Hợp đồng mua bán nhà chung cư mẫu của Bộ Xây dựng: Còn nhiều điểm bất hợp lý
Thông tư này đã có hiệu lực, theo đó hợp đồng mẫu này cũng đã chính thức được áp dụng. Tuy vậy, theo tìm hiểu hiện hầu như chẳng mấy chủ đầu tư áp dụng đúng hợp đồng này trong thỏa thuận mua bán nhà với khách hàng. Nguyên nhân - theo chủ đầu tư và giới chuyên môn - là do Thông tư này còn nhiều điểm bất hợp lý.
Xem xét qua một số hợp đồng mua bán nhà, không khó để lý giải cho việc liên tiếp xảy ra các vụ việc người mua nhà bức xúc kiện chủ đầu tư. Rất nhiều điều khoản trong hợp đồng mua nhà rất mập mờ, thường có lợi cho chủ đầu tư; trách nhiệm của người mua nhà thì nhiều trong khi trách nhiệm của chủ đầu tư thì ngược lại...
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã ban hành hợp đồng mẫu để áp dụng cho các trường hợp mua bán căn hộ, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Có thể khẳng định, hợp đồng mẫu đi kèm Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định rất rõ và chi tiết các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ… Tuy nhiên, Thông tư đang gây ra những phản ứng trái chiều từ phía chủ đầu tư và sự không đồng tình từ giới chuyên môn. Cụ thể trong khoản 2, Điều 2 của Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu được ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Thông tư này đã có hiệu lực thi hành, và dĩ nhiên các chủ đầu tư phải áp dụng hợp đồng mẫu này của Bộ Xây dựng, tuy nhiên tìm hiểu từ phía chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Contrexim HOD, đơn vị này vẫn đang dùng mẫu hợp đồng cũ đã đăng ký với Sở Công Thương Hà Nội từ năm 2012. Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Khải, Chánh văn phòng Contrexim HOD cho rằng, nếu việc bắt buộc phải dùng hợp đồng đúng theo mẫu của Bộ Xây dựng chẳng khác nào làm khó chủ đầu tư. Ông Khải phân tích, hợp đồng mua bán căn hộ bản thân nó là một thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư với khách hàng. Nếu bắt buộc phải áp dụng hợp đồng mẫu theo Thông tư 03/2014 là quá cứng nhắc. Khi khách hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng luôn phải có sự thỏa thuận mọi điều khoản trong hợp đồng đó. Có khách hàng đồng ý với điều khoản này, có người lại không đồng ý từ đó phải có sự thỏa thuận để điều chỉnh, thống nhất rồi mới ký. Hợp đồng mẫu chỉ là căn cứ để chủ đầu tư xây dựng. Nếu không đúng từng câu, từng chữ trong hợp đồng mẫu mà hợp đồng đó vô hiệu và khách hàng không được cấp giấy chứng nhận là điều quá bất hợp lý.
Xét về khía cạnh luật, Luật sư Trần Quang Khải, Trưởng Văn phòng Luật sư Tâm Phát (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, đưa ra một hợp đồng mẫu rồi bắt người ta phải thực hiện theo đúng từng câu từng chữ là quá cứng nhắc và không hợp lý. Bộ luật Dân sự phải là luật gốc còn các thông tư, nghị định đi sau để điều chỉnh các hiện tượng thực tế ngoài xã hội, không thể áp đặt được. Nếu áp dụng đúng khoản 2, Điều 2 của Thông tư này thì hàng trăm nghìn hợp đồng của người mua nhà trước kia đã ký nhưng chưa kịp làm Giấy chứng nhận thì chẳng lẽ giờ lại phải bỏ đi hết, vì các hợp đồng đó thành vô hiệu, phải làm lại? Mà làm lại nếu chủ đầu tư không đồng ý lại phát sinh tranh chấp mà không làm lại thì không làm được sổ hồng. Hiện tại các ngành đang phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, tuy nhiên ra Thông tư này tự nhiên thủ tục hành chính càng thêm rắc rối. Thông tư này có thể góc độ nào đó bảo vệ được quyền lợi cho khách hàng nhưng lại làm khó chủ đầu tư. Thêm nữa, hợp đồng mua bán nhà là thỏa thuận kinh tế, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ có tòa án làm trọng tài kinh tế. Thông tư này ra đời mặc nhiên lại đi làm thay cả việc của tòa án