Đất cũ dưới 30m2 tại Hà Nội sẽ xử lý ra sao?

Những trường hợp nào vẫn được cấp sổ đỏ

Anh Trần Đức Thắng ở huyện Từ Liêm mua lại thửa đất trên 20m² của anh Phạm Văn Bình cách đây 3 năm, nhưng chưa làm sổ đỏ. Nguyên thửa đất này là do Nhà nước cấp cho một cơ quan cấp Bộ để phân cho cán bộ, công nhân viên. Anh Thắng đã xây dựng nhà cách đây hơn một năm, nhưng do đây là đất của cơ quan phân cho cán bộ, chưa bàn giao cho UBND huyện, xã quản lý, nên tất cả những thửa đất của khu đất này đều chưa làm sổ đỏ. Khi TP Hà Nội có Quyết định 58/QĐ-UBND, anh Thắng cũng như nhiều hộ dân khác rất hoang mang, đã gọi điện đến đường dây nóng Báo CAND nhờ giải đáp.

Không chỉ anh Thắng mà ở Hà Nội còn tồn tại hàng vạn thửa đất dưới 30m² do chia tách ở trong khu dân cư, hiện người dân đã xây dựng nhà để ở. Thêm nữa, còn hàng nghìn căn hộ tập thể của Nhà nước có diện tích dưới 30m² hiện chưa có sổ đỏ, hàng ngàn thửa đất dịch vụ mà Nhà nước bồi thường cho người dân khi lấy đất làm dự án... Họ đều lo lắng trước thời điểm thực hiện quyết định 58/QĐ-UBND nêu trên.

Đất nằm trong khu dự án GPMB, nếu hộ nào còn dưới 15m2 Nhà nước sẽ thu hồi.

Theo ông Đinh Công Đạt, Phó trưởng Phòng Tài nguyên Môi trường TP Hà Đông - người trực tiếp chỉ đạo thực hiện Quyết định 58/QĐ-UBND trên địa bàn Hà Đông, tại mục 4, điều 3 của Quyết định 58/QĐ-UBND quy định: "Nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp là thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định (nhỏ hơn 30m2⁾ thì không được cấp giấy chứng nhận"), đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận".

Theo quy định này thì những thửa đất đã hình thành (người dân đã mua hoặc tách thửa có diện tích dưới 30m²) trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND này có hiệu lực, vẫn được cấp sổ đỏ bình thường.

Cùng với những thửa đất đã được hình thành còn có rất nhiều trường hợp như: Được giao 1 thửa đất độc lập; được thanh lý nhà ở tập thể; được mua nhà theo NĐ 61/CP mà chỉ có diện tích dưới 30m² trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND có hiệu lực được coi là trường hợp đã ở ổn định, lâu dài thì vẫn được cấp sổ đỏ.

Như vậy, với những trường hợp là căn hộ tập thể dưới 30m², hoặc mua nhà của Nhà nước theo NĐ 61/CP dưới 30m² vẫn được cấp sổ đỏ, hoặc khi chuyển nhượng cả thửa đất đó vẫn được phép cấp sổ đỏ, trừ khi chia tách ra khi quyết định trên đã có hiệu lực thì không được.

Theo Quyết định 58/QĐ-UBND, đối với những thửa đất ở những nơi thuộc dự án giải phóng mặt bằng, sau khi nhà nước lấy đất, còn lại diện tích quá nhỏ không đủ xây dựng thì Nhà nước sẽ thu hồi nốt, hoặc cho phép người dân giữ lại nhưng phải ghép hoặc chuyển nhượng cho hộ liền kề thành một thửa đất mới có diện tích từ 30m² trở lên, mới được cấp sổ đỏ.

Những mảnh đất dưới 30m² xử lý ra sao?

Điểm "nóng" nhất hiện nay là gần 30 hộ dân sau khi giao đất cho dự án phát triển đường vành đai I đoạn Ô Chợ Dừa đến Hoàng Cầu, còn lại diện tích nhà đất dưới 30m² sẽ giải quyết ra sao?

Theo ông Phạm Đình Tuấn - Phó Giám đốc BQL các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội: 500 hộ trong diện giải phóng mặt bằng nơi đây có gần 30 hộ diện tích còn lại dưới 30m². Vì những diện tích đó do người dân ở ổn định trước đó nên vẫn được cấp sổ đỏ. Nhưng sẽ không cấp giấy phép xây dựng vì không đáp ứng diện tích theo quy định. Những thửa đất còn lại nhỏ hơn 30m² chỉ được phép làm nhà tạm, hoặc các hộ phải hợp khối với nhà bên để có diện tích ít nhất là 30m², mặt tiền trên 3m mới được xây dựng nhà ở. Diện tích dưới 15m² thành phố sẽ thu hồi lại để cải tạo cảnh quan...

Quyết định 58/QĐ-UBND có nhiều điểm mới, là quy định điều kiện cụ thể của việc cấp sổ đỏ, có hạn mức tối thiểu, hạn mức tối đa để các cơ quan quản lý đất đai xem xét, cấp sổ. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 3 văn bản này quy định: "Thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nếu đảm bảo các điều kiện: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên; có diện tích không nhỏ hơn 30m²/thửa, thì được cấp sổ đỏ”.

Trước yêu cầu thực hiện quyết định trên, Phòng Tài nguyên và Môi trường các quận, huyện trong địa bàn thành phố Hà Nội đã không tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những thửa đất dưới 30m² được chia tách kể từ ngày 9/4/2009, kể cả những thửa đất dưới 30m² đã mua bán trao tay trước ngày 9/4/2009 được coi là chưa hình thành.

Vấn đề đặt ra, là Hà Nội còn phát sinh hàng trăm, thậm chí hàng ngàn thửa đất trong dân cư có diện tích nhỏ hơn 30m² do giải phóng mặt bằng các dự án hình thành nên thì sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Trong khi không phải người dân nào cũng muốn nhượng cho nhà bên, hoặc khả năng tài chính không thể mua thêm diện tích để làm nhà ở.

Tại Hà Tây cũ, hiện có hàng ngàn trường hợp được bồi thường đất ở sau khi giao đất cho dự án, nay đứng trước nhu cầu chia tách cho các con trong gia đình làm nhà ở. Nhưng những khu đất đó lại nằm trong khu đã quy hoạch đô thị, mà theo quy định khu đã quy hoạch đô thị thì không được tách thửa đất nữa. Điều này gây khó khăn rất lớn cho nhu cầu nhà ở của người dân.

Thêm nữa, theo chính sách của tỉnh Hà Tây trước đây, những gia đình giao đất cho dự án được nhận lại 10% diện tích đất bỏ ra, gọi là đất dịch vụ (có thể làm nhà ở lâu dài, được cấp sổ đỏ). Trên thực tế, hàng ngàn gia đình vì giao dưới 300m² đất cho dự án, nên phần đất dịch vụ nhận được cũng chỉ nhỏ dưới 30m². Liệu những mảnh đất hợp pháp này có được cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài không, khi trên giấy tờ nó được hình thành từ rất lâu rồi, còn việc chậm giao đất chính lại là lỗi của các cơ quan quản lý?