Nhà ở xã hội cần được xác định là trụ cột an sinh

Theo các chuyên gia, Nghị quyết sẽ thúc đẩy nhà ở xã hội, nhưng đi cùng với đó, cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành thêm những chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

Rào cản cần sớm được tháo gỡ

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời gian qua dù cũng đã có những kết quả tích cực về phát triển nhà ở xã hội nhưng thực tế cho thấy phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản. Từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ có 679 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô khoảng 623.051 căn (đạt khoảng 48% mục tiêu đề ra đến năm 2025). Một trong những nguyên nhân lớn nhất là các địa phương chưa lồng ghép chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm và 5 năm, cùng với đó là hàng loạt bất cập về cơ chế, chính sách chưa được tháo gỡ.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lấy ví dụ, việc quy định lợi nhuận định mức 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… là một trong những nguyên nhân đang khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi tham gia phát triển nhà ở xã hội. Không những vậy, theo TS Nguyễn Văn Khôi, một số địa phương chưa bố trí ngân sách để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng là những rào cản để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

“Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã trao quyền cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, với ba hình thức: Dành 20% diện tích trong các dự án nhà ở thương mại, bố trí tại khu đất khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, các điều kiện áp dụng chưa rõ ràng khiến địa phương lúng túng, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng phương án đầu tiên - gây áp lực về tài chính và triển khai. Thêm vào đó, quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc triển khai”, TS Nguyễn Văn Khôi phân tích.

Không chỉ vậy, điểm nghẽn về nguồn vốn cũng là vấn đề. Đơn cử như như việc triển khai thực hiện gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, kết quả giải ngân vẫn ở mức rất thấp. Theo con số của Bộ Xây dựng, về triển khai thực hiện gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, hiện mới có 38/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình với tổng số 97 dự án. Doanh số giải ngân chỉ đạt 3.402,51 tỷ đồng bao gồm: 2.944,42 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án và hơn 458 tỷ đồng cho người mua nhà tại 19 dự án.

Các chuyên gia cho rằng, hiện nay một số gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn, chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách Nhà nước. Trong khi đó, lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước.

Để nhà ở xã hội phát triển thực chất

Những giải pháp để biến nhà ở xã hội thành một trụ cột trong chính sách an sinh, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các địa phương xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội như một tiêu chí an sinh quan trọng.

“Cùng với đó, các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 3 - 4%/năm với dự án bán, và 2 - 3%/năm với dự án cho thuê. Thời hạn vay có thể nghiên cứu để áp dụng từ 20 - 25 năm. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 - 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính”, TS Nguyễn Văn Khôi kiến nghị.

Cùng quan điểm, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng để đạt mục tiêu Đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030” của Chính phủ sẽ khó hoàn thành nếu không tháo gỡ các rào cản về quỹ đất, thủ tục, vốn và cơ chế thực thi. Việc tạo quỹ đất, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, lợi nhuận bị khống chế ở mức thấp đối với các dự án nhà ở xã hội làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

“Cần thay đổi tư duy quản lý trong phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Nhà nước - đặc biệt là chính quyền địa phương - cần đóng vai trò chủ đạo, đảm bảo đầy đủ các yếu tố then chốt như quy hoạch đất, quy trình thủ tục và cơ chế vốn. Cụ thể, các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất sạch, đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển 5 năm và hằng năm. Về thủ tục, quy trình chấp thuận đầu tư cần rút gọn, áp dụng cơ chế chỉ định thầu minh bạch. Về nguồn vốn, cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp Trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp từ các doanh nghiệp, khu công nghiệp. Việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc chỉ là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch”, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích.

Trong khi đó, theo TS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản thì để sớm đạt mục tiêu đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cần nhanh chóng triển khai Quỹ Nhà ở Quốc gia trong Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội của Quốc hội được thông qua chiều 29/5.

“Trong ngắn hạn Việt Nam cần nhanh chóng hình thành Quỹ với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Nhà nước (vốn mồi, hành lang pháp lý) kết hợp huy động nguồn lực xã hội. Song song là thí điểm vận hành tại các đô thị lớn, tập trung vào đúng đối tượng (công nhân, người thu nhập thấp đô thị) để sớm chứng minh hiệu quả. Những bước đi vững chắc ban đầu này sẽ tạo tiền đề để mở rộng Quỹ trong tương lai, góp phần thực hiện mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 và đảm bảo an sinh về nhà ở cho người dân”, TS Nguyễn Văn Đỉnh nêu ý kiến.