Cách nào để “cứu” thị trường bất động sản TP HCM?
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea) với khoảng 250 doanh nghiệp hội viên đang hoạt động tại một thị trường lớn và sôi động nhất cả nước. Với tầm ảnh hưởng đã có sức lan tỏa rất rộng, nên mỗi khi thị trường này "nóng, lạnh" sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê, mua, chuyển nhượng chung trên thị trường bất động sản (BĐS) của cả nước và ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Theo đánh giá của Horea, thị trường BĐS thành phố đang ở trong giai đoạn hết sức khó khăn trước bối cảnh lạm phát và suy thoái kinh tế.
Phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho thấy, từ nửa cuối năm 2007 đến thời điểm đầu năm 2008, thị trường BĐS thành phố đã có bước tăng trưởng quá nóng, thể hiện sự bất bình thường, bộc lộ những mặt yếu kém, phát triển không ổn định và thiếu tính bền vững. Cơn sốt giá nhà đất, căn hộ do đầu cơ tại thành phố đã đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực.
Hầu hết các giao dịch BĐS, chiếm khoảng 80 - 85% được thực hiện giữa các nhà đầu cơ với nhau. Đồng thời đợt sốt giá vật liệu xây dựng kéo dài càng làm cho tình hình thêm trầm trọng trong lúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp…
Đặc biệt là thị trường căn hộ cho thuê, căn hộ nhỏ dưới 45m2 chưa có động lực triển khai thực hiện để đáp ứng nhu cầu rất lớn và bức xúc; nguồn cung văn phòng cho thuê; căn hộ cao cấp tại khu trung tâm vẫn thiếu càng khiến giá BĐS bị đẩy lên cao.
Chính vì dấu hiệu "bong bóng" của thị trường BĐS thành phố nên ngay khi chính sách thắt chặt tiền tệ trong chủ trương tập trung chống lạm phát của Chính phủ được áp dụng, nhà đầu cơ ồ ạt rút vốn ra khỏi thị trường, "quả bóng" BĐS lập tức bị xì hơi: thị trường BĐS tại thành phố rơi vào tình trạng suy thoái nặng nề; nhiều nhà đầu tư BĐS đứng trước nguy cơ bị phá sản hoặc vỡ nợ giữa lúc các nhà đầu tư BĐS nước ngoài đang tăng cường vốn đầu tư để lấn át doanh nghiệp trong nước.
Từ những nguyên nhân trên, thị trường BĐS tại thành phố hiện đang ở trong tình trạng "3 dở dang và 3 giảm" là: đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang và giá mua giảm, sức mua giảm, giao dịch giảm.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, tuy rơi vào tình trạng suy thoái nhưng mặt tích cực của thị trường BĐS thành phố hiện nay là giá nhà đất đang quay trở về với giá trị đích thực. Đây cũng là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp BĐS thực hiện tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết liên doanh để tồn tại và phát triển; người dân thực sự có nhu cầu thì có điều kiện chọn mua nền đất dự án, căn hộ để ở với giá cả hợp lý hơn và Nhà nước thì có điều kiện điều chỉnh hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách điều hành nhằm quản lý thị trường này.
Để "cứu" thị trường BĐS đang trì trệ hiện nay, Horea đã đưa ra 10 đề xuất, tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp bằng cơ chế, chính sách cụ thể.
Để tháo gỡ vấn đề này, Horea tiếp tục kiến nghị Chính phủ cho phép doanh nghiệp được huy động vốn của người mua nhà sau khi dự án đã thực hiện giải phóng mặt bằng, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và làm các nghĩa vụ với Nhà nước.
Đối với việc phát hành trái phiếu dự án của doanh nghiệp, Nhà nước cần điều chỉnh bằng luật để bảo vệ quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là người mua trái phiếu. Đối với mức quy định "doanh nghiệp phải dành tối đa đến 20% diện tích đất ở của dự án (đối với dự án từ 10ha trở lên) cho việc phát triển nhà ở xã hội" theo Horea là quá cao bởi diện tích đất ở của một dự án thông thường chỉ chiếm khoảng 40 - 50% tổng diện tích dự án.
