Sốt đất thật - ảo ở TP Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh vẫn đang sôi sục, giá đất cứ tăng cao từng ngày và chưa biết đến bao giờ mới bình ổn trở lại. Quận 2 và quận 7 là trung tâm của cơn sốt. Quận 9 với lợi thế vị trí địa lý nằm cạnh quận 2; huyện Nhà Bè, giáp ranh quận 7 vì thế cũng bị cuốn vào cơn sốt. Một số khu vực ở quận Thủ Đức giáp ranh với quận Bình Thạnh cũng "sốt nhẹ" trong những ngày qua.

Tính ra, trong 5 quận mới được tái thành lập vào năm 1997, chỉ có quận 12 là không sốt đất. Lý do thật dễ hiểu, quận 12 cách trung tâm TP khá xa và hệ thống giao thông thuộc dạng kém nhất trong các quận vùng ven. Sự thật của cơn sốt như thế nào?

Sốt đất ở mọi nơi

Cơn sốt đất nóng đến nỗi đi đến đâu, ở những nơi công cộng hay trong văn phòng công ty, cơ quan Nhà nước; ở các quán xá từ bình dân cho đến sang trọng cũng đều nghe mọi người bàn về chuyện đất đai.

Tại quán cà phê Gió Bấc ở khu vực Hồ Con Rùa (quận 3), tôi được anh Hiền, chủ một doanh nghiệp chuyên về vận chuyển ở quận 3 cho biết, mấy tháng vừa qua, anh giao mọi việc kinh doanh của công ty cho vợ để theo đám bạn kinh doanh địa ốc.

Ba người trong nhóm của anh hùn vốn được 10 tỷ đồng rồi đi lùng sục tìm mua căn hộ, nền nhà với giá khởi điểm để bán lại kiếm lời. Chỉ trong vòng chưa đầy 2 tháng, số lãi mà anh và các bạn kiếm được trên 2 tỷ đồng. Anh tươi cười: "Chẳng thể làm gì mà nhanh có lãi nhiều như kinh doanh địa ốc trong thời gian này".

Một người bạn khác của anh là anh Hữu Nghĩa (ngụ quận 7) mua căn hộ chung cư (108m2) HAGL 3 lúc đó chỉ với giá 8 triệu đồng/m2, nay đã có người hỏi mua giá gấp đôi nhưng anh chưa chịu bán vì giá còn có thể cao hơn. Vậy là chưa đầy 6 tháng đầu tư mua một căn hộ chung cư, anh Nghĩa kiếm lãi ngót nghét 1 tỷ đồng.

Một lần khác, khi gặp lại Thanh - một người bạn đang làm việc cho một công ty của Nhật, chị khoe đã tậu được một nền đất trong khu dân cư Đông Thủ Thiêm (quận 9) với giá 8 triệu đồng/m² nhưng chưa đầy hai tháng sau giá đã trên 10 triệu đồng/m².

Nghe vậy tôi giật mình hỏi Thanh là tiền ở đâu ra để mua lô đất (120m²) cả tỷ đồng? Thanh cười giải thích: "Mấy năm nay vợ chồng gom góp được vài trăm triệu đủ để trả trước 30% giá trị lô đất, còn lại 70% thì vay ngân hàng trả chậm trong vòng 10 năm". Tổng số lương của hai vợ chồng Thanh mỗi tháng được khoảng 1.000 USD nên việc trả nợ ngân hàng là vừa sức.

Thanh bảo nhiều đồng nghiệp khác đã có nhà ở ổn định cũng chọn kiểu kinh doanh này vì tiền dư gửi ngân hàng lãi suất chẳng được bao nhiêu, còn chơi cổ phiếu thì rủi ro cao. Đầu tư mua nền đất, nếu không ưng bán kiếm lời thì để lại sau này cho con cái.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, mấy năm gần đây, cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã thu hút rất đông các công ty nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất ở TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương.

Từ đó mà các lao động trí thức người Việt giỏi chuyên môn, ngoại ngữ được trả với mức lương từ 500 USD/tháng trở lên là chuyện bình thường. Với mức thu nhập này, cộng với cơ chế mở của ngân hàng, họ có thể tậu một căn hộ một hai tỷ đồng ở nơi có môi trường sống tốt như ở các khu dân cư cao cấp ở quận 2, 7, 9.

