Thừa căn hộ cao cấp, thiếu nhà ở bình dân

Phải giải tỏa, di dời để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Cộng với áp lực gia tăng dân số cơ học, nhu cầu về nhà ở cho gia đình trẻ, đối tượng cán bộ công chức… là những nguyên nhân khiến nhu cầu thực sự về nhà, đất ở tại TP HCM rất lớn, ít nhất cũng khoảng 20.000 - 30.000 căn nhà, nền đất mỗi năm.

Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm vừa qua, khi thị trường bất động sản suy thoái trầm trọng, lượng căn hộ tại các dự án bán ra chỉ đạt 2.350 căn. Với các dự án sắp hoàn thiện, những tháng cuối năm, nguồn cung cấp cho thị trường sẽ đạt khoảng 7.000 căn. Sang năm 2009 là 10.000 căn, đến năm 2010 và 2011 con số này sẽ tăng gấp đôi.

Cộng với giao dịch nền đất do người dân tự chia tách thửa và căn hộ riêng lẻ trong các khu dân cư hiện hữu, quỹ nhà phục vụ tái định cư… nguồn cung cho nhu cầu về nhà ở tại thành phố vẫn còn thiếu nhưng không đến mức thiếu trầm trọng để giá nhà đất phải tăng chóng mặt từng ngày như thời điểm cuối năm 2007.

Như vậy, thị trường căn hộ chung cư đã và sẽ là nguồn cung cấp chủ yếu cho thị trường bất động sản. Nhu cầu lớn, nguồn cung cũng đã có, nhưng thị trường bất động sản tại thành phố vẫn hồi phục chậm, thị trường căn hộ chung cư, nền đất dự án tại các khu dân cư cao cấp hiện vẫn khó bán.

Một dự án căn hộ cao cấp. Ảnh: Đ.T.

Thực tế, theo Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản: "Giá thành xây dựng căn hộ chung cư cao cấp nhất hiện nay đối với nhà trên 10 tầng tối đa cũng chỉ hết 12 triệu đồng/m², cộng với tiền đất khoảng 10 triệu đồng/m² thì giá bán căn hộ cao cấp chỉ ở mức trên 20 triệu đồng/m²". Nhưng thời gian qua, giá mua bán căn hộ cao cấp đã bị các đối tượng đầu cơ (chiếm trên 80% giao dịch toàn thị trường căn hộ, nền đất dự án khu dân cư cao cấp) đẩy lên gấp đôi, gấp 3 lần giá gốc mà các doanh nghiệp bán ra. Điều đó đã khiến một căn hộ, nền đất dạng cao cấp này thấp nhất cũng phải có giá 1,5 tỷ đồng. Với mức sống hiện tại, giá này là quá tầm với của nhiều người thực sự có nhu cầu nhưng có mức thu nhập từ trung bình trở xuống.

Khi các ngân hàng thương mại thực hiện chính sách "siết" chặt tiền tệ, hầu như ngưng cung cấp tiền cho thị trường bất động sản vay. Sức huy động tài chính từ trong dân không có đã dẫn đến thị trường phục hồi quá chậm mặc dù giá đất đã giảm mạnh. Giá rao bán tại nhiều dự án đã giảm sát với giá gốc, hoặc cộng với phần lãi suất ngân hàng, nhà đầu tư đã lỗ nhưng số lượng bán được vẫn không đáng kể.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố, cho biết: "Lượng nhà đất dự án cung cấp cho thị trường hiện tại chủ yếu nhắm vào đối tượng có nhu cầu kinh doanh hơn là đối tượng mua để ở. Dù giá bất động sản trên thị trường đã xuống khá thấp, tình trạng đầu cơ giảm mạnh, nguồn vốn vay ngân hàng vẫn bị thắt chặt càng làm cho cung cầu trên thị trường mất cân đối, lượng giao dịch thấp".

Theo nhận định của ông Nguyễn Phước Đức, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: "Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bán thứ mình có chứ không phải bán cái xã hội cần. Trước tình hình hiện nay, sẽ phải mất một khoảng thời gian khá dài nữa, thị trường nhà, đất dự án khu dân cư cao cấp mới có thể phục hồi".

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại thì cảnh báo: "Sau tháng 10, khi nhiều khoản vay đầu tư vào bất động sản đến hạn phải thanh toán, thị trường căn hộ, nền đất đầu cơ bằng tiền vay sẽ bộc lộ mặt trái của nó".

Cùng quan điểm với nhận định này, ông Lê Hoàng Châu cũng đưa ra đề nghị: "Để hỗ trợ thị trường bất động sản thành phố trong giai đoạn khó khăn hiện nay, cụ thể là hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã được vay vốn đến hạn phải trả nợ, các ngân hàng cần có những giải pháp tích cực hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thu hồi vốn, tránh kiểu siết nợ bằng tài sản thế chấp khiến doanh nghiệp thiệt thòi và thị trường thêm khó khăn".

Nguồn cung lượng căn hộ, nền đất bán ra tại thị trường bất động sản thành phố hiện đang chệch hướng so với nhu cầu thực tế; ngay cả về phía các cấp chính quyền thành phố, mặc dù là cơ quan chủ quản trong việc giao đất để doanh nghiệp làm dự án phát triển nhà ở thương mại với số lượng rất lớn những năm qua. Đây cũng là một khách hàng lớn của thị trường bất động sản. Nhưng khi cần mua số lượng nhà lớn với giá cả bình dân làm quỹ nhà phục vụ tái định cư cho người dân có nhà, đất bị giải tỏa cũng tìm không ra.

Rõ ràng, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sau suy thoái đang tồn tại một điều nghịch lý: Thừa căn hộ, nền đất với giá cao cấp phục vụ nhóm đối tượng khá giả, nhưng thiếu nhà ở giá cả bình dân phục vụ số đông trong xã hội