Người trẻ “cân não” bài toán mua nhà khi lãi suất tăng

Lãi suất và nỗi lo về giấc mơ an cư

Anh Nguyễn Mạnh, một điều dưỡng viên quê ở Nghệ An đang sống và làm việc ở Hà Nội cho biết, anh “may mắn” vì đã không mua nhà năm ngoái.

“Tôi có 2 tỷ, năm trước thấy giá nhà cao, nên dự định đợi nhà xuống thấp để mua. Thế nhưng càng đợi, giá nhà càng lên, giữa năm ngoái, tôi đã định vay tiền để mua nhà. Lúc đó, ngân hàng chào lãi suất chỉ 6,1% gói vay dành cho người trẻ, tôi cũng ham lắm, nghĩ cũng cố. Thế nhưng chủ nhà lúc đầu rao bán căn chung cư 65m với giá 3,5 tỷ đồng, sau lại đòi nâng lên 3,7, rồi 3,8 tỷ. Mệt mỏi vì phải đuổi giá, tôi đã chuyển hướng sang đăng ký mua nhà ở xã hội, nhưng mãi không đến lượt. Song như thế cũng may, vì không mua được nhà thì sẽ không phải vay tiền ngân hàng, chứ với mức lãi suất thả nổi lên tới 15% như bây giờ, tiền thu nhập không đủ trả lãi hàng tháng”, anh Mạnh chia sẻ.

Trong khi đó, anh Lưu Bảo (sống ở TP Hồ Chí Minh) vừa tốt nghiệp ngành kinh tế, hiện đang làm kế toán cho một doanh nghiệp nước ngoài với mức lương 13 triệu đồng/tháng. Thực hiện mơ ước an cư lạc nghiệp, tháng 8 năm 2025, Bảo có vay tiền ngân hàng khoản tiền 1 tỷ để mua nhà, với lãi suất 6,3% trong 12 tháng đầu. “Tới tháng 7 này là tròn 12 tháng vay vốn, tôi sẽ không còn được hưởng mức lãi suất hơn 6% nữa. Lãi suất cho vay hiện tăng gần gấp đôi khiến tôi thực sự lo lắng. Kế hoạch tài chính trả nợ ngân hàng không còn như dự tính ban đầu, buộc phải tính toán lại, nếu không sẽ rất áp lực trong việc chi trả lãi vay”, anh Bảo lo lắng.

Hiện nay, nhiều ngân hàng đã có động thái tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà. Đơn cử, một chi nhánh của Vietcombank, mức lãi suất cho vay bất động sản là 9,6%/năm cố định 6 tháng, 9,9%/năm cố định 12 tháng, 13,6%/năm cố định 18 tháng. Đáng chú ý, lãi suất vay cố định 24 tháng lên đến 13,9%/năm. Ngân hàng thông báo phí trả trước hạn là 2% trên số tiền trả trước hạn trong 3 năm đầu tiên, 1% trên số tiền trả trước hạn trong 2 năm tiếp theo.

Tại BIDV, ngân hàng cũng tăng lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lãi suất lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu. Còn tại Vietinbank, lãi suất cho vay 10%/năm trong 36 tháng đầu tiên. Lãi suất thả nổi cộng thêm 3,5%/năm.

Trước đó, vào khoảng đầu năm 2025, thị trường từng xuất hiện nhiều gói vay ưu đãi lãi suất 3,88–5,39%/năm nhưng chỉ cố định 3–6 tháng; sau ưu đãi, lãi thả nổi quanh 9–11%/năm kèm phí trả trước hạn. Đến giữa năm, một số gói 6,1% cố định 12 tháng dành cho khách hàng trẻ được tung ra. Tuy nhiên, cuối 2025 nhiều chương trình giá thấp bị dừng, lãi vay mới tăng thêm 1–2 điểm phần trăm, thời gian ưu đãi rút ngắn và biên độ thả nổi cao hơn. 

Đến cuối tháng 2/2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng, bao gồm cả các "ông lớn" quốc doanh đã được điều chỉnh tăng mạnh.  Về chính sách, năm 2025 Ngân hàng Nhà nước giữ nguyên lãi suất điều hành, đồng thời ban hành chỉ đạo ổn định lãi suất huy động và phấn đấu giảm lãi suất cho vay vào tháng 8/2025. Bước sang 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản không tăng nhanh hơn tốc độ chung đã tạo thêm ràng buộc đối với dòng vốn vào địa ốc. 

