Cải tạo chung cư cũ ở TP HCM: Còn quá nhiều trở ngại

• Loay hoay việc cải tạo chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh

Sau nhiều năm đưa ra giải pháp, cho tới nay, TP HCM có vẻ vẫn đang loay hoay tìm hướng đi cho bài toán cải tạo, xây mới các chung cư cũ trên địa bàn. Đâu là lý do của thực trạng này?

Sống trong sợ hãi ở các chung cư chờ… sập

Chung cư Trúc Giang tọa lạc tại 41/1 Lê Văn Linh phường 13, quận 4, gồm 5 tầng lầu, với tổng diện tích 843,2m². Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP HCM, chung cư Trúc Giang thuộc vào hạng ở mức độ nguy hiểm, có thể đổ sập bất cứ lúc nào. 

Theo ghi nhận của chúng tôi, phần lớn hạng mục từ ngoài vào trong đều đã bị mục nát, xập xệ, tường bong tróc, ẩm mốc không còn đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của người dân. Hiện tại chỉ còn một số ít hộ bám trụ ở lại vì đang chờ được cấp căn hộ tạm cư (tại quận 11).

Trong câu chuyện với chúng tôi, ông Trịnh Văn Lộc (66 tuổi, ở căn hộ 308), cho biết ông đã ở chung cư này 40 năm nay. Trước kia ông ở chung với vợ chồng con trai và đứa cháu nhỏ trong căn hộ (hơn 30m vuông và có làm thêm cái gác nữa). Nhưng mấy năm trước, thấy tình trạng của chung cư quá nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào nên con cháu ông đã ra tìm chỗ ở riêng. 

"Cách đây mười mấy năm, chung cư này đã bị nghiêng rồi, giờ độ nghiêng ngày càng nhiều. Nhưng tôi cũng chẳng biết đi ở đâu vì làm gì có tiền mà mua chỗ khác, chỉ chờ có chỗ tạm cư là sẽ chuyển đi thôi. 

Theo ông Lộc thì lâu nay đã nhiều lần được thông báo và cách đây mấy tháng UBND phường kêu lên ký giấy nhận nhà tạm cư (tại chung cư Phú Thọ ở quận 11) nhưng lâu rồi không còn nghe thấy ai nói gì nữa.

Kể về lần căn hộ của mình bị rơi miếng vữa lớn giữa phòng xuống, may mắn không ai bị thương tích, bà Mỹ, đang sinh sống ở căn hộ 313, tỏ rõ sự lo lắng. Căn hộ của gia đình bà diện tích chỉ 25m² nên phải làm thêm cái gác vì cả gia đình có 6 người ở.

Theo bà Mỹ, vì bất đắc dĩ nên cả gia đình phải ở lại chờ được qua khu tạm cư, nhưng ai cũng sợ nguy hiểm khi hàng ngày ở trong một chung cư có thể sập bất cứ lúc nào. "Hơn hai tháng trước, các hộ còn ở lại được đưa qua khu tạm cư ở quận 11 để coi sao, chúng tôi đã đồng ý hết mọi thứ, chỉ mong được chuyển qua đó sớm, nhưng sau đó thì không thấy ai nói gì về việc này nữa", bà Mỹ lo lắng.

Trong khi đó, tại chung cư Bùi Viện (155-157 Bùi Viện, quận 1), xây dựng từ năm 1963 gồm tầng trệt, 6 tầng lầu và sân thượng nằm trên khu đất rộng gần 600m², sở hữu vị trí đắc địa bậc nhất phố đi bộ Bùi Viện, thuộc trung tâm của "khu phố Tây" nổi tiếng TP HCM. 

Có tất cả 94 hộ dân sinh sống trong tòa chung cư được xây từ trước năm 1975 này. Cho đến nay chỉ còn trên dưới 10 hộ còn sinh sống tại đây. Tại các tầng của chung cư đa số các căn hộ đã được niêm phong hoặc đã chuyển đi. Và để lại là rất nhiều rác bẩn, bụi bặm khắp nơi.

Hôm chúng tôi đến chung cư này buổi sáng và phải chờ lúc lâu mới có người về. Chị Kim Liên (ở căn hộ số 303 lầu 3) vừa đi chợ về cho biết cả nhà chị gồm vợ chồng chị và con cái đã ở chung cư này 20 năm qua. 

Theo chị Kim Liên thì tất cả cư dân ở chung cư này đều đồng thuận với chủ trương của chính quyền là sẽ di dời để xây dựng chung cư mới. Nhưng hiện tại vẫn còn hơn 10 hộ chưa dọn đi, trong đó có nhà chị, do một số chính sách chưa hợp lý. Theo đó, nhà chị cần căn hộ tạm cư gần nơi ở cũ nhưng chính quyền cho biết chỉ có thể hỗ trợ tiền thuê nhà. Vì thế, gia đình chị không đồng ý.

