Hà Nội: “Sốt” đất tại khu vực đang xem xét quy hoạch đã hạ nhiệt?

Những thông tin về qui hoạch Hà Nội mới đã gây một cơn biến động mạnh trên thị trường bất động sản (BĐS). Lượng giao dịch và giá BĐS ở những khu vực xem xét qui hoạch tăng vọt, quí I và đầu quí II - 2010 tăng bình quân 30%, có khu vực tăng 40% so với cuối 2009. Xuất hiện tình trạng "làm giá", tung tin đồn và giao dịch ảo để đẩy giá lên cao ở nhiều nơi, nhất là tại các khu vực huyện Thạch Thất, Ba Vì. Đây là kết luận của Đoàn thanh tra liên ngành (gồm đại diện VP Chính phủ, các Bộ: Xây dựng, Công an, Tài nguyên & Môi trường, UBND TP Hà Nội) sau khi thực hiện kiểm tra thị trường này trong tháng 4/2009 theo yêu cầu của Thủ tướng.

Đất khu vực phía Tây biến động mạnh chủ yếu do đầu cơ, làm giá

Theo kết luận của Đoàn liên ngành, giá đất chưa có qui hoạch tại địa bàn Hà Tây (cũ) và một số huyện thuộc Vĩnh Phúc, Hòa Bình sau khi sáp nhập vào Hà Nội còn thấp. Theo báo cáo của các huyện, số lượng giao dịch có đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm 2009 không nhiều: Thạch Thất có 1.600 hồ sơ, Ba Vì có 708, Quốc Oai có 475, Thường Tín có 500 và Mê Linh có 380 hồ sơ.

Vào thời điểm đó, giá đất thổ cư mặt đường tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai mới được chào bán với mức giá trung bình 5 - 7 triệu đồng/m². Tại các xã Vân Hòa, Yên Bài, Tản Lĩnh (Ba Vì), giá đất thổ cư được chào bán khoảng 2,5 - 3 triệu/m², đất vườn chỉ dao động trong khoảng 50 - 70 triệu/sào. Sang đến 2010, giá đất tăng mạnh, đặc biệt ở khu vực phía Tây - sau khi có thông tin trung tâm hành chính của Thủ đô sẽ dịch chuyển về hướng Ba Vì.

Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2010, huyện Thạch Thất có 1.284 hồ sơ mua bán đất (bằng 80,25% cả năm 2009), chủ yếu ở các xã Bình Yên, Đồng Trúc, Tân Xã, Hạ Bằng và Tiến Xuân - là các xã nằm tập trung trên các tuyến vành đai Khu Công nghệ cao Hòa Lạc. Tại Ba Vì cũng có 425 hồ sơ (bằng hơn 60% cả năm 2009), chủ yếu tập trung tại các xã Vân Hòa, Yên Bài và Tản Lĩnh. Huyện Quốc Oai có 348 hồ sơ, Thường Tín có 468 hồ sơ, Mê Linh có 450 hồ sơ…

Giá cả cũng tăng gần như gấp đôi. Đất mặt đường liên huyện liên xã tại Thạch Thất, Quốc Oai chào bán ở mức trung bình 8 - 12 triệu đồng/m², đất trồng cây lâu năm ở Bình Yên, Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung (Thạch Thất) có giá 400 - 800 triệu đồng/sào. Tại Ba Vì, loại đất này cũng lên đến 150 - 200 triệu đồng/sào. Nhìn chung, giá cả và lượng giao dịch ở khu vực phía Tây đều tăng đột biến.

Tuy nhiên, theo kết luận của đoàn liên ngành, chủ yếu là mua đi bán lại giữa những người đầu cơ với nhau. Tình trạng làm giá, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá BĐS lên cao đặc biệt "sôi động" ở khu vực Thạch Thất, Ba Vì. Điều này đã được chứng minh khi "quả bong bóng" BĐS phía Tây được thổi căng phồng chỉ trong tháng 3, tháng 4 đã ngay lập tức xẹp vào nửa cuối tháng 5, khi nhiều cơ quan chức năng và chuyên gia có ý kiến về giá trị thực sự của khu vực này.

Theo báo cáo của Cục Thuế Hà Nội, trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện: Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất chỉ là hơn 7,6 tỷ đồng. Thực chất, số thuế thu được từ chuyển nhượng BĐS tại khu vực ngoại thành không lớn, đồng nghĩa với những giao dịch phi chính thức, nhiều rủi ro chiếm tỷ lệ lớn. Được biết, hiện Quy định của pháp luật về giao đất rừng, đất nông nghiệp "quá thông thoáng", nhiều nơi giao đất tại các nông, lâm trường cho cả những đối tượng không phải là nông trường viên, không phải là người địa phương cộng với việc quản lý đất nông trường, đất rừng còn lỏng lẻo và chồng chéo dẫn đến mua bán, chuyển nhượng lộn xộn, chính quyền không kiểm soát được. Quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng khá đơn giản cũng đã tạo kẽ hở cho những người đầu cơ đất đai trục lợi.

Đất dự án tại huyện Đông Anh vẫn đang bị đẩy giá.

Để "hạ sốt", sớm hoàn thành qui hoạch Thủ đô

Trong các nguyên nhân biến động trên thị trường BĐS được đoàn liên ngành khảo sát đánh giá, ngoài việc "cung thấp, cầu cao", đầu tư vào BĐS vẫn được coi là kênh an toàn; còn có do hiệu ứng tâm lý của triển lãm qui hoạch Thủ đô, các chiêu "kích giá" của giới đầu cơ cùng "tâm lý đám đông" của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và "pháp luật đất đai chưa có những qui định chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất vườn".

Cơ sở hạ tầng giao thông tại các huyện ngoại thành thuộc Hà Tây cũ ngày càng tốt hơn kết hợp với việc chuẩn bị hoàn thành các tuyến đường lớn kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội cũng làm cho giá đất tại một số khu vực ven đô tăng cao. Thị trường BĐS thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân.

Việc mua bán đất thổ cư, thổ canh tại khu vực nông thôn vượt ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước sẽ làm phá vỡ qui hoạch, gia tăng mật độ dân cư tại các khu vực dân cư hiện hữu, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của người dân khu vực này. Việc nghe theo tin đồn, "đón" dự án một cách thiếu cơ sở, chạy theo đám đông là nguyên nhân lớn của cơn sốt bất thường thời gian vừa qua.

Bởi vậy, các nguyên nhân bình ổn thị trường được đoàn liên ngành đưa ra bao gồm: Sớm hoàn thành công tác qui hoạch Thủ đô, tổ chức thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án qui hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng. Triển khai ngay công tác lập qui hoạch các điểm dân cư nông thôn tại các huyện ngoại thành làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn. Cung cấp thông tin tới người dân tại khu vực qui hoạch, các nhà đầu tư có nhu cầu thực sự để nắm rõ chủ trương, chính sách của Nhà nước.

Thêm vào đó, các cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, các chi cục thuế cũng được yêu cầu kiểm tra và kiên quyết không cho sang tên đổi chủ những trường hợp chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế. Được biết, Chính phủ sẽ nghiên cứu ban hành quy định đối với đất giao có thời hạn như đất rừng, đất canh tác không được tự do chuyển nhượng, chỉ được chuyển nhượng có điều kiện để hạn chế việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn làm lộn xộn thị trường