Những nội dung cần chỉnh sửa, tháo gỡ cho doanh nghiệp cũng đã được Horea soạn thành văn bản gửi tới Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan. Tuy nhiên, dường như giải pháp có tính chất đòn bẩy vẫn chưa được tìm thấy để giải quyết sự suy thoái thị trường nhà đất hiện nay.
|
TS. Trần Du Lịch - Viện trưởng Viện Kinh tế TP Hồ Chí Minh: Thị trường bất động sản đang dần trở lại giá trị thực Trao đổi với báo chí cuối tuần qua, TS. Trần Du Lịch - đại biểu Quốc hội, Viện trưởng Viện Kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định: "Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Ông cho rằng: Hiện nay, thị trường đang tự điều chỉnh trở lại, nó tự điều chỉnh ở hai giác độ: Thứ nhất, tự điều chỉnh về mặt bằng giá chung cả về đất, cả về nhà chung cư; thứ hai, điều chỉnh nội bộ trong từng khu vực, từng loại đất. Bởi vì trong thời gian nó sốt, thị trường BĐS phát triển bất thường do yếu tố đầu cơ quá lớn, làm méo mó quan hệ cung - cầu. Bây giờ, thị trường sau một cơn sốt lại đến giai đoạn tự điều chỉnh bên trong. Tôi cho rằng, cái tích cực của thị trường BĐS đó là nó đã tự điều chỉnh cơ cấu bên trong, tạo mặt bằng giá mới tích cực hơn. PV: Theo ông, cần làm gì để thị trường bớt đi những "cơn sốt", rồi "đóng băng" như những năm qua? - Theo quan điểm của tôi, để tạo sự lành mạnh thị trường BĐS thì bên cạnh những biện pháp hành chính như: vấn đề quy hoạch, giao đất, những thủ tục công khai minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất các dự án, thì cần phải sử dụng công cụ tài chính, trong đó cần sớm sửa Pháp lệnh về thuế nhà đất. Pháp lệnh này mới chỉ chủ yếu dựa trên đất nông nghiệp mà chưa dựa trên giá trị đất đô thị, nên thuế vẫn chưa là công cụ để chống đầu cơ. Nếu chúng ta cứ loay hoay để cho thị trường tự điều chỉnh thế này, thì sẽ không tránh được những cơn sốt mới và những lúc đóng băng mới. Bong bóng đã xảy ra khi giá cả BĐS vượt xa giá trị sử dụng, tạo ra một khối lượng tài sản ảo. Điều này đã diễn ra mạnh từ cuối 2007 đầu 2008. Hiện nay, xu hướng đang là tích cực vì bong bóng đang xẹp dần, chứ không "nổ" như ở một số nơi. PV: Thưa ông, về thuế BĐS, cần bổ sung thêm công cụ thuế như thế nào? - Tôi thấy có hai loại. Một là phải đánh thuế các loại BĐS, trong đó đánh thuế cao nhất là những nhà ở cao cấp, biệt thự. Thứ hai, đánh thuế những dự án đất đai bỏ hoang, để tránh đầu cơ. PV: Mặc dù thị trường đã trầm lắng, nhưng thực tế giá nhà vẫn quá cao? - Nó sẽ điều chỉnh, ví dụ nhiều nơi đã xuống rất nhiều, nhất là đất. Ví dụ, các dự án ở TP Hồ Chí Minh trước đây người ta tranh nhau mua nay đã xuống rất rõ. Nhưng mức độ xuống tùy thuộc vào việc người ta mua nhà đất bằng tiền tự có hay tiền vay. Hiện nay, tháo chủ yếu là những người đi vay. Nói thực tế giá còn cao thì không hẳn, vì BĐS có xuống giá nhưng phải ở mặt bằng mới chứ không phải là về mặt bằng của năm 2004, vì sau một số năm nền kinh tế phát triển mặt bằng giá hàng hoá cũng nâng lên. PV: Xin cảm ơn ông! Đinh Tuấn (ghi) |