Những bất thường của thị trường bất động sản ở TP HCM

• Để hạ nhiệt cơn sốt giá đất ảo tại TP HCM: Mạnh tay xử lý “cò đất”

Hơn nữa, phần lớn các giao dịch, mua bán lại không theo nhu cầu mua để ở mà chủ yếu kinh doanh kiếm lời.

Trước thực trạng này, các cấp, các ngành đã vào cuộc và thực tế tình trạng "sốt ảo" đã có phần giảm nhiệt… Tuy vậy, "di chứng" của thực trạng này để lại cũng không ít điều đáng suy ngẫm…

Giá nhà đất tăng cao do... "cò" đất!

Mới đây, trong cuộc họp đột xuất giữa lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh với các sở, ngành, quận, huyện nhằm chấn chỉnh những thông tin đồn thổi, gây nên "cơn sốt" đất ảo đang diễn ra trên địa bàn, ông Tất Thành Cang, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy TP Hồ Chí Minh cho biết, Thành ủy đã yêu cầu Ban Giám đốc Công an TP chỉ đạo Công an quận, huyện bám sát tình hình để xử lý các trường hợp "cò" đất tung tin thất thiệt, có dấu hiệu lừa đảo, "thổi" giá đất để trục lợi.

Yêu cầu UBND thành phố có phản ứng kịp thời tình hình từ nay đến cuối năm, không chỉ về nhà đất mà trên tất cả các lĩnh vực khác nhằm ổn định thị trường, đảm bảo ổn định cuộc sống người dân. Về công tác đấu tranh xử lý, yêu cầu hệ thống các cơ quan thực thi pháp luật khẩn trương kiểm tra vào cuộc…

Động thái này của lãnh đạo TP Hồ Chí Minh diễn ra ngay sau khi tại nhiều khu vực vùng ven thành phố, thị trường đất nền diễn ra sôi động và tăng giá liên tục. Hiện tượng này được các chuyên gia cho rằng là do sự cố ý đồn thổi của "cò" đất.

Nếu tại huyện Bình Chánh, Hóc Môn, thông tin lên quận khiến giá đất tăng vọt thì tại Củ Chi, Cần Giờ, giá đất lại bị "thổi" bùng trước đề xuất làm dự án "khủng" của một số doanh nghiệp. Điều đáng nói, phần lớn các giao dịch, mua bán gần đây lại không theo nhu cầu mua để ở, mà chủ yếu kinh doanh kiếm lời.

Thực tế từ đầu năm 2017 đến nay, trên nhiều tuyến đường ở TP Hồ Chí Minh luôn tràn ngập các biển rao bán nhà đất. Trong khi đó, những ngày gần đây, thông tin từ nhiều đơn vị, tổ chức, sàn giao dịch nhà đất đều cho rằng thị trường đất nền ở TP Hồ Chí Minh tăng "nóng" trong những tháng đầu năm 2017. Mức tăng phổ biến khoảng 20% đến 60% tùy khu vực, có nhiều điểm tăng gấp đôi so với năm ngoái.

Khu phía Đông thành phố, chủ yếu là quận 9 có giá đất liên tục tăng suốt hơn một năm qua, đến nay có nơi tăng 70% đến 100%.

Còn đất nền địa bàn khu Nam trong 4 tháng đầu năm tăng giá 15-40%. Riêng đất huyện Nhà Bè có mức tăng đột biến nhất khu vực, trở thành hiện tượng của khu Nam với tỷ lệ tăng 100-200%...

Trong đó, giá đất nền dự án tăng từ 30-50% và tăng liên tục trong vòng 6 tháng. Một số dự án chỉ mới mở bán gần đây có giá khoảng 18 triệu đồng/ m² thì nay đã tăng giá lên đến 23-27 triệu đồng/ m² tùy vị trí nền.

Mới đây, sau khi thông tin TP Hồ Chí Minh công bố chấp thuận xây cầu Cần Giờ thì giá đất tại khu vực này lại càng được đà tăng cao. Bình thường trước đây khu vực này có giá khoảng 10 triệu đồng/ m² thì nay đã được "đôn lên" lên 13-14 triệu đồng/ m².

Đặc biệt, khu phía Tây gồm các quận 12, Tân Phú, Bình Tân và ba huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh trong 4 tháng đầu năm 2017, giá đất tăng 1,3-2 lần.

Lý do một phần là vì dù mới đây UBND TP Hồ Chí Minh đã khẳng định rằng thành phố chưa có kế hoạch nào để chuyển các huyện Bình Chánh, Hóc Môn thành quận, nhưng một số "cò" đất hoạt động ở khu vực các xã Vĩnh Lộc A, B của huyện Bình Chánh hay xã Bà Điểm của huyện Hóc Môn… khi dẫn khách xem đất vẫn quả quyết rằng các xã này giáp quận Tân Phú, Bình Tân và quận 12, nên sớm muộn gì cũng lên quận. Chính những thông tin thất thiệt này đã trở thành cái cớ cho việc "sốt" giá nhà đất ở khu vực này…

Điều này đã được Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh xác nhận và cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến "cơn sốt" giá đất nền ở các quận ven và huyện ngoại thành, ngoài chuyện "ăn theo" hạ tầng ở một số nơi, còn do tình trạng các quận, huyện và thành phố để tin đồn không chính thống, truyền miệng diễn ra trong một thời gian khá dài. Hiện tượng này đã không được định hướng kịp thời, hiệu quả để dập ngay "cơn sốt" đất hoành hành.

"Sốt" giả nhưng nỗi đau thật

Chính từ thực tế bất thường trên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và UBND TP Hồ Chí Minh có giải pháp hiệu quả để hạ nhiệt "cơn sốt giá ảo" đất nền vùng ven.

