Ngân hàng không có căn cứ để phát mại tài sản khi giao dịch vô hiệu
Một vài năm trở lại đây, nhiều người dân khốn đốn với tình cảnh dùng sổ đỏ nhờ "cò" vay tiền ngân hàng và bị đưa vào "bẫy" nhượng quyền sử dụng đất cho chúng. Sau đó, các đối tượng "cò" lại dùng sổ đỏ này vay (hoặc chuyển nhượng cho người khác để vay) ngân hàng với số lượng tiền rất lớn và không trả được. Sự việc vỡ lở, lúc đó nhiều gia đình mới biết mình đang đứng trước nguy cơ bị mất nhà. Tuy nhiên, mới đây, Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội đã có kết luận về một trường hợp bị "mắc bẫy" như trên, khẳng định việc thế chấp vay vốn của ngân hàng là giao dịch vô hiệu, đồng nghĩa với việc ngân hàng không có căn cứ để phát mại tài sản của người vô tình "mắc bẫy".…
Cho đến lúc này, gia đình anh Nguyễn Đình Cẩn, trú tại Thanh Trì mới cảm thấy trút đi gánh nặng của nỗi lo "mất nhà cửa". Do có nhu cầu vay vốn làm ăn, anh Cẩn gặp bà Nguyễn Thị Cường, SN 1956, trú tại 22 ngõ Thổ Quan, phường Thổ Quan (Đống Đa) nhờ vay giúp 200 triệu đồng. Theo thỏa thuận, ngày 9/11/2010, anh Cẩn giao cho bà Cường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) số BB 429842 đối với thửa đất số 21 (1) tờ bản đồ 41, diện tích 140m2 ở xã Vĩnh Quỳnh, đồng thời làm hợp đồng ủy quyền cho bà Cường để làm thủ tục vay vốn. Theo hợp đồng ủy quyền, bà Cường được quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng thửa đất trên. Tuy nhiên, theo anh Cẩn trình bày, chỉ ủy quyền và giao sổ đỏ cho bà Cường để làm thủ tục vay vốn.
 |
|
Các giấy tờ của giao dịch vô hiệu. |
Để tránh trường hợp bà Cường tự ý chuyển nhượng tài sản, cùng ngày 9/11/2010, ngoài hợp đồng ủy quyền, anh Cẩn và bà Cường còn ký thêm một bản thỏa thuận, ghi rõ bà Cường chỉ được quyền chuyển nhượng tài sản nếu được sự chấp nhận của anh Cẩn hoặc trường hợp anh Cẩn không trả được tiền gốc và lãi theo cam kết. Thế nhưng, ngay trong ngày 9/11/2010, sau khi nhận ủy quyền, bà Cường đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh Cẩn cho anh Nguyễn Tuấn Anh, SN 1977, trú tại tổ 18, phường Vĩnh Tuy (Hai Bà Trưng, Hà Nội) với giá ghi trong hợp đồng là 199 triệu đồng. Sau đó, bà Cường đã giao cho anh Cẩn số tiền 200 triệu đồng như yêu cầu vay vốn.
Cũng ngay hôm đó, anh Tuấn Anh nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì đề nghị chuyển quyền sử dụng đất từ anh Nguyễn Đình Cẩn sang cho Nguyễn Tuấn Anh. Và 2 ngày sau, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Trì xác nhận quyền sử dụng mảnh đất trên cho Tuấn Anh.
Tiếp đó, ngày 18/11, anh Tuấn Anh, với tư cách là Phó Giám đốc Công ty TNHH lắp máy AICI (Công ty AICI) ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng thửa đất trên và một thửa đất khác ở Trâu Quỳ (Gia Lâm) cho Ngân hàng TMCP Hàng Hải (chi nhánh Hà Nội) để vay 10 tỷ đồng. Đến 31/3/2011, bà Vương Cẩm Vân, Giám đốc Công ty AICI ký tiếp phụ lục của hợp đồng nêu trên thế chấp quyền sử dụng 6 thửa đất (trong đó có thửa đất của anh Cẩn đã sang tên cho Tuấn Anh) để vay vốn.