Đó là nói về tầng lớp trung lưu, còn những người giàu có ở nội thành thì đầu tư vào bất động sản luôn là sự lựa chọn hàng đầu. Bằng nguồn vốn sẵn có, họ có thể "tậu" 5-10 căn hộ, nền đất rồi "ghim" để đó chờ cơ hội tăng giá là "bung" ra.

Nhiều hộ dân khác, tuy không giàu có nhưng đón được sự khởi sắc của thị trường bất động sản trong tương lai từ những dự báo của các chuyên gia trên các phương tiện thông tin đại chúng, họ có thể thế chấp ngân hàng căn nhà mình đang ở để đầu tư vào bất động sản mà không sợ rủi ro.

Ông Trương Văn Sang, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm nêu ý kiến: "Ngoài những nguyên nhân tạo nên cơn sốt đất nói trên thì vấn đề cổ phiếu cũng là một nguyên nhân chính. Có một thực tế mà tôi nắm bắt được là những người tham gia đầu tư chứng khoán dù bị thua hay thắng thì cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bởi lẽ, nếu trúng cổ phiếu thì họ lấy tiền chuyển sang đầu tư địa ốc, còn thua thì họ rút lui và lại đầu tư vào đất để gỡ lại".

Tuy nhiên, nói gì thì nói, nguyên nhân chính vẫn bắt nguồn từ hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông hiện đại kết nối liên hoàn giữa các quận 2, 7, 9 với nội thành TP Hồ Chí Minh.

Sốt ảo từ những "cơn điên"?

Có hai "cơn điên" trong vòng hơn 10 ngày trở lại đây là việc hàng trăm người dân rồng rắn chen nhau mua căn hộ The Vista vào ngày 19/10 và Sky Garden 3 vào ngày 24/10. Hiện tượng này thật ra đã từng xảy ra trước đó ở Phú Mỹ Hưng cũng xuất phát từ việc nơi này bán nhỏ giọt căn hộ chung cư cao cấp.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực này thì thật ra đây chỉ là một chiêu kinh doanh hòng tạo nên một cơn sốt ảo để đẩy giá lên cao. Ở một khía cạnh khác, theo Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, sở dĩ họ chen nhau như thế cũng là để tìm cơ hội mua căn hộ với giá gốc thì kinh doanh mới có lãi cao.

Vì vậy, chuyện chen nhau giành suất bốc thăm mua căn hộ là rất bình thường, cái khác thường ở chỗ là không phải qua đấy để nói lên rằng căn hộ đang khan hiếm đến nỗi phải chen lấn mà mua. Thực tế, trên trang quảng cáo của nhiều tờ báo, căn hộ, nền đất ở những khu cao cấp vẫn được rao bán ồ ạt với cái giá còn thấp hơn so với bán chuyền tay nhau và đã có nhiều giao dịch thành.

Ông Nguyễn Văn Lai, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần địa ốc 9 đưa ra quan điểm: "Ở đây tôi không đề cập cụ thể trường hợp nào nhưng qua trải nghiệm tôi thấy rằng sự ồn ào tranh mua căn hộ phần lớn là giả tạo. Tôi từng biết có những sự ồn ào được tạo nên bởi 2/3 số người là người thân của nhân viên công ty đó. Tất nhiên mục đích chính của họ là để đẩy giá đất lên cao".

Một nguyên nhân khác không kém phần quan trọng ảnh hưởng đến việc giá nhà, đất tăng cao là dự án các khu nhà ở được triển khai quá chậm (bình quân khoảng 4-5 năm mới hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý một dự án) dẫn đến thiếu nguồn cung cho thị trường.

Tệ hại hơn là trong quá trình chờ hoàn thiện, dự án đã được âm thầm chuyền tay nhau nhiều lần mà mỗi lần như thế tất yếu giá đất sẽ nhích lên. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 "qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản" sẽ giải quyết triệt để vấn đề này nên hy vọng sắp tới thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, tránh ồn ào hơn và sốt nhưng không ảo