Cần chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội

Dù đã sắp hết quý 1, số dự án NOXH được triển khai từ đầu năm đến nay không nhiều. “Nếu như thủ tục pháp lý đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại khó một thì đối với dự án NOXH lại khó gấp đôi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận xét.

Dự án NOXH bị vướng pháp lý nên phát triển NOXH trong giai đoạn 2016-2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Riêng TP Hồ Chí Minh tuy đạt 75% so với mục tiêu đặt ra nhưng số lượng thực tế cũng chỉ có 15.000 căn, bình quân 3.000 căn mỗi năm. Trong các năm 2021-2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 72 dự án NOXH với 38.128 căn hộ, bằng gần 9% so với mục tiêu đặt ra trong 5 năm 2021-2025. Trong đó, TP Hồ Chí Minh chỉ hoàn thành, đưa vào sử dụng vẻn vẹn 2 dự án với 623 căn hộ. Ngoài ra các nhà đầu tư trên địa bàn thành phố cũng đã khởi công 7 dự án NOXH với 4.996 căn hộ nhưng do bị vướng về pháp lý nên gần như chưa thể triển khai. Các dự án NOXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất cũng đang bị tắc ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Để gỡ vướng cho các dự án về thủ tục trên, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh. Nhưng quy định trong nghị quyết này cũng mới chỉ tháo gỡ vướng về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đối với các dự án NOXH của TP Hồ Chí Minh. Còn lại, các dự án NOXH tại 62 tỉnh, thành trên cả nước vẫn đang bị tắc.

Kiến nghị với các cơ quan Trung ương gần đây, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ một số ngân hàng thương mại hiện đang áp dụng lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án NOXH, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong thời hạn 3 năm. Bên cạnh đó người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ cũng được vay với lãi suất 7,5%/năm trong thời hạn 5 năm. Song, gói tín dụng ưu đãi lãi suất này lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua NOXH. Lý do ngoài việc phải chịu lãi suất cao, được điều chỉnh 6 tháng/lần và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, sau thời hạn này sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận thả nổi nên người mua, thuê mua NOXH cảm thấy bất an, ngại vay. Từ đó Hiệp hội BĐS thành phố đề nghị Bộ Xây dựng đề xuất lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm.

Để gỡ khó về vốn cho chủ đầu tư dự án NOXH, Hiệp hội BĐS thành phố đã kiến nghị cần có cơ chế cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NOXH đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Việc này sẽ tránh được tình trạng các chủ đầu tư dự án NOXH phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn để triển khai dự án. Đối với vấn đề ưu đãi về thuế, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án NOXH được ưu đãi thuế VAT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê được giảm 2 loại thuế trên nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê mua, bán. Vậy nhưng trên thực tế không có chủ đầu tư dự án NOXH để cho thuê nào được hưởng chính sách trên. Bởi Luật Thuế chỉ quy định giảm 50% thuế VAT, thuế TNDN cho chủ đầu tư dự án NOXH chứ không phân biệt dự án NOXH cho thuê hoặc dự án NOXH cho thuê mua, bán.

Vấn đề này đã được Hiệp hội BĐS thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính đề nghị bổ sung quy định giảm 70% thuế VAT, thuế TNDN đối với dự án NOXH cho thuê như đã quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Từ đo khuyến khích phát triển dự án NOXH cho thuê. Để đảm bảo khả năng tài chính cho người mua NOXH, Hiệp hội BĐS thành phố cũng đề nghị cần nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng với người lao động và từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người phụ thuộc cho phù hợp với tình hình hiện nay.

Từ kinh nghiệm tham gia phát triển NOXH những năm qua, ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty CP Thiên Phát cho rằng, có 2 vấn đề về NOXH mang tính "sống còn" khi áp dụng cho TP Hồ Chí Minh đó là mức lương của người thuộc diện mua NOXH và chính sách về vốn vay ưu đãi. Trong đó cần phải nới quy định với diện có nộp thuế TNCN và không nộp thuế TNCN. Chẳng hạn, lương của người lao động làm việc trong khu công nghệ cao hoặc những ngành sản xuất công nghệ cao bình quân từ 1-3.000 USD/tháng, thậm chí có ngành còn cao hơn. Đa số những người này đều có nguyện vọng mua được nhà với giá NOXH để yên tâm làm việc.

Nhưng nếu áp dụng các quy định hiện tại, nhóm này sẽ bị loại dẫn tới hiện tượng người lao động tay nghề cao chuyển các tỉnh công nghiệp phát triển và có chương trình thu hút công nhân tay nghề cao với các ưu đãi hấp dẫn. Về cơ chế tài chính ưu đãi đối với chủ đầu tư, ông Lợi nhận định, với nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH thì không nhất thiết cần được ưu đãi tín dụng. Bởi ngoài chi phí chuyển nhượng đất hoặc được Nhà nước giao đất qua chọn thầu nhà đầu tư, thì kinh phí xây dựng phần móng để đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng không phải là quá lớn. “Để việc hỗ trợ vốn thực sự là nguồn hỗ trợ cho nhà đầu tư và người mua NOXH thì họ cần được vay ưu đãi với lãi suất 4-5%/năm trong thời hạn 20-30 năm”, ông Lợi nêu quan điểm.