Condotel chính thức có “danh phận”, thị trường bất động sản sẽ ấm lên?
Trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nêu rõ quy định về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của loại hình này. Với hướng dẫn này, các chủ đầu tư condotel đang hy vọng thị trường sẽ ấm trở lại sau thời gian dài sụt giảm.
Sau 10 năm xuất hiện mới có "danh phận"
Năm 2009, La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức đầu tư tài chính và được chia lợi nhuận. Sau dự án này, nhiều chủ đầu tư đã bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng để huy động vốn thực hiện dự án; đỏi lại khách hàng được chủ đầu tư cam kết lãi suất từ 8-12%/ năm trong 5-10 năm tuỳ dự án.
Bằng cách này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn: bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau. Ngược lại do mức cam kết lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất huy động của ngân hàng nên khách hàng cũng đua nhau đầu tư condotel.
Theo thống kê của cơ quan chức năng, từ năm 2015 đến nay có hơn 30.000 condotel được tung ra thị trường. Trong đó, riêng khu vực Nha Trang đã có hàng chục tòa condotel được xây dựng dọc ven biển và trung tâm thành phố, cao 30 - 40 tầng.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Trong giai đoạn 2017-2019, có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.
| Thị trường condotel có sôi động trở lại sau khi condotel có đủ pháp lý? |
Tuy nhiên, sau một thời gian tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường condotel đầu chững lại từ quý II- 2018 khi chỉ tiêu thụ được 850 căn trên tổng số cung 2.100. Đến quý III-2018, giao dịch condotel cả nước chỉ đạt được 1.000 sản phẩm.
Sang năm 2019, tình hình còn ảm đạm hơn. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng cung condotel mới trong quý III-2019 giảm gần 50% so với quý I, đạt 3.680 sản phẩm. Đáng chú ý, nguồn vốn tại hai thị trường trọng điểm là Đà Nẵng và Nha Trang sụt giảm mạnh; tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt từ 20-30% lượng hàng được tung ra.
Đặc biệt, cuối tháng 11-2019, khi Công ty Thành Đô (Empire Group), chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, tuyên bố không thể trả lãi suất 12%/năm như cam kết với hàng nghìn khách hàng đã đầu tư vào dự án này trở thành cú sốc trên thị trường bất động sản.
Theo chủ đầu tư dự án Cocobay, có hai nguyên nhân khiến không thể trả lãi suất như cam kết là pháp lý và vận hành. Trong đó, quy định về pháp lý của condotel hiện không rõ ràng, trong khi đó khách hàng gây sức ép với chủ đầu tư về việc thực hiện cam kết sổ đỏ - sổ hồng.
Sau khi Cocobay “vỡ trận” cam kết lợi nhuận thì vấn đề về khung pháp lý, quy chuẩn cho loại hình này lại tiếp tục được "xới" lên. Đây là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa được pháp luật quy định cụ thể, gây khó khăn trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, vận hành và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Vì vậy, việc ngày 14-2, Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho dự án condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Trong đó đề cập tới các quy định liên quan đến việc cấp “giấy khai sinh” cho loại hình bất động sản condotel được coi là quyết định tháo nút thắt cho condotel.
Theo văn bản của Bộ Tài nguyên & Môi trường, đất xây condotel là đất thương mại, dịch vụ và sẽ có thời hạn sử dụng đất từ 50-70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước chỉ cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp các dự án có công trình đủ điều kiện được chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014 và Nghị định số 01/2017 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trước đó, cuối năm 2019, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn điều chỉnh sản phẩm căn hộ du lịch (condotel, officetel…). Bên cạnh đó, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch cũng đã ban hành quy định quản lý căn hộ du lịch.
Động thái chính thức này của Bộ Tài nguyên & Môi trường sẽ tạo cơ chế quản lý rất thuận lợi cho chính quyền các địa phương, giúp cả người sở hữu condotel, ngân hàng lẫn chủ đầu tư cùng trút bỏ được một nỗi lo lớn về tương lai condotel.
| Theo chủ đầu tư Cocobay, một trong những nguyên nhân khiến dự án “vỡ trận” là do thiếu quy định pháp lý cho condotel. |
Thị trường condotel sẽ ra sao?
Theo nhận định của giới phân tích, công văn của Bộ Tài nguyên & Môi trường được xem là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường condotel sau khoảng thời gian chờ đợi trong lo lắng vì hàng loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý. Vì vậy, thời gian tới việc được “cấp giấy khai sinh” sẽ là động lực để condotel phát triển mạnh mẽ, lành mạnh và bền vững. Chủ đầu tư an tâm phát triển các dự án nhiều tiềm năng, các nhà đầu tư thì có được kênh đầu tư linh hoạt, hấp dẫn.
Chuyên gia kinh tế, tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhìn vào những thông tin hướng dẫn được đưa ra từ các văn bản pháp luật đã có thì rõ ràng cơ sở pháp lý cho condotel về cơ bản đã đầy đủ trong pháp luật hiện hành. Do vậy hoàn toàn có đủ cơ sở để công nhận quyền sử dụng đất của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel tùy vào chế độ sử dụng đất.
Theo các chuyên gia, với lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng bình quân 9-11%/năm thì năm 2020 cả nước cần có 650.000- 700.000 buồng lưu trú du lịch và đến năm 2030 cần có 1.300.000 - 1.450.000 buồng để đáp ứng nhu cầu của du khách.
Do đó, khuyến khích condotel không chỉ giúp kích thích việc xây dựng các cơ sở lưu trú mà còn gia tăng sản phẩm lưu trú cao cấp, đặc biệt trong phân khúc 4,5 sao, điều mà du lịch Việt Nam tại nhiều tỉnh, thành đang yếu và thiếu.
Với đặc thù là sản phẩm phục vụ trực tiếp cho du lịch, các chủ đầu tư sẽ tăng cường thêm các tiện ích, dịch vụ, nâng cao chất lượng sản phẩm. Từ đó, góp phần “níu chân” du khách, đặc biệt là du khách quốc tế ở lại lâu hơn cũng như quay trở lại với Việt Nam.
| Khuyến khích condotel không chỉ giúp kích thích việc xây dựng các cơ sở lưu trú mà còn gia tăng sản phẩm lưu trú cao cấp. |
Về mặt kinh tế, mô hình này mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư, khi doanh nghiệp có thêm một kênh đầu tư hiệu quả, tăng cường dòng tiền lưu thông vào thị trường, phát triển kinh tế còn nhà đầu tư thì vừa giữ được tài sản vừa có khả năng sinh lời.
“Một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đồng thời thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư rót vốn vào loại hình này”, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nhận định.
Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng cần lưu ý thêm với phân khúc condotel là các cam kết lợi nhuận và khả năng đảm bảo cam kết của chủ đầu tư. Nếu doanh nghiệp có thể đảm bảo được yếu tố này và tạo được lòng tin cho khách hàng thì chắc chắn thời gian tới condotel cũng như bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lại phát triển sôi động.
Theo các chuyên gia kinh tế, việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu của nhà đầu tư cá nhân khi mua căn hộ du lịch thông qua cấp giấy chứng nhận, điều này giúp cho các dự án được xây dựng đúng chất lượng, đúng giấy phép xây dựng, nhà đầu tư cá nhân yên tâm về quyền sở hữu của họ khi tham gia mua condotel.