Hệ lụy khôn lường khi mua nhà từ dự án chưa được cấp phép
Thời gian qua, thị trường bất động sản Hà Nội nóng lên với hàng loạt dự án tăng giá lên gấp đôi so với giai đoạn mở bán. Đặc biệt, tại khu vực phía Bắc, trước các thông tin lên quận của huyện Mê Linh, nhiều dự án từng “nằm im đắp chiếu” vì vướng mắc giấy phép, thủ tục nay đã rục rịch mở bán lại, trong đó có dự án Long Việt Riverside (thị trấn Quang Minh, Mê Linh) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Long Việt.
Mòn mỏi chờ sổ
Ghi nhận thực tế của phóng viên Chuyên đề An ninh thế giới, dự án Long Việt Riverside (có địa chỉ khu biệt thự Quang Minh, thị trấn Quang Minh, Huyện Mê Linh, TP Hà Nội) đang được bán rầm rộ. Dù đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và hiện có hơn 40 hộ gia đình đã về ở, thế nhưng đến nay, dự án này vẫn chưa được cấp phép xây dựng, hồ sơ thiết kế cơ sở vẫn chưa được thẩm định và mới được phê duyệt chủ trương đầu tư sau 2 lần sửa đổi.
Là một trong hơn 40 hộ gia đình đang sinh sống tại khu đô thị Long Việt Riverside, vợ chồng ông Thìn, bà Dung (đường Hoa Ban) đang mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ. Được biết, gia đình ông Thìn mua nhà và chuyển về đây sinh sống từ tháng 9/2020. Mỗi khi ông bà hỏi về chuyện bao giờ có sổ đỏ thì thường nhận được câu trả lời từ chủ đầu tư là “chờ”. Ông Thìn bảo, hiện gia đình ông vẫn giữ lại 500 triệu đồng đợi khi nào có sổ đỏ mới trả nốt.
Ông Thìn cũng cẩn thận dặn phóng viên, nếu định mua nhà ở đây thì nhớ giữ lại một khoản tiền tương tự như gia đình ông để cho chắc ăn. Cũng theo chia sẻ của ông Thìn, từng có thời điểm Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng về đo đạc, khảo sát. “Hồi đó cư dân sống ở đây ai cũng nghĩ chắc sắp có sổ đỏ nhưng rồi vẫn chẳng thấy gì”, ông Thìn chia sẻ.
Theo tìm hiểu của phóng viên, một căn liền kề 60 m2 trong khu đô thị Long Việt Riverside có giá dao động hơn 5 tỉ. Được biết, kể từ khi mua nhà về đây, chủ đầu tư mới tổ chức họp với cư dân duy nhất 1 lần vào cuối năm 2021 và hứa hẹn với cư dân là cứ yên tâm, trước sau gì cũng có sổ. Kể từ đó đến nay cư dân chỉ biết dài cổ chờ đợi và hy vọng.
Trong vai người mua nhà, phóng viên liên hệ với một môi giới bất động sản hỏi mua căn liền kề 70 m2 trong khu đô thị Long Việt Riverside thì người này cho biết, đây là căn đã hoàn thiện đầy đủ, chỉ việc xách vali đến ở, giá là 6,5 tỉ đồng. Người này cho biết, căn nhà đã có chủ sở hữu, trước đó họ cho thuê nhưng khi không có khách thuê nữa thì họ quyết định bán. Tuy nhiên, khi hỏi giấy tờ pháp lý thì môi giới cho biết hiện mới chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư chứ chưa có sổ đỏ. Người này cũng nói thêm, hiện đang phải đợi điều chỉnh chỉ giới, trước là mở đường vào dự án tầm hơn 500 m, giờ phải điều chỉnh xong mới ra được sổ đỏ.
Tỏ ra lo lắng về vấn đề pháp lý, phóng viên được môi giới trấn an: “Thực ra pháp lý gốc của nó xong rồi nhưng giai đoạn giữa 2020, đường Quang Minh trước mặt mới làm nên mới cắt vào dự án hơn 500 m. Ngày xưa thành phố bàn giao cho dự án là hơn 4,3 ha, giờ trừ số này đi nên phải điều chỉnh lại chỉ số bàn giao, chính vì thế nó mới bị chậm ra sổ”.
Tương tự, khi phóng viên liên hệ với môi giới khác hỏi mua căn liền kề 84 m2, được giới thiệu vị trí rất đẹp, là căn góc, đối diện công viên, hàng hiếm còn sót lại thì người này cho biết sẽ kí hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Theo lời giới thiệu của môi giới này thì các căn liền kề ở đây đang chờ sổ vì hiện đang chờ điều chỉnh chỉ giới từ thành phố, chỉ đầu năm sau là có sổ.
