Pháp lý nào cho "đứa con lai" condotel?

• Thị trường căn hộ condotel vẫn đang bị thả nổi!

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong năm 2018, có hơn 8.000 căn hộ condotel đủ điều kiện mở bán tại khoảng 12 địa phương, chủ yếu là các địa phương có cơ hội đầu tư du lịch nhiều như là Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa Vũng Tàu, Kiên Giang, Phan Thiết, Quảng Ninh, đặc biệt là Quảng Ninh chiếm đến 19%, Đà Nẵng 14%, Khánh Hòa hơn 26%.  

Lượng giao dịch năm 2018 cũng đến hơn 7.800 căn hộ được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ hơn 92%. Tuy nhiên, cho tới lúc này những quy định pháp lý cho condotel vẫn đang gây tranh cãi giữa cơ quan quản lý và các chủ đầu tư khi không biết bao giờ mới có "sổ đỏ".

Bỏ tiền tỉ đầu tư vẫn lo ngay ngáy

Cách đây không lâu, sau khi hàng chục khách hàng gửi đơn yêu cầu trả lại nhà và lấy lại tiền đã mua condotel nhưng không được như ý, chủ đầu tư một dự án khu nghỉ dưỡng lớn ở Đà Nẵng đã phải tổ chức một cuộc họp. 

Trong cuộc họp này, các khách hàng rất bức xúc khi cho rằng họ đã đặt niềm tin nhầm chỗ vì sau khi người thì bỏ ra vài tỉ, có người bỏ ra hàng chục tỉ để đầu tư condotel tại dự án này nhưng bị chủ đầu tư "ngược đãi" vì nhận nhà không đúng cam kết, chủ đầu tư cũng không trả lãi chậm giao nhà và hàng loạt vấn đề khác...

Theo cam kết ban đầu, mỗi người mua một căn condotel mỗi năm sẽ được chủ đầu tư tặng một số đêm nghỉ miễn phí tại đây. Tuy nhiên khi khách khách hàng đến nghỉ thì chủ đầu tư lại tính tiền… ăn sáng chứ không miễn phí với lý do những đêm nghỉ miễn phí này là quà tặng của chủ đầu tư với khách hàng, mà đã là quà thì "thích cho đến đâu thì cho". 

Có những người bỏ hàng chục tỉ đầu tư, vì vậy số đem nghỉ miễn phí nếu cộng lại lên tới… mấy tháng. Nhưng khi không nghỉ hết số đêm nghỉ này, họ cũng không được tặng hay bán cho người khác, chủ đầu tư cũng không mua lại số đêm nghỉ này vì chính đơn vị quản lý mà chủ đầu tư thuê vận hành cũng chưa bán hết số phòng nghỉ. 

Trong cuộc họp với chủ đầu tư, nhiều người còn lo lắng nếu sau 10 năm cam kết lợi nhuận 10% như hợp đồng mua bán, họ chưa biết tương lai những căn condotel này sẽ ra sao nếu chủ đầu tư giảm lãi suất, thậm chí không thuê lại nữa thì sẽ để làm gì vì khi ấy có muốn đến ở cũng không được. 

Trong câu chuyện với chúng tôi, một số người đã trót đầu tư hàng chục tỉ vào dự án này than thở "biết thế cứ mua nhà mặt phố cho thuê lại ăn ngon ngủ kỹ, giờ tiền đã bỏ ra cả đống, có muốn rút cũng không được".

Nhưng, đó chỉ là một trong rất nhiều nỗi lo của những người đầu tư condotel. Mới đây, thông tin UBND TP. Đà Nẵng ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho dự án của Công ty 586, trong đó có căn hộ condotel, khiến cho nhiều nhà đầu tư mất ăn mất ngủ vì lo.

Trước đó UBND TP. Đà Nẵng đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel lâu dài trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Nhưng, sau đó Thanh tra Chính phủ đã kết luận việc cấp sổ đỏ cho các dự án condotel là trái quy định pháp luật, gây thất thu ngân sách Nhà nước. 

Do đó, UBND TP. Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài và cấp lại sổ đỏ với thời hạn 39 năm cho dự án này do dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008.

Pháp lý nào cho condotel?

Thực tế, không chỉ ở Đà Nẵng, tại nhiều địa phương khác cũng đã cấp sổ đỏ cho các dự án condotel. Bởi theo tiết lộ của lãnh đạo một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, tại thời điểm đó, gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã cho phép sử dụng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để cấp sổ đỏ cho loại hình này.

Thời gian qua, khi mở bán các dự án condotel, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất cao, từ 8 - 12%/năm. Nhưng theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, lợi nhuận đầu tư, kinh doanh condotel hiện rất cao nhưng lại không đảm bảo tính pháp lý nên quyền lợi người mua yếu, rủi ro rất cao. 

Chủ đầu tư bán condotel là bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trên khía cạnh pháp lý, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Luật Đất đai đã quy định rõ về thời gian giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm. 

Dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với condotel là không phù hợp quy định của Luật Đất đai.

Theo các chuyên gia pháp lý, có nhiều điểm khác biệt giữa condotel và căn hộ để ở. Đầu tư, kinh doanh condotel là thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến bất động sản nên dưới góc độ kỹ thuật luật pháp, việc sửa Luật Đất đai để thừa nhận condotel là bất khả thi. 

Dù có sửa luật để công nhận condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại. Đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. 

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. 

Trong trường hợp này, các condotel sẽ trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở. Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. 

Tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Tại Diễn đàn Bất động sản 2019: Rủi ro và Cơ hội tổ chức cuối tuần qua tại Hà Nội, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rẳng hiện nay các vấn đề liên quan đến Condotel chưa có văn bản nào hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể.

Theo ông Nam, nhiều vướng mắc đối với mô hình condotel như việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condel hiện chưa rõ ràng; về chỉ tiêu dân số hiện mới có chỉ tiêu với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel, nên nếu không có quy định bổ sung thì sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương. 

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, hoặc cả hai. 

Một số vấn đề với condotel hiện nay là các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng, sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài cần được tháo gỡ. Tính đến thời điểm hiện tại, việc sở hữu condotel nghỉ dưỡng đã được doanh nghiệp kiến nghị rất nhiều và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã nhiều lần đề xuất, dự kiến tới cuối năm 2019 sẽ có nghị quyết, hướng dẫn cụ thể.

Ông Nam cho rằng để bảo đảm quyền lợi trách nhiệm của chủ đầu tư cần có sự hướng dẫn của Nhà nước như vấn đề đầu tư phải như thế nào và các hợp đồng mua bán ủy quyền cũng phải được hướng dẫn trong các quy định tối thiểu cần phải có.

Ông Đỗ Huy Hoàng, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, một trong những khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, trong đó có condotel là một số quy định pháp lý chưa rõ ràng. 

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)... 

Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng; quy chế quản lý kinh doanh condotel; officetel... Dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành.