Động lực chính sách và nhu cầu thực đưa nhà ở xã hội về đích sớm

Tính đến nay, Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đã đạt 62% chỉ tiêu.

Riêng trong năm 2025, cả nước thực hiện vượt mốc chỉ tiêu hơn 100.000 căn.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đánh giá với tiến độ hiện tại, Đề án dự kiến sẽ về đích sớm, chậm nhất là hết năm 2028, thay vì mốc 2030 như ban đầu; thậm chí, có thể kỳ vọng hoàn thành vào khoảng năm 2027-2028, sớm hơn so với kế hoạch.

Việc đẩy mạnh thực hiện Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cũng là một kết quả và mục tiêu quan trọng được nêu ra tại Dự thảo báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng.

Kỳ vọng cung tăng mạnh

Sau nhiều năm tăng trưởng lệch pha, phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ trong năm 2026, trở thành lực đỡ quan trọng cho thị trường bất động sản và an sinh đô thị.

Năm 2026 đánh dấu một bước chuyển quan trọng của thị trường nhà ở xã hội khi hàng loạt chính sách mới bắt đầu phát huy hiệu quả sau giai đoạn chuẩn bị kéo dài.

Trong bối cảnh bất động sản thương mại vẫn đối mặt với khó khăn về thanh khoản và giá bán cao, nhà ở xã hội nổi lên như phân khúc có nhu cầu thực, ổn định và bền vững.

Theo khảo sát, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và trung bình tại khu vực đô thị, khu công nghiệp vẫn ở mức rất lớn. Quá trình đô thị hóa nhanh, sự gia tăng dân số cơ học tại các thành phố lớn, cùng với làn sóng dịch chuyển lao động sau đại dịch đã tạo áp lực lớn lên thị trường nhà ở.

Trong khi đó, giá căn hộ thương mại tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người lao động.

Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội không chỉ là giải pháp an sinh mà còn được xác định là một trong những trụ cột giúp tái cân bằng thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030.

Một trong những điểm sáng lớn nhất của phân khúc nhà ở xã hội năm 2026 là triển vọng tăng nguồn cung.

Sau giai đoạn 2021-2024 triển khai chậm do vướng mắc thủ tục và pháp lý, nhiều dự án đã hoàn tất chuẩn bị đầu tư, sẵn sàng bước vào giai đoạn xây dựng và bàn giao.

Bộ Xây dựng nhận định năm 2026 là năm bản lề trong lộ trình hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Hàng loạt địa phương đã đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội trung hạn, coi đây là nhiệm vụ bắt buộc thay vì khuyến khích như trước.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội đang được rà soát và bổ sung thông qua các khu đô thị mới, khu tái thiết nhà ở cũ và các dự án nhà ở thương mại buộc phải trích quỹ đất theo quy định.

Bên cạnh đó, nhiều tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai cũng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp, khu chế xuất nhằm giữ chân lao động.

Nếu tiến độ được đảm bảo, nguồn cung nhà ở xã hội trong năm 2026 có thể tăng gấp rưỡi so với giai đoạn 2023-2024, góp phần cải thiện đáng kể tình trạng thiếu hụt kéo dài nhiều năm qua.

Đánh giá về vai trò của phân khúc này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho rằng, phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ vừa mang tính kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội sâu sắc.

Nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp và trung bình, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, tạo nền tảng cho phát triển đô thị bền vững.

Giai đoạn 2026-2030 cần tiếp tục coi nhà ở xã hội là trụ cột trong chính sách nhà ở quốc gia. Các địa phương và doanh nghiệp triển khai dự án phải chú ý đi vào thực chất, tránh chạy theo số lượng mà xem nhẹ chất lượng.

Chính sách ngày càng “mở”

Bước sang năm 2026, khung chính sách dành cho nhà ở xã hội được đánh giá là đầy đủ và thực tế hơn so với trước. Các quy định liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư, miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và thủ tục đầu tư đã được sửa đổi theo hướng rút ngắn thời gian và giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội tiếp tục được mở rộng. Không chỉ người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp mà cả nhóm lao động có thu nhập trung bình, cán bộ trẻ, viên chức mới ra trường cũng được đưa vào diện xem xét, phù hợp với thực tế mặt bằng giá nhà hiện nay.

Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng là cần thiết trong bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao. Bởi nếu chính sách không theo kịp thực tế, nhà ở xã hội sẽ khó hoàn thành vai trò điều tiết thị trường. Mở rộng đối tượng, nhưng vẫn kiểm soát chặt tiêu chí, sẽ giúp chính sách phát huy hiệu quả hơn.

Cùng đó, nhiều gói tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà được duy trì và điều chỉnh linh hoạt hơn, thay vì triển khai theo từng đợt ngắn hạn. Điều này giúp tăng tính ổn định và khả năng dự báo cho thị trường, hạn chế tình trạng “đứt gãy” dòng vốn như giai đoạn trước.

Đặc biệt là ghi nhận về sự trở lại của doanh nghiệp bất động sản. Nếu như trước đây, nhà ở xã hội thường bị xem là phân khúc lợi nhuận thấp, ít hấp dẫn, thì đến năm 2026, quan điểm này đang dần thay đổi.

Trong bối cảnh bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng gặp khó, nhiều doanh nghiệp quay lại phân khúc nhà ở xã hội như một hướng đi an toàn hơn.

Việc thủ tục được đơn giản hóa, thời gian phê duyệt dự án rút ngắn và đầu ra ổn định giúp doanh nghiệp giảm rủi ro. Một số chủ đầu tư lớn bắt đầu xây dựng chiến lược dài hạn với nhà ở xã hội, thay vì triển khai mang tính đối phó để hoàn thành nghĩa vụ pháp lý.

Theo các chuyên gia, sự tham gia của doanh nghiệp có kinh nghiệm sẽ giúp nâng chất lượng thiết kế, xây dựng và quản lý vận hành nhà ở xã hội, từng bước xóa bỏ định kiến về loại hình nhà ở này.

Các chuyên gia chung nhận định năm 2026, nhà ở xã hội sẽ không tạo ra các “cơn sốt” như bất động sản thương mại, nhưng lại đóng vai trò quan trọng trong việc giữ nhịp và ổn định thị trường.

Khi dòng tiền được phân bổ hợp lý hơn, thị trường có thể tránh được những biến động cực đoan về giá và thanh khoản. Về dài hạn, việc phát triển mạnh nhà ở xã hội còn góp phần điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, hướng thị trường bất động sản về đúng nhu cầu ở thực, thay vì đầu cơ và tích trữ tài sản.

Năm 2026 là giai đoạn triển vọng của phân khúc nhà ở xã hội, với nhiều cơ hội song hành cùng không ít thách thức. Thành công của phân khúc này không chỉ phụ thuộc vào chính sách, mà còn ở cách triển khai của địa phương và sự tham gia thực chất của doanh nghiệp.

Nếu các nút thắt về thủ tục, vốn và hạ tầng được tháo gỡ đồng bộ, nhà ở xã hội có thể trở thành nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời góp phần giải quyết bài toán an cư cho hàng triệu người dân đô thị trong những năm tới.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh khẳng định thời gian tới, để hoàn thành mục tiêu Đề án, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật về nhà ở và bất động sản theo hướng đồng bộ, thống nhất, khả thi; đẩy mạnh cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm; ứng dụng mạnh mẽ chuyển đổi số.

Cùng với việc nghiên cứu cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, cho thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng cũng khẩn trương triển khai việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm tạo nguồn lực tài chính bền vững.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng mong muốn các địa phương cần xác định rõ trách nhiệm, quyết liệt trong lãnh đạo, chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội; thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội; rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai và nguồn vốn ưu đãi.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu phát huy kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt được của năm 2025, các địa phương chủ động bố trí đất đai, nguyên vật liệu, thiết lập luồng xanh giải quyết thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay các vướng mắc. Bởi đây là chính sách nhân văn của chế độ, thực hiện chủ trương không hy sinh công bằng, tiến bộ xã hội, môi trường lấy tăng trưởng đơn thuần; góp phần tăng nguồn cung về nhà ở cho xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có nhu cầu, ổn định chỗ ở cho người dân; góp phần giảm giá bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.