Tại sao giá nhà không giảm bất chấp COVID-19 kéo dài?

• Bất động sản “ngấm đòn” COVID-19

Ngay từ đầu năm 2021 đến nay, dù liên tục có các làn sóng dịch COVID-19 nổ ra nhưng giá chung cư tại Hà Nội vẫn âm thầm tăng khi những dự án mới được mở bán.

Chung cư liên tục tăng giá

Quan sát thực tế cho thấy, hiện nay giá nhà đất tại Hà Nội đã hình thành mặt bằng giá mới. Nếu 3 năm trước căn hộ cao cấp khoảng 35-45 triệu đồng/m² thì hiện nay phân khúc này đã điều chỉnh lên mức 40-60 triệu đồng/m². Còn các phân khúc khác cũng đã liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới trong 2 năm qua.

Báo cáo thị trường tháng 4/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu mua bán căn hộ trong tháng này giảm 22% so với tháng 3. Mặc dù nhu cầu mua bán giảm nhưng giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư ở Hà Nội trong tháng 4/2021 vẫn tăng 1% so với tháng 3 và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020, ở mức 30-40 triệu đồng/m2. Tháng 5, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng 5% so với tháng 4 và giá rao bán căn hộ chung cư cũng tăng theo, ở mức 42-45 triệu đồng/m2.

Điển hình cho việc giá chung cư đang tăng nhanh thể hiện rõ qua giá bán căn hộ ở những dự án đang rao bán hiện nay như: Dự án như Summit Building (216 đường Trần Duy Hưng) được rao bán với mức 45-62 triệu đồng/m2 mặc dù dự án mới hoàn thiện phần thô, chỉ là 1 tòa nhà hỗn hợp 35 tầng được chuyển đổi từ dự án xây dựng trụ sở văn phòng và trung tâm giới thiệu sản phẩm; Dự án The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy) cũng là một tòa nhà hỗn hợp và được nhiều môi giới chào bán ở mức 41-54 triệu đồng/m2.

Không những nội đô, khu vực xa trung tâm mà hiện giá căn hộ chung cư ở vùng ven Hà Nội như dự án Swan Lake Onsen Residences (Văn Giang, Hưng Yên) cũng đang được rao bán ở mức 50-56 triệu đồng/m2; mức giá tương đương với mức giá một căn hộ hạng sang ở trung tâm Thủ đô.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc giá chung cư liên tục tăng mặc dù diễn biến dịch COVID-19 phức tạp và kéo dài thời gian qua là do chung cư là sản phẩm phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn của người dân nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch. Do đó thị trường chung cư ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá.

Giá sẽ còn tăng thời gian tới

Đây là nhận định được rất nhiều chuyên gia đưa ra trong bối cảnh thực tế của thị trường bất động sản hiện nay. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn thì về dài hạn, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng do nhiều yếu tố, tuy nhiên người dân vẫn sở hữu được nhà ở nếu có hướng tiếp cận đúng.

Theo phân tích của ông Quốc Anh, tại các khu vực trung tâm, dự án mới ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam chỉ mới đạt khoảng 35%, Hà Nội khoảng 49%, khá thấp so với khu vực và thế giới. Với tốc độ đô thị hóa còn thấp, lượng cư dân ở các tỉnh đổ về Hà Nội sẽ ngày càng nhiều hơn, trong khi nhà ở là nhu cầu hiện hữu của tất cả mọi người.

“Quỹ đất không thay đổi nên giá nhà ở khó có thể điều chỉnh giảm trừ khi có chính sách, nhưng điều này là khó khi thị trường hiện nay giá bán sẽ do cung - cầu quyết định. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng không ngừng từ giá đất, vật liệu xây dựng đến nhân công... càng góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn. Khi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung giới hạn, giá nhà tại khu vực trung tâm hay những nơi thuận tiện giao thông, y tế, tiện ích... chắc chắn rất khó giảm thậm chí tăng cao hơn”, ông Quốc Anh phân tích.

Để có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở, ông Quốc Anh cho rằng người dân nên định hướng mua nhà ở các dự án xa trung tâm hay các khu vực lõi mới. Bởi hiện tại ngoài việc đưa các dự án ra xa trung tâm, các chủ đầu tư cũng tích cực hỗ trợ tài chính cho khách hàng với những gói vay dài hạn, lãi suất ưu đãi... Tuy nhiên, người mua cần cân đối giữa tiện ích mong muốn với khả năng tài chính của mình, bởi rất khó để mua được một ngôi nhà ở vùng ven hay lõi mới có giá rẻ hơn nhưng vị trí, tiện ích tương đương như vùng trung tâm

Ở một góc khác, bà Lê Nguyễn Hồng Phương, Giám đốc thương hiệu Công ty BĐS Tuấn 123 phân tích, người mua bất động sản có hai nhóm chính là mua để ở và mua để đầu tư. Với người mua để ở thì dù điều gì xảy ra đây vẫn là nhu cầu thiết yếu. Hơn nữa nhu cầu này ngày càng tăng lên khi dịch bệnh nhiều người không thể đến cơ quan hay đến quán cafe làm việc cho nên bắt buộc phải ở trong nhà.

Chính vì đây là nhu cầu cơ bản và nhu cầu đầu tiên nên giá nhà sẽ có xu hướng tăng lên. Với nhà đầu tư bất động sản lâu năm, 90% trong số họ cho rằng đây là một cơ hội lớn, họ xuống tiền rất nhanh trong thời điểm COVID-19. Nhiều người đã quan sát thị trường từ rất lâu nhưng thời gian diễn ra dịch bệnh chính là thời điểm thích hợp xuống tiền. Như vậy nhu cầu mua cao đã giúp bất động sản có diễn biến tăng giá như đã diễn ra.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn bất động sản Hải Phát cho rằng, thực tế việc giải ngân vốn bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ, với số vốn dưới 5 tỷ trong 6 tháng đầu năm diễn ra khá sôi động. Trong giai đoạn vừa rồi dù dịch COVID-19 nhưng tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng vẫn rất ổn định. “Về góc độ nhà đầu tư cá nhân, tiếp xúc với nhiều khách hàng tôi nghĩ đây là thời điểm khá phù hợp để họ đưa ra quyết định tận dụng dòng vốn rẻ để mua tiêu dùng hay mua đầu tư. Nhiều nhà đầu tư đã cho biết đây là giai đoạn có nhiều thuận lợi bởi có sự hỗ trợ về dòng vốn như bây giờ”, ông Duy nhận xét.

Tuy nhiên, ở góc độ là một đơn vị phát triển bất động sản, ông Duy cũng đưa ra một số thông tin mà người mua nhà cần cân nhắc. Đó là việc lượng rao bán các tài sản của các ngân hàng cũng đang tăng, điều này nghĩa là những “con nợ” của ngân hàng đã mất khả năng trả nợ, và thường các “con nợ” này sở hữu các khối bất động sản lớn. Đây là chỉ báo nhà đầu tư cần lưu ý.