Chị Kim Liên cho biết thêm, thời gian trước nếu đồng ý nhận tiền hỗ trợ thì sẽ nhận mức 5 triệu đồng 1 hộ 4 người trở xuống. Nhưng từ tháng 5-2020, mức hỗ trợ nâng lên 8 triệu đồng cho hộ 4 người rồi người thứ 5 thì thêm hơn 1 triệu đồng…

"Chúng tôi rất muốn biết rõ ràng là nếu chúng tôi di dời để xây chung cư mới, nhưng bao lâu thì chung cư này sẽ xây xong để chúng tôi còn biết mà có kế hoạch tính toán cho công việc của mình và chuyện học hành của con cái nữa chứ", chị Kim Liên nêu ý kiến.

Ngoài hai chung cư "chờ sập" điển hình kể trên, TP HCM hiện còn khá nhiều công trình nguy hiểm tương tự, trong đó nổi cộm có thể kể như chung cư Vĩnh Hội (quận 4), cụm chung cư lô số - Cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh)…

Vì sao việc cải tạo chung cư cũ cứ mãi "nhùng nhằng"

Chương trình cải tạo chung cư là một trong những vấn đề trọng điểm thuộc chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, được UBND TP HCM triển khai từ năm 2016. Tính từ đầu chương trình cải tạo chung cư đến nay, TP HCM chỉ sửa chữa 132 chung cư và khởi công xây dựng mới 8 chung cư thay thế chung cư cũ.

Hiện nay, việc tháo dỡ xây mới thay thế chung cư cũ chủ yếu chỉ mới dừng lại ở việc di dời tạm cư cho người dân để đảm bảo an toàn tính mạng. Vẫn còn nhiều chung cư cũ cấp D chưa chọn được chủ đầu tư để thực hiện tháo dỡ, xây dựng mới.

Liên quan tới việc di dân ở chung cư Bùi Viện, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết hiện nay, UBND quận 1 đang tiếp xúc, vận động các hộ dân di dời đến quỹ nhà tạm cư. Vì trước đó, UBND TP HCM đã chấp thuận chủ trương cho UBND quận 1 được sử dụng 174 căn hộ để phục vụ công tác di dời, tạm cư, tái định cư các dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn quận 1, trong đó có chung cư Bùi Viện.

Trường hợp các hộ dân không đồng ý di dời, tạm cư tại quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, UBND TP HCM chấp thuận cho UBND quận 1 tạm ứng ngân sách để chi tạm cư cho các hộ dân. Tuy vậy, các hộ dân còn ở lại chung cư Bùi Viện đến giờ vẫn không đồng ý việc nhận tiền để chuyển đi.

Còn với chung cư Trúc Giang, ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết cũng đang áp dụng chính sách như với chung cư Bùi Viện.

Chương trình cải tạo chung cư cũ được UBND TP HCM triển khai từ năm 2016. Nhưng đến nay mới chỉ sửa chữa, cải tạo được 116 chung cư trong tổng số 474 chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975. 

TP HCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với số chung cư cũ này. Kết quả có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào); 115 chung cư cấp C; 332 chung cư cấp B...

Trong năm 2020, TP HCM dự kiến cải tạo, sửa chữa thêm 83 chung cư đã được ghi vốn khởi công và vốn chuẩn bị đầu tư. Ước lũy kế giai đoạn 2016 -2020 thực hiện cải tạo, sửa chữa 199 chung cư xây dựng trước năm 1975 với tổng mức đầu tư được duyệt là 275,5 tỷ đồng.

Đánh giá về tình hình và thực trạng công tác cải tạo các chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như vừa qua, lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho biết có nhiều lý do.

Trong đó, có nguyên nhân các doanh nghiệp đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc nên các doanh nghiệp đều "ngán". Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cũng chưa thống nhất ý kiến về việc miễn/giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án xây dựng mới chung cư có một phần là đất mở rộng để thực hiện chỉnh trang.

Trong khi đó, phương án bố trí tạm cư, tái định cư không đảm bảo thống nhất đồng thuận của tất cả các hộ dân ảnh hưởng, chủ yếu phải dựa vào vận động, thuyết phục. Đặc biệt, với chung cư cấp D rất khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do đa số loại chung cư này có diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới chung cư không đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Ngoài ra, một khó khăn nữa là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Luật quy định (với các chung cư cũ không phải là cấp D) phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo, nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó.

Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, thay vì phải được sự đồng thuận của 100% cư dân, chỉ nên quy định khoảng 80% đồng thuận là có thể triển khai dự án. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trước những khó khăn, vướng mắc như kể trên, Sở Xây dựng TP HCM đã tham mưu UBND TP HCM các nội dung kiến nghị đối với Bộ Xây dựng làm việc và thống nhất với Bộ Tài chính về hướng dẫn hoặc bổ sung quy định cụ thể về miễn/giảm thực hiện nghĩa vụ tài chính nhằm khuyến khích chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng thay thế chung cư cũ trong trường hợp phát sinh điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc; về áp dụng quy định miễn/giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại chung cư có một phần diện tích không phải là chung cư hoặc có mục đích sử dụng khác.