Nhận tiền giữ chỗ - chiêu trò chiếm dụng vốn của nhiều công ty bất động sản

• Có dấu hiệu chiếm dụng vốn của người dân
• Xử nhà thầu chiếm dụng vốn tạm ứng
• Cảnh giác với chiêu chiếm dụng vốn của chủ đầu tư

Khi công ty chính thức cho nhận tiền giữ chỗ cũng là lúc các "chiêu" kéo khách được tung ra. Tiền giữ chỗ tùy thuôc vào  vị trí của lô đất và từng dự án. Tất nhiên những lô có vị trí đẹp, gần trương, chợ… thì giá giữ chỗ cũng phải "đẹp" tương xứng. Nhiều công ty còn cho áp dụng "quyền ưu tiên" cho việc đặt giữ chỗ ai đặt nhiều hơn thì được quyền ưu tiên số 1 và lân lươt là số 2, 3 trên cùng một lô đất. Như vậy trên cùng một sản phẩm không biết có bao nhiêu khách hàng được "quyền ưu tiên".

Khi đặt tiền giữ chỗ thông thường khách hàng sẽ được nhân viên tư vấn là nếu tới ngày mở bán không mua sẽ được hoàn tiền lại. Nhưng việc lấy lại tiền giữ chỗ thông thường cũng không đơn giản, thường bị dây dưa và thủ tục rườm rà.

Cũng có trường hợp  dự án chuẩn bị mở bán lại bị vướng thủ tục pháp lý, việc lấy lại tiền đặt cọc cũng trần ai không kém. Hỏi nhân viên trực tiếp tư vấn họ kiếm cớ câu dầm, nào là lùi ngày mở bán, rồi thủ tục sắp hoàn tất…  khi khách hàng không còn kiên nhẫn, họ sẽ nói là báo lại lãnh đạo công ty để giải quyết.

Cứ theo cái vòng lẩn quẩn đó thì  thiệt hại luôn thuộc về khách hàng vì ngoài tờ phiếu thu ra thì chẳng có gì để làm căn cứ cho thời gian hoàn lại tiền hay lãi suất phải trả nếu chậm thanh toán (nếu ai kỹ thì có thêm  câu ràng buộc nếu không mua sẽ được hoàn lại tiền). 

Chị Phương Tú cho biết, hồi đầu tháng 4 chị có đặt giữ chỗ để mua sản phẩm do Công ty Đ.N phân phối tại Đồng Nai. Dự kiến dự án sẽ mở bán vào giữa tháng 5, nhưng hết tháng 5 sang tháng 6 cũng chưa thấy đâu. Hết kiên nhẫn, chị Phương Tú muốn đòi lại tiền giữ chỗ, đúng đợt công ty này đang phân phối sản phẩm một dự án mới tại Long An, họ "gạ gẫm" chị đổi qua dự án trên. "Nghĩ đòi tiền mãi chẳng được thôi thì đổi qua, biết đâu?", chị Phương Tú lắc đầu ngao ngán.

Chị Tú Q. cũng đặt tiền giữa chỗ của dự án do Công ty N.H phân phối. Sau 1 tháng không thấy dự án mở bán như nhân viên kinh doanh hứa hẹn chị Tú Q. điện hỏi thì nhân bán hàng trả lời, hiện dự án đang " vướng chút xíu" và không quên giới thiệu qua dự án mới: "Theo em chị nên chuyển qua mua dự án mới này hay hơn".

Nghe bùi tai, chị Tú Q. chuyển tiền đặt chỗ sang cho dự án mới, sau 45 ngày cho đặt chỗ sẽ mở bán. Rút kinh nghiệm lần này canh đúng 45 ngày không thấy mở bán, chị T.Q đã liên lạc ngay và được  trả lời "chắc tuần sau đó chị". Rồi bao nhiêu cái tuần sau vẫn không thấy rục rịch, chị Tú Q. quyết định lên công ty để "xin lại tiền".  Phải mất vài lần lên xuống, "cũng may" chị đã nhận lại được số tiền của mình bỏ ra sau tròn 4 tháng. 

