Tan giấc mộng “ăn dày” với condotel
Quan tâm bởi trong số khách hàng đầu tư Condotel Cocobay, có người đã bỏ ra tới 600 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng việc “vỡ trận” này là kết cục đã nhìn thấy trước và ông chủ của Công ty Thành Đô chỉ là người đầu tiên dũng cảm tự nói ra. Từ vụ việc này cũng đặt ra cho cơ quan quản lý cần sớm có quy định chặt chẽ với condotel bởi hiện đã có hàng trăm nghìn condotel đã được chủ đầu tư bán cho khách hàng kèm theo khoản cam kết lợi nhuận…
Khi “người giàu cũng khóc”
Dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên pháp lý theo Giấy chứng nhận đầu tư của Cocobay Đà Nẵng) được hình thành khi Công ty Thành Đô mua lại toàn bộ 51ha của 7 công ty nước ngoài. Trước khi khởi công, Công ty Thành Đô đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính; được cấp sổ đỏ 2 phân khu Q1, Q2 với mục đích sử dụng đất là đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài và được phê duyệt quy hoạch 1/500 và cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Tháng 5-2016 công ty đã khởi công Dự án Tổ hợp Du lịch và giải trí Cocobay và sau hơn 1 năm xây dựng Công ty đã hoàn thành giai đoạn đầu của Tổ hợp vào ngày 15-7-2017. Hiện chủ đầu tư đã bán các căn hộ condotel cho hơn 1.000 khách hàng.
Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Công ty Thành Đô cho biết, từ tháng 8/2017 – 8/2018 vấn đề khủng hoảng đã xảy ra khiến toàn bộ các hồ sơ thủ tục các hạng mục dang dở của dự án bị ách tắc (đặc biệt là thủ tục xây dựng và đất đai). Theo ông Thành, từ năm 2017, Công ty Thành Đô đã chi trả thu nhập cam kết 3 kỳ cho nhà đầu tư đồng thời cam kết có trách nhiệm chi trả hết năm 2019. Tuy nhiên, có 2 lý do khiến công ty không thể thực hiện đúng cam kết với khách hàng mua Condotel:
Thứ nhất, pháp lý về condotel không rõ ràng treo lại từ phía Nhà nước, liên quan đến 2 việc: quyền sở hữu: lâu dài hay theo dự án; quyền sử dụng khai thác: căn hộ khách sạn, tức là không hình thành đơn vị ở (hạ tầng xã hội, hộ khẩu).
Thứ hai, qua thực tế vận hành khai thác thử, tình hình thực tế của thị trường, dù Công ty Thành Đô đã ký hợp tác với 2 đơn vị vận hành lớn nhưng chủ đầu tư phải điều chỉnh thiết kế khá nhiều theo yêu cầu của đối tác, vì vậy tiến độ bị chậm rất nhiều nên không thể có lợi nhuận 12%/năm như cam kết.
Vì vậy, Công ty Thành Đô quyết định từ đầu năm 2020, công ty sẽ không chi trả thu nhập cam kết theo hợp đồng mua bán là 12%/năm. Công ty đưa ra ba phương án:
Chủ sở hữu có thể chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư nhưng phải mất thêm phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký. Nếu khách hàng vẫn giữ dự án là condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh thì không phải nộp phí chuyển đổi, nhưng không được ở. Các chủ sở hữu phải ký bản hợp đồng giao cho Công ty Thành Đô vận hành trong 10 năm nhưng trên nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.
Thứ hai là khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán. Theo đó chủ đầu tư sẽ giao lại condotel để khách tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không nhận bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký. Các khách hàng nếu tự kinh doanh cũng phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.
| Dự án Cocobay Đà Nẵng. |
Phương án thứ ba là hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng nêu rõ sẽ khấu trừ một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh... Việc chi trả tiền của chủ đầu tư sẽ có thời hạn đến 30-9-2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.
Sau khi Công ty Thành Đô công bố thông tin trên, nhiều khách hàng đã lên tiếng không chấp nhận các phương án mà chủ đầu tư đưa ra. Trong đó, vị khách hàng thuộc loại “siêu Vip” là ông Mai Huy Tân, người rất nổi tiếng khi là người sáng lập thương hiệu xúc xích Đức Việt.