Theo đó, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh kiến nghị Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu cơ chế, chính sách, sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh BĐS để quản lý hoạt động kinh doanh BĐS.

Hiện nay giới đầu nậu, cò đất hoạt động với tư cách cá nhân không có đăng ký kinh doanh. Có trường hợp núp bóng người chủ đất, hoặc núp bóng doanh nghiệp để kinh doanh BĐS với nhiều thủ đoạn tinh vi để trốn thuế, né thuế. Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS thì hoạt động mua bán đất nền cũng là hoạt động kinh doanh BĐS phải có đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định.

Đối với UBND TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã đề nghị lãnh đạo Thành phố công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận... đồng thời, Hiệp hội BĐS cũng đề nghị TP Hồ Chí Minh chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương trình các dự án đầu tư "Đại lộ ven sông Sài Gòn"; "Thành phố mới Củ Chi"; "Thành phố ven biển (Marina City) Cần Giờ"... để được xét duyệt theo quy định và sớm công bố kết quả xét duyệt cho người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và "cò" đất lợi dụng "thổi" giá đất nền ở các khu vực này.

Về phía người dân, theo một số chuyên gia nhà đất, nếu không thận trọng, người mua đất rất có thể sẽ chịu thiệt thòi lớn, thậm chí mất trắng khi giao dịch mua nhà đất trong thời gian này.

Cụ thể, lợi dụng tâm lý đang tăng giá đất, nhiều mảnh đất chưa được cấp giấy phép, nhiều căn nhà chưa có giấy phép xây dựng… vẫn được xây dựng ồ ạt để mua bán trao đổi. Nếu không thận trọng, đó sẽ là những cái bẫy mà nhiều người có thể bị vướng vào.

Đặc biệt, gần đây đã có tình trạng nhiều công ty BĐS chỉ có chức năng tư vấn môi giới mua bán đất nền nhưng mạo nhận là chủ đầu tư khi giới thiệu, giao dịch, khiến không ít người "ngậm đắng nuốt cay" lỡ ký vào hợp đồng tư vấn mà cứ nghĩ là mình đang ký hợp đồng mua bán đất nền với chủ đầu tư.

Chính vì thế nhiều người đã mất một khoản tiền cọc lớn và gây ra những hệ lụy khiếu kiện dai dẳng về sau… Vì thế, giới chuyên gia địa ốc cảnh báo, các nhà đầu tư nên thận trọng, không đổ tiền mua đất ồ ạt, cần phải bình tĩnh, tìm hiểu nhiều thông tin trước khi quyết định mua nhà đất.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Đình Hưng, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP Hồ Chí Minh khẳng định, thông tin về các dự án, các hướng phát triển, quy hoạch luôn được công bố công khai, vấn đề là người dân đã không kiểm tra, tham khảo thông tin trước khi mua đất. Trong khi việc này đúng ra phải là điều tiên quyết trước khi người dân bỏ tiền ra mua đất.

"Cơn sốt đất thời gian qua là do tâm lý đám đông. Lẽ ra trước khi đầu tư, người dân phải tham khảo thông tin, ý kiến của địa phương, các cơ quan chức năng, còn cứ nghe đồn thổi thì làm sao biết được", ông Nguyễn Đình Hưng nêu ý kiến.

Nói về những tác động của "cơn sốt giá ảo" vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng: "Cơn sốt giá ảo đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS. Cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả, không để xảy ra vỡ "bong bóng" gây thiệt hại dây chuyền trên thị trường BĐS, và để bảo vệ người tiêu dùng".

Trong khi đó, theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thì việc giá nhà đất bị "đẩy" lên cao sẽ dẫn tới nhiều nguy cơ, trong đó có những hệ lụy xấu rất khó khắc phục. Đầu tiên là vấn đề thực hiện các dự án công ích vì mục đích cộng đồng của chính quyền sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.

Chi phí giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án phục vụ xã hội sẽ bị tăng lên cao, tạo ra những khó khăn cho xã hội. Thậm chí ngay chính những người giao dịch cũng đối mặt với nhiều thiệt thòi bởi theo quy luật thị trường, khi mua những mặt hàng với giá cao hơn giá trị thực thì rủi ro sẽ rất lớn.

Nhìn một cách vĩ mô, nếu dòng tiền tiếp tục đổ về các dự án đất nền như hiện nay và lan rộng ra các địa phương ngoại thành khác sẽ tạo ra những "bong bóng" BĐS và hậu quả của nó sẽ khiến những người mua bị thua lỗ, phá sản.

Để khắc phục và có biện pháp xử lý, theo ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, biện pháp đầu tiên là phải công khai kế hoạch sử dụng đất, công khai quy hoạch của tất cả các quận, huyện, phường, xã cho người dân biết.

Về hình thức công khai, phải vận dụng cho người dân hiểu một cách chính xác nhất và dễ dàng nhất. Chẳng hạn như tạo ra một phần mềm sử dụng được bằng điện thoại để bất cứ người dân nào cũng đều biết rằng thửa đất đó, khu vực đó quy hoạch thế nào, không cần phải lên phường, quận để kiểm tra.

Ngoài ra, UBND TP Hồ Chí Minh cũng yêu cầu các quận, huyện tăng cường quản lý về đất đai, không để tình trạng phân lô bán nền một cách tự phát.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã trình UBND thành phố dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng để quản lý tốt hơn công tác tách thửa, phân lô bán nền trên địa bàn, nhất là tại những khu vực có nhiều quỹ đất sạch.