Mua bán bất động sản - không thoả thuận được có thể ra toà

Dự án Làng Việt kiều châu Âu được biết đến với một phong cách kiến trúc thuần Pháp, toạ lạc trong khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội. Đây là dự án do Công ty TSQ Việt Nam làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên diện tích 12,85ha, kinh phí xây dựng dự kiến khoảng 59 triệu USD. Hiện nay, Làng Việt kiều châu Âu đã thành hình với những nhà biệt thự, nhà biệt thự liền kề có phong cách kiến trúc riêng biệt. Những cư dân đầu tiên cũng đã đến đây sinh sống mặc dù về cơ bản, hạ tầng kỹ thuật của cả khu đô thị Mỗ Lao nói chung và "Làng Việt kiều châu Âu" nói riêng vẫn chưa hoàn chỉnh.

Sẽ chẳng có gì đáng nói nếu như tranh chấp giữa một số khách hàng và chủ đầu tư dự án này đã giải quyết triệt để. Sự việc khách hàng, đòi Công ty TSQ tính lại tiền trượt giá, tôn trọng khách hàng... đúng thời điểm, giá bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực giáp ranh nội thành Hà Nội tăng đột biến cách đây hơn 2 tháng là mối quan tâm đặc biệt của công luận, giới kinh doanh nhà đất. Để giải quyết sự việc Công ty TSQ đã uỷ quyền cho Văn phòng luật sư AIC (gọi tắt là AIC). Ngay lập tức AIC tổ chức cuộc họp báo, hội nghị khách hàng để giải trình những thắc mắc dẫn đến bức xúc của khách hàng.

Dự án Làng Việt Kiều châu Âu tại khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông.

Theo Luật sư Lê Thanh Sơn, Trưởng văn phòng luật sư AIC, khách hàng thắc mắc ở những điểm: Trượt giá xây dựng tăng 33,7% là quá cao; chậm tiến độ; thay đổi một số vật liệu, kết cấu khi xây dựng. Những thắc mắc này đã được AIC giải đáp. Ví dụ, việc trượt giá xây dựng tăng 33,7% được TSQ thực hiện theo điều 2 khoản 5 trong hợp đồng, cụ thể: "Trong thời gian bên A (TSQ) thi công xây nhà cho bên B (khách hàng) nếu xảy ra trượt giá lên hoặc xuống tương ứng với 2% trở lên thì bên A thông báo bằng văn bản cho bên B biết và giá trị Hợp đồng mặc nhiên được tăng hoặc giảm theo thông báo bên A (phát sinh trượt giá được tính với phần giá trị của ngôi nhà, không tính với giá trị hạ tầng ô đất). Căn cứ vào đây, TSQ đã đối chiếu với thực tế biến đổi vật liệu xây dựng từ năm 2007 đến nay thì thấy phát sinh trượt giá quá 2%. Và đây là cơ sở để TSQ tính trượt giá xây dựng là 33,7%.

Cách giải thích này của đại diện TSQ có được mọi khách hàng thoả mãn? Bà Đỗ Thị Thuỷ, một trong số 6 khách hàng đến ngày 26/6 vẫn chưa chịu ký vào phụ lục hợp đồng trượt giá 33,7% và là người mà AIC gửi thông báo "đang làm thủ tục cần thiết để chấm dứt Hợp đồng số 228/HĐ-MBNO/TSQVN giữa bà và TSQ" cho rằng, TSQ đã không tuân thủ quy định trong điều 2, khoản 5 quy định, cụ thể là không thông báo bằng văn bản cho khách hàng để biết sự tăng, giảm vật liệu xây dựng.

Mặc dù không thông báo điều này cho khách hàng nhưng TSQ tự soạn thảo phụ lục hợp đồng đề nghị bà ký bổ sung để tăng đơn giá phần xây dựng lên 33,7%. Bà Thủy còn viện dẫn, ngay thời điểm ký hợp đồng mua bán với TSQ vào ngày 11/9/2008, bà đã nộp 70% giá trị hợp đồng. Nếu trong quá trình thi công, giá vật liệu xây dựng tăng thì TSQ chỉ được phép tính tỷ lệ tăng trong số 30% giá trị hợp đồng mà người mua chưa đóng khi ký kết. Cách lý giải này của bà Thuỷ cũng là ý kiến chung của nhiều khách hàng, tuy nhiên TSQ không chấp nhận và đã gửi thông báo sẽ tiến hành chấm dứt hợp đồng mua bán với bà. Rồi đây, sự việc này sẽ giải quyết ra sao?

Luật sư Lê Thanh Sơn, đại diện TSQ cho rằng, khách hàng có thể khởi kiện ra toà dân sự. Tranh chấp này sẽ được toà giải quyết. Còn hiện tại, do đã hết hạn ký phụ lục hợp đồng nên TSQ có quyền chấm dứt hợp đồng. Liệu rồi đây, có khách hàng nào đủ "can đảm" để khởi kiện TSQ ra toà?

Theo ông Sơn, TSQ có 502 khách hàng và đa số họ đã ký phụ lục hợp đồng, chấp nhận sự trượt giá vật liệu xây dựng, tăng 33,7% so với hợp đồng. Khi trao đổi với chúng tôi, ông Sơn nhấn mạnh chỉ còn 6 khách hàng chưa thực hiện việc này. Tại sao phần đông khách hàng của TSQ lại chấp nhận sự điều chỉnh tăng giá này?

Khi chúng tôi nêu câu hỏi, nếu đặt mình ở cương vị của một luật sư (chứ không phải là đại diện uỷ quyền của TSQ), ông có lời khuyên gì cho khách hàng trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bất động sản, ông Sơn cho rằng: Trước hết khách hàng nên xem xét kỹ hợp đồng hoặc tư vấn luật sư. Luật sư sẽ giúp chỉ ra các điều, khoản có vi phạm pháp luật không; có phù hợp với yêu cầu của khách không; và cả những rủi ro sau khi ký kết. Ông Sơn còn cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản do lợi nhuận phát sinh quá lớn nên một số khách hàng đôi khi bất chấp tất cả chỉ mong ký được hợp đồng mà không xem xét kỹ những ràng buộc trước khi ký. Trong những tình huống như vậy, rất dễ gặp phải rủi ro hoặc tranh chấp.

Chúng tôi nêu vấn đề đang tồn tại giữa một số ít khách hàng và Công ty TSQ với đại diện Cục Quản lý nhà và Bất động sản, Bộ Xây dựng. Được biết, đối với việc mua bán nhà ở thương mại thì giá cả do hai bên thoả thuận, ghi trong hợp đồng mua bán, Nhà nước không can thiệp trong trường hợp này. Việc mua và bán theo thoả thuận dân sự, nếu xảy ra trượt giá, tranh chấp về giá hai bên không tự giải quyết được bên mua hoặc bán có thể khởi kiện ra toà dân sự.

Cán bộ chức năng này cũng khuyên khách hàng là phải hiểu kỹ hợp đồng, có thể nhờ luật sư hoặc chuyên gia kinh tế tư vấn trước khi ký kết mới tránh được những tranh chấp. Sự việc của một số khách hàng với Công ty TSQ chắc chắn chưa dừng lại ở đây, chúng tôi sẽ theo dõi và chuyển tải những thông tin mới nhất đến bạn đọc. Hy vọng, qua đây những ai đang có nhu cầu mua nhà và đất ở sẽ cân nhắc kỹ trước khi ký kết giao dịch