Nhận xét về diễn biến này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng lãi suất cao sẽ khiến những người dùng đòn bẩy lớn chịu áp lực rõ rệt, còn nhà đầu tư có sẵn vốn và kế hoạch dài hạn sẽ có lợi thế hơn. Siết tín dụng vì vậy không phải để làm thị trường khó khăn hơn, mà để thị trường vận hành chặt chẽ và an toàn hơn.

Khi lãi suất 14-15%/năm duy trì trong thời gian dài, những tài sản bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực có thể phải điều chỉnh. Quá trình này có thể gây áp lực trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường ổn định và bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội cho những người có dòng tiền vững và chiến lược rõ ràng.

Tính toán kỹ dòng tiền và khả năng trả nợ

Trước áp lực vay tiền ngân hàng mua nhà của người dân, đặc biệt là những người trẻ, vốn tích luỹ chưa có nhiều, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà nên có vốn tự có cao hơn để tránh phụ thuộc quá lớn vào vốn vay. Quan trọng hơn, cần tính toán kỹ dòng tiền hàng tháng, khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất tiếp tục tăng sau khi hết thời gian ưu đãi.

Ở thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà tăng cao đang gây ra không ít khó khăn cho người mua. Thay vì chỉ phải chịu mức lãi suất 6,5% như trước đây, hiện có những ngân hàng đã đẩy lãi suất cho vay lên tới mức 13%. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền trả lãi vay của khách hàng bị đội lên gấp đôi so với trước, qua đó giới hạn khả năng tiếp cận của người mua do chi phí tài chính quá cao.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở mặt tích cực, các chuyên gia cho rằng, bối cảnh này sẽ giúp người mua hạn chế việc lạm dụng đòn bẩy tài chính. Trước đây, khách hàng chỉ cần có sẵn khoảng 20-30% số tiền là có thể mua được nhà và phần còn lại đi vay ngân hàng. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính lên đến 70-80% sẽ tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu người vay gặp khó khăn trong việc trả nợ lãi. Do đó, bài toán an toàn và hợp lý hơn trong giai đoạn này là người mua cần có dòng tiền tốt, thu nhập đều đặn với tỷ lệ vốn tự có ít nhất từ 50-60% và chỉ nên đi vay khoảng 30-40%.

Ở góc độ quản lý tài sản, ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối phân tích Chứng khoán SHS nhấn mạnh, trọng tâm không phải là dự báo lãi suất mà là cấu trúc khoản vay phù hợp và duy trì kỷ luật dòng tiền. 

Với người có thu nhập ổn định nhưng không dư dả, nên ưu tiên gói cố định dài 12 - 36 tháng, chấp nhận lãi cố định cao hơn để khóa rủi ro ngắn hạn. Ngược lại, nếu có khả năng trả trước mạnh trong 12–24 tháng, có thể chọn gói cố định ngắn, song cần “stress-test” kịch bản lãi thả nổi 12–15%. 

Kéo dài kỳ hạn vay 20 - 25 năm giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng; sau đó có thể tái cấp vốn hoặc trả trước khi lãi hạ, nhưng phải đọc kỹ phí phạt trả trước hạn. Chiến lược hợp lý trong môi trường biến động là cố định lãi ngắn hạn, tích lũy để giảm dư nợ gốc và giữ quyền chọn refinance khi điều kiện thuận lợi hơn, đồng thời duy trì lịch sử tín dụng tốt, hồ sơ thu nhập minh bạch. 

Trong bối cảnh lãi cao, chuyên gia lưu ý, người mua nên đàm phán theo tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ nhìn “giá danh nghĩa”: chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi 12–24 tháng, ân hạn gốc, giãn tiến độ thanh toán, miễn giảm phí quản lý ban đầu. Các phương án như mua chung theo tỷ lệ sở hữu rõ ràng, vay ưu đãi nội bộ doanh nghiệp hoặc thuê mua trong thời gian tích lũy thêm vốn tự có cũng có thể được cân nhắc. 

Nguyên tắc quan trọng nhất là duy trì quỹ dự phòng tiền mặt đủ nhiều tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ, bởi lãi thả nổi có thể tăng nhanh. Theo tính toán giả định với khoản vay 2 tỷ đồng trả góp đều, ở mức lãi 12%/năm, vay 20 năm phải trả khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng, cao hơn đáng kể so với mức 16,7 triệu đồng nếu lãi 8%/năm. 

Về chính sách, ông Hạnh cho rằng, cần tập trung vào ba trụ cột. Thứ nhất là phát triển kênh vốn dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Hai là minh bạch lãi suất, biên độ và phí trả trước để giảm bất cân xứng thông tin. Ba là điều tiết tín dụng theo rủi ro và mục đích sử dụng, ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì siết đồng loạt.