“Trước, dự án xin quy hoạch 43.506 m2. Sau này đường mở rộng vào đất dự án 506 m2 nên phải điều chỉnh lại chỉ giới cấp đất”, môi giới cho biết, đồng thời, gửi cho phóng viên xem hợp đồng kí với chủ đầu tư nhưng lại là hợp đồng đặt mua và khẳng định phải kí hợp đồng này mới có thể kí được hợp đồng mua bán và chủ đầu tư không hề sai hay vi phạm gì. Trong hợp đồng đặt mua này, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng phải đóng 95% giá trị căn liền kề đặt mua dù chưa hề có hợp đồng mua bán hay đầy đủ giấy tờ pháp lý để dự án được triển khai và bán ra ngoài.
Và Trách nhiệm của UBND huyện Mê Linh?
Theo tìm hiểu của phóng viên, khu nhà ở ven sông Long Việt - Long Viet Riverside tồn tại nhiều vi phạm như xây dựng khi mới được UBND TP Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư năm 2017, điều chỉnh lần 2 năm 2021, mới được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 năm 2017. Dù chưa được Sở Xây dựng Hà Nội thẩm định thiết kế cơ sở nhưng đến thời điểm ngày 31/12/2022, Công ty CP Đầu tư xây dựng Long Việt đã hoàn thành 100% việc triển khai xây dựng hạ tầng và 136 căn nhà liền kề, rao bán và thu tới 95% số tiền mua nhà.
Ngày 16/12/2022, UBND huyện Mê Linh có Quyết định số 5703/QĐ-XPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính với hành vi: Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng (cụ thể: xây dựng hạ tầng đường giao thông nội bộ dự án, xây dựng 136 căn nhà liền kề). Thế nhưng, không hiểu vì sao một công trình vi phạm lớn như thế chỉ sau 7 ngày xử phạt, đến ngày 23/12/2022, lại được UBND huyện Mê Linh cấp Giấy phép xây dựng số 84/GPXD với hạng mục kỹ thuật thuộc dự án.
Trong báo cáo cách đây chưa đầy 1 tháng, UBND Mê Linh vẫn đề cập đến việc cấp phép xây dựng cho dự án Long Việt Riverside, cho thấy đến hiện tại dự án vẫn chưa có giấy phép xây dựng. Vì sao năm 2022, UBND huyện Mê Linh đã có văn bản xử phạt nhưng không đình chỉ thi công để dự án Long Việt Riverside tiếp tục hoàn thiện và bán cho người dân?
Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Thế nhưng, không hiểu vì sao, một công trình lớn không phép như Long Việt Riverside vẫn tồn tại cho đến bây giờ.
Đáng nói, trong báo cáo này, huyện Mê Linh dường như đang xem nhẹ tầm quan trọng của khâu cấp giấy phép xây dựng khi cho rằng: “Việc cấp giấy phép xây dựng không phát sinh lợi ích cho chủ đầu tư, không gây thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước, thủ tục cấp phép xây dựng mang tính chất hành chính bắt buộc để đơn vị thực hiện các bước tiếp theo đảm bảo lợi ích của người mua nhà theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở Thông báo số 106/TB-VP ngày 22/3/2023, thông báo ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố về kết quả kiểm tra, rà soát việc thực hiện các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh theo Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 8/4/2022 của HĐND thành phố và Kế hoạch số 160/KH-UBND ngày 8/6/2022 của UBND thành phố Hà Nội, UBND huyện đề nghị Ban Chỉ đạo chấp thuận chủ trương cấp phép xây dựng cho 136 căn nhà liền kề thấp tầng thuộc dự án khu nhà ở ven sông Long Việt - Long Viet Riverside”.
Tình trạng xây nhà không phép thiếu pháp lý xảy ra thời gian qua khiến nhiều người mất tiền tiền oan, ko làm được sổ đỏ, kiện cáo gây mất an ninh, trật tự và gây bức xúc dư luận xã hội. Theo các chuyên gia, để tránh rủi ro, thua lỗ khi đầu tư các dự án chung cư, biệt thự, liền kề tại các khu đô thị, thì khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không.
Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Một trong những giấy tờ rất quan trọng khác mà người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.
Giấy tờ tiếp theo người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem là giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.
Các loại giấy tờ này chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán.
Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu lý, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có giấy ủy quyền hợp pháp).
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, khi mua bán nhà hình thành trong tương lai phải có đủ các điều kiện như phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.