Theo chị Tú Q, dự án mới rất lớn,  những lô đã có người nhận giữ chỗ, được đánh dấu, cũng lên tới hàng trăm. Như vậy, nếu làm một phép toán đơn giản thì với dự án này Công ty N.H đã nhận tiền giữ chỗ của khách hàng lên tới 5 tỷ đồng và mỗi tháng nếu chỉ tính theo lãi suất ngân hàng thì hàng tháng số tiền lãi lên tới hàng chục triệu đồng, như vậy sau 4 tháng tiền mới quay lại với chính chủ của nó thì công ty đã thu lời cả trăm triệu, trong khi người mua "lấy lại được tiền là mừng rồi".

Không chỉ việc nhận tiền giữ chỗ mà ngay cả khi có hợp đồng mua bán thì người mua vẫn có rất nhiều thiệt thòi nếu không xem xét kỹ hợp đồng. Vì bên bán luôn là bên soạn hợp đồng và đương nhiên những điều khoản có lợi luôn thuộc về họ. Ví dụ, thông thường trong hợp đồng thường ghi "người mua nếu không nộp tiền đúng hạn sẽ phải nộp phạt, nếu sau bao nhiêu ngày bên mua vẫn không thực hiện việc nộp tiền sẽ được coi như bên mua chấm dứt hợp đồng. Còn phía bên công ty (bên bán) thường sẽ ghi thời gian giao đất từ ngày... tới ngày, nếu không giao đất đúng thời hạn sẽ bị phạt" v.v....

Còn việc bàn giao giấy tờ sẽ thực hiện sau bao nhiêu thời gian khi người mua đã đóng đủ tiền mua đất cùng các khoản thuế, phí phải nộp, ở đây thường không đề cập gì đến biện pháp chế tài khi chậm giao giấy tờ do vậy nếu giấy tờ chậm thì người chịu thiệt thòi lại vẫn là người mua.

Thường người mua đất ít khi mua của chính chủ đầu tư, mà mua thông qua một đơn vị phân phối. Khi làm hợp đồng tiền sẽ được tách làm hai hợp đồng, một hợp đồng được ký với chủ đầu tư sẽ bằng đúng số tiền chủ đầu tư để lại cho công ty phân phối, hợp đồng thứ hai sẽ ký với công ty phân phối và thường được sử dụng là "Hợp đồng tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" với số tiền còn lại, tổng tiền trên hai hợp đồng sẽ là số tiền mà người mua đã thỏa thuận để mua lô đất với công ty phân phối.

Cũng không có gì nếu việc mua bán diễn ra thuận lợi, suôn sẻ. Nhưng, nếu chẳng may trong trường hợp hợp đồng không thực hiện được thì người mua chỉ được nhận lại số tiền đã ký với chủ đầu tư còn số tiền trong hợp đồng với công ty phân phối thì vô cùng khó vì trong hợp đồng không hề có điều khoản nào thể hiện việc khi hợp đồng với chủ đầu tư không thực hiện được thì khoản tiền này sẽ xử lý thế nào. Nói chung, nếu có chuyện gì xảy ra người mua vẫn lại là người gánh chịu hậu quả.

Luật sư Trần Huy Thế, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, cho rằng, chủ đầu tư, nhà phân phối bán hàng theo kiểu "treo đầu dê…" không chỉ gây thiệt hại cho khách hàng, mà uy tín,  danh dự của chính mình cũng bị ảnh hưởng. Còn với việc nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc… đây cũng là một hình thức huy động vốn. Nếu việc mua bán không thành mà chậm chi trả, không trả cũng không khác hình thức chiếm dụng vốn…

Để tránh rắc rối, phiền hà, người mua nên thận trọng trước khi đặt bút ký hợp đồng kẻo vừa mất đất, mất tiền lại ôm thêm… cục tức!