Dự án nhà bị ách tắc do không có toàn bộ diện tích đất ở

• Dự án nhà ở xã hội tại nhiều địa phương đang bị tắc?
• Người dân lâm nợ vì dự án nhà ở xã hội “trễ hẹn”
• Dự án nhà ở thu nhập thấp bán giá trên trời

Còn lại 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp phần lớn ở các quận ven và huyện ngoại thành có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong số này có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu để hoàn thành các thủ tục đầu tư.

Trong khi đó từ tháng 9-2018 đến nay toàn bộ các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu trên đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch - Đầu tư để trình UBND thành phố ra quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Do đó toàn bộ các dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc ở thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

Trước thực trạng trên, từ ngày 4-9-2018, Sở Xây dựng đã báo cáo UBND thành phố về ách tắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hình thức chỉ định chủ đầu tư, bởi Luật Nhà ở yêu cầu chủ dự án phải có quyền sử dụng đất ở.

Khi đó Sở Xây dựng cũng đã rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng và đã dự thảo nội dung văn bản đề nghị UBND thành phố báo cáo Chính phủ. Để tháo gỡ ách tắc cho chủ dự án, ngày 27-6 Sở Tài nguyên - Môi trường cũng đã báo cáo với UBND thành phố.

Theo đó, Sở này cho rằng vướng mắc hiện nay không phải là "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây dựng mà là khái niệm về "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư”. Bởi những doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND thành phố công nhận là chủ đầu tư sẽ được triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Sở Tài nguyên - Môi trường thành phố còn cho rằng, theo quyết định chủ trương đầu tư, thì doanh nghiệp là "Nhà đầu tư" chứ không phải là "Chủ đầu tư" dự án. Do đó DN sẽ không thể hoàn thiện được hồ sơ xin giao đất. Để gỡ vướng cho DN, Sở Tài nguyên - Môi trường cũng đã có văn bản gửi UBND thành phố đề nghị xin ý kiến Bộ Tài nguyên - Môi trường về vướng mắc, kiến nghị cần tháo gỡ cho chủ đầu tư dự án.

Theo đó, Sở Tài nguyên - Môi trường đề xuất "văn bản chấp thuận đầu tư" trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Bộ Tài nguyên - Môi trường nên được hiểu là "Quyết định chủ trương đầu tư" theo Luật Đầu tư hoặc "Quyết định chấp thuận đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ.

 Phản ứng trước nhận định không có vướng mắc trong thủ tục chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (100% đất ở); mà do khúc mắc giữa khái niệm "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư" của Sở Tài nguyên - Môi trường, đại diện một dự án nhà ở cho rằng nhận định này là chưa chính xác.

Hiện các chủ đầu tư dự án nhà ở đang gặp phải cả 2 vướng mắc về quyền sử dụng đất ở hợp pháp và vướng mắc về "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư". Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố, đã có đến 3/4 số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn có quỹ đất hỗn hợp, gồm trên dưới 10% là đất ở; trên dưới 80% là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trên dưới 10% là đất rạch, bờ đất, đất làm đường do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Trong khi đó, chỉ có 25,9% dự án có 100% đất ở thuộc diện được "chỉ định chủ đầu tư" theo Luật Nhà ở. Còn lại tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp đều phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở nên phải thực hiện thủ tục ra quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Nhưng sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư, thì "Nhà đầu tư" cũng lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và không thể làm được thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án. Do đó, quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang là một vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc quá trình phát triển dự án nhà ở tại thành phố hiện nay.

Trước thực trạng trên, từ năm 2016 đến nay UBND TP Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tư pháp đã có nhiều báo cáo với Chính phủ đề nghị giải quyết vướng mắc do quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư".

Ngày 19-7-2017, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã có ý kiến chỉ đạo giải quyết vướng mắc này. Theo đó, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã giao UBND thành phố rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Các dự án này chỉ cần đáp ứng một trong các điều kiện là đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đã có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Từ kết quả rà soát của UBND thành phố, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt; đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên đến nay vướng mắc của DN đầu tư dự án nhà ở tại thành phố vẫn chưa được tháo gỡ.