Đến thời hạn thanh toán, Công ty AICI không trả nợ cho ngân hàng, anh Tuấn Anh vắng mặt tại nơi cư trú nên Ngân hàng TMCP Hàng hải buộc phải đến kiểm kê để phát mại tài sản tại thửa đất gia đình anh Cẩn đang sinh sống. Lúc này, vợ chồng anh Cẩn mới tá hóa khi biết quyền sử dụng đất của mình đã bị chuyển nhượng cho người khác. Đến 25/9/2011, anh Cẩn đã trả hết tiền gốc (200 triệu đồng) và lãi cho bà Cường, yêu cầu trả lại sổ đỏ mang tên mình. Nhưng đến nay, bà Cường vẫn không thực hiện được việc này vì đã trót chuyển quyền sử dụng cho anh Tuấn Anh.
Sau khi tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, cơ quan CSĐT xác định, việc anh Cẩn và bà Cường ký hợp đồng ủy quyền để vay vốn là quan hệ dân sự, được pháp luật cho phép. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà Cường không thực hiện đúng thỏa thuận, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cho anh Cẩn biết (bà Cường đã thừa nhận việc này) nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh Cẩn cho anh Nguyễn Tuấn Anh là giao dịch vô hiệu. Do đó, theo khoản 2 Điều 138 BLDS, trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản thì giao dịch với người thứ 3 cũng sẽ bị vô hiệu. Vì vậy, việc anh Tuấn Anh dùng quyền sử dụng đất có được qua giao dịch vô hiệu với bà Cường để thế chấp vay vốn của ngân hàng thì việc thế chấp đó cũng là giao dịch dân sự vô hiệu. Ngân hàng không có căn cứ để phát mại tài sản của anh Cẩn.
Trong những trường hợp như của anh Nguyễn Đình Cẩn, sau khi có văn bản trả lời, kết luận đơn thư của cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội, theo Thượng tá Nguyễn Xuân Hùng, Đội trưởng Đội thanh tra pháp luật, Văn phòng Cơ quan CSĐT, Công an TP Hà Nội, bước tiếp theo có thể khởi kiện ra Tòa án dân sự để hủy các hợp đồng giao dịch vô hiệu, cũng như yêu cầu Ngân hàng trả lại sổ cho chủ hợp pháp của tài sản. Tuy cơ quan Công an chỉ thu thập tài liệu, chứng cứ, dựa lên các qui định của pháp luật để kết luận vụ việc theo đơn tố cáo, nhưng đây chính là một "kênh" quan trọng, để Tòa án dân sự xem xét, cân nhắc trước khi đưa ra phán quyết, bởi ở cấp độ Tòa án nào, cũng đều phải phán quyết dựa trên cùng những quy định của luật pháp Việt Nam. Vì vậy, đây có thể được xem như một tín hiệu vui cho một số người dân chẳng may mắc bẫy "lừa" của đám "cò sổ đỏ", muốn vay vốn nên phải ký vào hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất cho chúng…
|
Theo Cơ quan Công an, khi xảy ra tranh chấp, ngân hàng cứ nghĩ là có thế chấp rồi thì cứ đòi tiền và yêu cầu phát mại tài sản hoặc có đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp dân sự lên tòa án. Tuy nhiên, căn cứ pháp lý để đòi lại tài sản là rất khó, bởi vì thực tế nhiều hợp đồng dân sự từ lúc người ta ủy quyền đến lúc thế chấp vay ngân hàng đều có sự gian dối. Theo quy định của pháp luật, giao dịch trong trường hợp đó là vô hiệu. Khả năng mất tiền của ngân hàng khá hiện hữu. Một vài trường hợp tòa án dựa vào căn cứ chưa đầy đủ của ngân hàng đưa ra và có phán quyết cho rằng người có tài sản thế chấp phải trả tiền cho ngân hàng, nhưng thực tế họ sẽ không chịu những phán quyết đó và sẽ phải kháng án. Từ đó sẽ phát sinh khiếu khiện kéo dài, gây phức tạp về tình hình an ninh trật tự. |