọn nhà phố dọc con đường đang buôn bán sầm uất là Phan Xích Long (Q. Phú Nhuận). Giới địa ốc cho rằng, con đường này “làm ăn” được nên giá nhà cũng tăng chóng mặt. Năm ngoái, một căn nhà phố tại đây có giá chừng 12 tỷ đồng nhưng nay đã tăng lên 15-17 tỷ đồng. Nhiều chủ nhà mặt tiền đường này đã cho người khác thuê lại để làm khách sạn bình dân hoặc nhà hàng với giá 60-100 triệu đồng mỗi tháng. Đường Phan Xích Long (phía P.2 và P.7) thì có giá cao ngất ngưởng, nhưng phía đoạn cuối đường thuộc P. 3 thì rẻ hơn nhiều.

Một số căn nhà phố, hẻm nhỏ tại đây, được xây mới, có giá 3-4 tỷ đồng nhưng bán đắt như tôm tươi vì nhu cầu nhà ở cuối năm. Các con đường của quận này như: Đào Duy Anh, Hồ Văn Huê… cũng có giá 4-8 tỷ đồng.

Đầu tư nhà phố lãi khủng

Năm ngoái, nhà hàng C.C, 5 tầng, nằm trên đường Lê Thánh Tôn (P. Bến Nghé, Q.1) được mua với giá 32,5 tỷ đồng nhưng hiện nay đã có nhà đầu tư gọi điện thoại để mua lại. Nghe đâu chủ nhà “hét” giá 39-40 tỷ đồng mới bán(?). Nguyên nhân là do xu hướng thị trường rơi vào cuối năm, tình hình kinh tế ổn định và phố đi bộ  Nguyễn Huệ hình thành, tuyến nhà ga metro trung tâm đang khởi động rầm rộ làm “sức bật” tại hai phường Bến Nghé và Bến Thành tăng giá chóng mặt.

Tại địa chỉ 26 đường Lê Anh Xuân (P. Bến Thành), hiện là salon tóc N.T.Y, gồm 4 tầng, năm ngoái được rao 33 tỷ đồng nhưng hiện nay khách muốn mua thì chủ nhà đòi trên 40 tỷ đồng mới bán. Hiện chủ nhà cho thuê lại với giá 120 triệu đồng mỗi tháng. Tại địa chỉ số 1 Nguyễn Văn Tráng (góc Lê Lai – Nguyễn Văn Tráng, P. Bến Thành), năm ngoái được nhà đầu tư mua lại với giá 27 tỷ đồng nhưng hiện nay được ra giá là 38 tỷ đồng mới bán.

Theo nhận định của một chuyên gia địa ốc, giá nhà Q.3 (trừ P.6) tăng không cao lắm mà chủ yếu tại hai phường Bến Nghé và Bến Thành (Q.1). Giá nhà tại đây đang tăng đột biến và phức tạp. Ngoài kinh tế phục hồi thì một số công ty môi giới bất động sản đã “làm giá”, tung thông tin thất thiệt, nhằm nhiễu loạn thị trường để tìm kiếm lợi nhuận. Các nhà đầu tư cũng nên bình tĩnh để đánh giá tình hình, phải tìm hiểu và kiểm tra xem giá nhà phố tại Q.1, trên từng tuyến đường có hợp lý hay không. Ngoài ra, nhà đầu tư nên xem tính pháp lý có đảm bảo hay không thì mới thực hiện giao dịch.

“Cò ma” và “cò mồ côi”

Một số kẻ đầu cơ nhà phố chuyên nghiệp còn huy động vốn của nhiều cổ đông là bạn bè, hay người thân trong gia đình để mua một miếng đất lớn rồi làm sổ đỏ cho 4 -5 miếng đất nhỏ. Sau khi tách thửa thành công, họ bỏ vốn để xin giấy phép xây dựng, xây thành 3 tầng, trên diện tích mỗi căn chừng 4x13m­. Giá thành mỗi căn như vậy chừng 4-5,5 tỷ đồng. “Hàng” ra căn nào thì bán hết ngay vì nhu cầu nhà ở mỗi ngày một nhiều.

Năm ngoái, 3 căn nhà trên đường Phan Tây Hồ (P.7, Q. Phú Nhuận) được xây dựng với diện tích như vậy đã “thắng lớn” khi nhà chưa có sổ hồng mà đã có khách trao cho chủ nhà tiền cọc. Một số căn nhà cấp 4 trong hẻm nhỏ ở đường Thích Quảng Đức (Q. Phú Nhuận), có diện tích 4x14m, được bán lại với giá 3,2  - 3,4 tỷ đồng. Người mua sẽ bỏ tiền ra xây dựng và bán nhà mới với giá 5,2 - 5,5 tỷ đồng. Với giá tiền này, mỗi căn nhà phố được bán ra, giới đầu cơ sẽ kiếm được vài trăm triệu “ngon lành”. Tuy nhiên muốn bán được “hàng” nhanh, chủ nhà phải thông qua đội ngũ “cò”.

