Tương lai u ám của cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Gốc rễ cuộc khủng hoảng

Giữa lúc có nhiều thông tin cho biết chính phủ đang chuẩn bị một gói cứu trợ cho ngành trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (44 tỷ USD), các chuyên gia tại tổ chức xếp hạng tín dụng S&P đã kết luận rằng doanh số bán bất động sản sẽ giảm mạnh hơn nữa so với dự báo ban đầu cho năm nay.

Nghiên cứu của S&P công bố hôm 26-7 cho biết: “S&P hiện dự kiến doanh số bán bất động sản của Trung Quốc sẽ giảm 28-33% trong năm nay, mức giảm gần như gấp đôi so với dự báo trước đây của chúng tôi”.

Cuối tháng 7-2022, những người mua căn hộ tại các dự án nhà ở ở hơn 100 thành phố đã tập hợp lại với nhau để giữ lại các khoản thanh toán cho những căn nhà chưa hoàn thành. Cuộc biểu tình phản đối này đã làm gia tăng áp lực lên các nhà phát triển, những người vốn đang phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản và phụ thuộc vào việc khách hàng trả trước cho các căn hộ để duy trì tiền mặt cho hoạt động kinh doanh. Số tiền thu được cũng có thể dùng để trả nợ nên việc mất thu nhập này sẽ ảnh hưởng nặng nề.

Một số nhà phát triển nổi tiếng đã rơi vào tình trạng vỡ nợ, gây ra làn sóng hoảng loạn trong hệ thống tài chính toàn cầu - đáng chú ý nhất là Evergrande, công ty bất động sản lớn thứ hai của Trung Quốc đã thừa nhận vào năm ngoái rằng họ không thể trả một phần trong “núi nợ” 300 tỷ USD. S&P cho rằng tác động từ việc doanh số bán hàng suy yếu và mất niềm tin có thể hạ gục các công ty vững chắc trước đây. S&P nhận định: “Theo quan điểm của chúng tôi, việc tẩy chay thanh toán này có thể dễ dàng lan sang các nhà phát triển khác”.

Khi các nhà kinh doanh bất động sản làm ăn phát đạt, giá nhà đất cũng tăng theo. Điều đó gây lo lắng cho Chính phủ Trung Quốc, vốn đã quan ngại về rủi ro do các nhà kinh doanh bất động sản có nợ nần chồng chất gây ra. Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra giải pháp mạnh. Việc Ngân hàng Trung ương giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng số tiền cho vay của các ngân hàng để cố gắng hạn chế mối đe dọa đối với toàn bộ hệ thống tài chính. Điều này khiến nguồn tài chính bị thắt chặt đối với các nhà kinh doanh bất động sản vốn đang gặp khó khăn trong việc xử lý các khoản nợ của họ. Một làn sóng vỡ nợ xảy ra sau đó, đáng chú ý nhất là Evergrande. Ngoài ra, các công ty bất động sản Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng COVID-19 - tình trạng kinh tế bấp bênh đã buộc nhiều người phải suy nghĩ lại về kế hoạch mua nhà của họ.

Tác động đến kinh tế thế giới

Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, với các liên kết thương mại và tài chính toàn cầu sâu rộng. Các nhà phân tích nhận định nếu cuộc khủng hoảng bất động sản lan sang hệ thống tài chính của Trung Quốc thì cú sốc sẽ vượt xa ngoài biên giới nước này. Tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch Ratings thông báo hôm 18-7: "Nếu các vụ vỡ nợ leo thang, có thể có những tác động kinh tế và xã hội rộng rãi và nghiêm trọng”.

Cơ quan Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cũng đưa ra lời cảnh báo tương tự vào tháng 5-2022. Theo FED, mặc dù cho đến nay Trung Quốc đã nỗ lực kiềm chế được hậu quả khủng hoảng nhưng một cuộc khủng hoảng bất động sản đang diễn biến xấu cũng có thể ảnh hưởng đến hệ thống tài chính của nước này. FED cho biết trong Báo cáo ổn định tài chính tháng 5-2022 rằng cuộc khủng hoảng có thể lan rộng và tác động đến đánh giá về thương mại và rủi ro toàn cầu.

Trung Quốc có thể làm gì?

Dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy các nhà chức trách đang bắt đầu ứng phó với cuộc khủng hoảng là các báo cáo hôm 25-7 cho biết chính phủ đã thành lập một quỹ trị giá hàng tỷ nhân dân tệ để giúp cứu trợ khu vực đang gặp khó khăn. Theo một nguồn tin của Reuters, ban đầu quỹ sẽ được đặt ở mức 80 tỷ nhân dân tệ. Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước sẽ đóng góp 50 tỷ nhân dân tệ nhưng số tiền sẽ đến từ cơ quan cho vay của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc. Nếu nó thành công, các ngân hàng khác sẽ làm theo với mục tiêu tăng lên tới 200-300 tỷ nhân dân tệ.

Ngoài ra, Evergrande cũng chuẩn bị tiết lộ một kế hoạch tái cơ cấu được chờ đợi từ lâu, được hứa hẹn vào cuối tháng 7-2022. Công ty Evergrande, khởi đầu là một nhà phát triển bất động sản nhưng đa dạng hóa sang các khu nghỉ dưỡng và thậm chí cả ô tô điện. Tại Trung Quốc đại lục, Evergrande đã và đang gia hạn nghĩa vụ trả nợ, mặc dù các chủ nợ ngày càng mất kiên nhẫn. Đề xuất gia hạn trả nợ mới nhất của họ đối với trái phiếu 4,5 tỷ nhân dân tệ đã bị phủ quyết trong tháng này, trong khi các nhà cung cấp nhỏ, những người đang nợ tiền, cũng đang đe dọa ngừng trả các khoản vay ngân hàng. Evergrande cũng chuẩn bị đưa ra một kế hoạch tái cơ cấu đơn giản đối với khoản nợ trong nước trong tuần này.

Raymond Cheng, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu Trung Quốc và Hong Kong tại CGS-CIMB Securities, cho rằng đề xuất của Evergrande cũng nên phác thảo những gì họ sẽ làm với các dự án chưa bán và quỹ đất hiện có, điều sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản rộng lớn hơn. Cheng cho biết: “Các nhà đầu tư sẽ không xem xét đề xuất của Evergrande chỉ từ góc độ công ty mà còn ở góc độ vĩ mô”.