Ông Tân cho biết, sau khi nhượng Công ty sản xuất xúc xích Đức Việt cho nhà đầu tư Hàn Quốc, năm 2017 ông đã đầu tư hơn 600 tỷ đồng mua 42 bất động sản ở dự án Cocobay, trong đó vay Ngân hàng SHB hơn 400 tỷ đồng. Theo 42 hợp đồng mua bán đối với 42 bất động sản mà tôi đã đầu tư kèm theo 42 hợp đồng hợp tác cho thuê thì Thành Đô trả cho ông mỗi năm là 67,7 tỷ đồng”. Phát biểu với báo chí, ông Tân cho biết khi Cocobay Đà Nẵng thông báo “vỡ trận” cam kết lãi suất, ông cảm thấy rất sốc.
“Giờ tôi chỉ mong cả 3 bên đã tham gia ký kết hợp đồng sẽ ngồi lại với nhau và tìm ra hướng giải quyết có sự đồng thuận cao chứ không phải là 3 giải pháp áp đặt mà ông Thành từng đưa ra”, ông Tân nêu quan điểm.
Trong khi đó, trả lời báo chí, ông Nguyễn Đức Thành cho biết, đầu năm 2017, ông Tân cùng với một đại lý và cháu của ông Tân là người môi giới có đến văn phòng gặp ông. "Tôi có nói với ông Tân rằng với danh nghĩa là một người em quen biết từ lâu, tôi cam kết rằng nếu đầu tư vào Cocobay thì ông sẽ không mất tiền, nếu mất tôi đền.
Sau đó, ông Tân có nhờ tôi đưa lên gặp ông Hiển (Chủ tịch Ngân hàng SHB) để xin vay vốn ngân hàng và cũng nhờ tôi tác động để được vay với lãi suất tốt nhất đến nỗi ngân hàng gần như không có lãi", ông Thành nói.
Theo ông Thành trước khi công bố việc ngừng chi trả cam kết lợi nhuận, ông đã làm việc riêng với ông Tân với tư cách là một nhà đầu tư lớn vào dự án và thuyết phục ông Tân thanh lý hợp đồng để nhận lại toàn bộ số tiền 600 tỷ đồng đã đầu tư vào Cocobay. Ông Thành cho rằng, với phương án này, nhà đầu tư có thể dùng một phần trả nợ ngân hàng, số còn dư chắc chắn vẫn bảo toàn được 200 tỷ ban đầu mà ông Tân đã rót vào Cocobay...
Ngoài ông Tân, còn có hàng trăm nhà đầu tư khác đã đầu tư vào Cocobay với số tiền từ vài tỷ đồng tới vài chục tỷ đồng. Chưa biết rồi đây, những mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư sẽ được giải quyết thế nào, bởi “đồng tiền liền khúc ruột”, khi không tìm được tiếng nói chung, có thể hai bên sẽ phải đưa nhau ra toà.
| Theo chủ đầu tư Cocobay, sau 2 năm kinh doanh lợi nhuận chỉ đạt 5-6%/năm. |
Lãi suất condotel chỉ được 5-6%/năm
Gần 10 năm trước, khi những dự án condotel đầu tiên được đưa ra thị trường, mức lợi nhuận được chủ đầu tư cam kết khoảng 5-6%/năm. Tuy nhiên, sau khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào loại hình này, đã xuất hiện cuộc đua cam kết lãi suất giữa các chủ đầu tư để kéo khách hàng. Các chủ đầu tư đã đẩy mức lợi nhuận lên 8-12%, thậm chí 15%/năm, vượt xa lãi suất ngân hàng nên nhiều người đổ xô mua, thu hút hàng tỷ USD từ tiền nhàn rỗi.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng cách đây 2-3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng.
“Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.
| Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cam kết lợi nhuận 8-10%/năm, thậm chí hơn của các chủ đầu tư là mức quá cao. |
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cam kết lợi nhuận 8-10%/năm, thậm chí hơn của các chủ đầu tư là mức quá cao. Luật pháp không cấm các cam kết vì đó là thoả thuận dân sự nhưng thực tế là mức lợi nhuận này đánh vào lòng tham của nhà đầu tư. Thông thường, cam kết lợi nhuận 8 - 10% thì phải có nguồn từ dự án khác để bù đắp cho thuê condotel, chứ thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức lợi nhuận này.
Vì vậy, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Troy Griffiths cho rằng, nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ hai không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành. “Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam”, ông Troy Griffiths nhận định.
Tuy nhiên, từ vụ “vỡ trận” Cocobay, đã đến lúc cơ quan quản lý nhà nước cần sớm có chính sách pháp lý rõ ràng cho loại hình condotel. Để quản lý và vận hành tốt các condotel, Nhà nước cần ban hành các văn bản quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: có 3 vấn đề đối với loại hình condotel này: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ ba là vấn đề quản lý vận hành với loại hình này. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.
Hiện, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.