Một số chủ nhà chỉ cần rao tin bán trên báo, cò sẽ lấy lại và đăng lại trên một số trang mua bán điện tử. Cò sẽ làm việc với chủ nhà để lấy 1% tổng giá trị căn nhà được bán ra (còn gọi là phí mua bán). Những cò nhà làm kiểu này còn gọi là cò “mồ côi” vì không có bằng cấp và chứng chỉ hành nghề. Họ hoạt động riêng lẻ. Nguồn tin của họ là việc lấy lại thông tin trên các trang quảng cáo, rao vặt của chủ nhà.

Khi chủ nhà chấp thuận mất phí 1%, họ sẽ đứng ra dẫn khách, thực hiện giao dịch, thậm chí bắt tay với chủ nhà để nâng khống giá trị căn nhà càng cao càng tốt (vì họ sẽ được chia phần nhiều hơn). Khi khách mua được nhà thì không cần cho tiền cò mà người bán sẽ đứng ra để giải quyết. Thường thì công sức của cò sẽ được xẻ thịt sau khi người bán và người mua ký hợp đồng đặt cọc.

Tại một số căn nhà phố tại Q.1, cò sẽ có các vệ tinh để “dò đài” căn nhà nào cần bán. Khi có căn nhà bán rẻ do cò thu thập được thông tin là chủ nhà đang cần tiền gấp, họ thậm chí sẽ nhảy vào để đặt cọc. “Ví như tôi đặt cọc 2 tỷ đồng, thời hạn trên hợp đồng là ghi 2 tháng. Trong 2 tháng đó, tôi phải tìm khách để sang nhượng lại kiếm chênh lệch. Cho dù quy định, nếu người mua không thực hiện đúng thời hạn thì phải bị mất tiền cọc, nhưng với cò chuyên nghiệp, có nhiều đầu ra, càng bạo dạn thì càng “thu hoạch” được nhiều” – cò Thắng (40 tuổi, ngụ Q. Gò Vấp, chuyên làm địa bàn Q.1) tiết lộ.

Một số “cò ma” còn đăng thông tin sai lệch trên báo. Chẳng hạn, tại một căn nhà phố cần bán trên đường Nguyễn Trãi (Q.1), diện tích đúng là 3,85 x 19m, gồm 4 tầng nhưng khi rao là 4 x 20m để làm tròn diện tích và “phô” diện tích chiều ngang sai sự thật để câu khách hàng gọi tới, nhằm lấy thông tin khách hàng. Sau đó, họ sẽ hướng khách hàng qua những căn khác, tài sản khác trên những tuyến đường khác.

Với những chiêu thức này, khách hàng sẽ mất niềm tin vào những thông tin đăng trên báo mạng hoặc phụ trương báo quảng cáo tiêu dùng, ảnh hưởng đến thị trường của những người làm ăn đàng hoàng, chân chính. “Cò” khác còn phao tin thất thiệt là chủ nhà vỡ nợ, phá sản để hướng sự chú ý của khách hàng, nhằm tung tin để khách mua giá rẻ, ảnh hưởng uy tín và thiệt hại đến chủ nhà.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea) cho biết, dự báo giao dịch nhà phố tại các quận trung tâm sẽ khởi sắc trong bối cảnh kinh tế đang phục hồi. So với nhiều kênh đầu tư khác thì giao dịch nhà phố mang tính thanh khoản cao vì không có tình trạng “bong bóng” bất động sản, người mua thì luôn chuẩn bị tiền sẵn, việc vay ngân hàng hiện nay lại dễ dàng.

Sau ngày 1-7-2015, Bộ Xây dựng đã có chủ trương siết chặt hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và chứng chỉ hành nghề môi giới của những người hành nghề môi giới. Tuy nhiên, trên thị trường vẫn không kiểm soát được. Một số “cò” mồ côi và công ty bất động sản hoạt động manh mún, đăng thông tin và hình ảnh căn nhà cần bán sai sự thật, không nắm vững tính pháp lý của tài sản giao dịch. Chính vì vậy, cơ quan chức năng cần đưa thị trường địa ốc vào hoạt động đúng khuôn khổ.