Thị trường bất động sản với những gam màu sáng

• Thị trường bất động sản: Nhiều kỳ vọng cuối năm
• Thị trường bất động sản phục hồi tích cực
• Thị trường bất động sản tiếp đà phục hồi
• Năm 2015 thị trường bất động sản sẽ bùng nổ lớn

Con số giao dịch thành công kỷ lục

Điểm nhấn lớn nhất trong bức tranh chung của thị trường BĐS năm 2015 chính là việc các giao dịch thành công tăng mạnh. Đặc biệt trong đó là lượng giao dịch thành công kỷ lục. 

Theo báo cáo của CBRE, từ thời điểm tháng 9, số lượng căn hộ tiêu thụ tại thị trường TP Hồ Chí Minh đạt gần 24.000 đơn vị, vượt xa kỷ lục năm 2014 là 17.000 đơn vị. Tại Hà Nội, số lượng căn hộ tiêu thụ đạt gần 15.000 đơn vị, bằng với đỉnh kỷ lục năm 2009. Bên cạnh đó, các giao dịch diễn ra sôi động tại tất cả các phân khúc sản phẩm, các dự án được triển khai ở nhiều khu vực, thay vì chỉ tập trung ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. 

Thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, số lượng giao dịch trên thị trường cả nước tính đến hết tháng 11 đạt 24.300 sản phẩm, như vậy tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014. Theo lý giải của các chuyên gia BĐS thì thị trường mạnh mẽ thời gian qua nhờ nhiều yếu tố như tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, hành lang pháp lý dần hoàn thiện. 

Điểm quan trọng nhất theo ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch HĐQT CENIVEST là giá sản phẩm đang dần quay về với giá trị thực phù hợp với túi tiền của những người có nhu cầu mua nhà ở thực, đồng thời niềm tin của khách hàng cũng đang dần trở lại. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng nới lỏng hơn cho doanh nghiệp và người mua nhà, làm cho thị trường ấm lại.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam,  trong năm 2015, luật và quy định mới dành riêng cho thị trường BĐS được điều chỉnh mạnh mẽ với nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp. Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam tạo một cú hích lớn cho thị trường, chính sách nới lỏng lãi suất cho vay mua nhà cũng kích thích sự quan tâm của thị trường trở lại vào BĐS. Ngoài ra, việc phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông cũng tác động tích cực đến thị trường. Có thể nói, BĐS trong nước đã tìm thấy đầy đủ các yếu tố thiên thời - địa lợi - nhân hòa và tận dụng các cơ hội này để có bước phục hồi mạnh mẽ.

Chưa hẳn là màu hồng

Thị trường phục hồi mạnh mẽ với hàng loạt tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, thị trường thời gian qua vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề, mà thực tế thì đây vẫn đang là những căn bệnh "chữa mãi chưa khỏi". Theo các chuyên gia, đó chính là tính không minh bạch của thị trường, đầu cơ làm giá, gây sốt ảo.

Bên lề một cuộc hội thảo về dự báo xu hướng thị trường BĐS năm 2016 những ngày cuối năm, trao đổi bên lề, PV, GS Đặng Hùng Võ đã không ngần ngại chia sẻ về thực trạng đầu cơ trong lĩnh vực BĐS thời gian qua. Theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường ấm trở lại cũng là lúc hiện tượng đầu cơ đã bắt đầu quay trở lại. "Điều này có thể rất dễ nhận thấy ở một số dự án thời gian qua có lúc đã trở thành hiện tượng. Theo tôi thì nguyên nhân là do giới đầu cơ quay lại đẩy giá nhà đất lên cao và khiến giá của BĐS thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường khu vực", GS Đặng Hùng Võ nói. 

Một vấn đề cũng được GS Đặng Hùng Võ đề cập đến là việc trong thời gian qua, giao dịch "ngầm" trong BĐS chiếm tỷ lệ đáng kể. Đây là những giao dịch không theo quy định của pháp luật hay không thể hiện giá trị thực đã gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững cần phải loại bỏ các giao dịch kiểu này. Tuy nhiên, hiện nay để kiểm soát được giao dịch "ngầm" là không dễ.

Kỳ vọng gì vào năm 2016?

Nhiều ý kiến chuyên gia bất động sản và kinh tế đánh giá việc phát triển trong năm 2016 của thị trường BĐS là đương nhiên. Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc thì sau thời gian trầm lắng, đến nay, thị trường đã khá hơn rất nhiều. Ông Quyết cho biết, hiện Đất Xanh Miền Bắc cũng đã chuẩn bị được một lượng lớn sản phẩm để sang năm 2016 sẽ cung cấp ra thị trường. 

Ông Vũ Cương Quyết phân tích, các số liệu đã chứng minh cho thị trường 2015 đang ổn định để làm nền cho năm 2016 phát triển. Điển hình như năm thời gian qua, lượng giao dịch ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lượng giao dịch tăng mạnh. "Khi thị trường tại các trung tâm lớn phát triển tốt sẽ kéo theo các khu vực cận kề phát triển theo và nó sẽ loang ra như vết dầu", ông Vũ Cương Quyết nhận định. 

Ở góc độ khác, theo ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland thì thị trường năm 2016 sẽ tốt hơn nhờ tác động của chính sách. "Hàng loạt chính sách đã có hiệu lực như: bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai, chính sách cho người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam... Đây là những quy định đã có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Thực tê, thời gian qua, những chính sách này chưa có nhiều tác động lên thị trường, nhưng sang năm 2016, sau một khoảng thời gian gọi là độ trễ, các chính sách này sẽ đi vào cuộc sống và tác động mạnh mẽ vào thị trường. Những chính sách này sẽ làm thị trường minh bạch hơn, người mua nhà tin tưởng hơn. Thị trường với nhiều tín hiệu tốt như hiện nay mà có thêm lực đẩy là tác động của các chính sách đó thì sẽ tốt lên rất nhiều", ông Trần Đức Diễn nhận định.

Đánh giá về thị trường BĐS 2016, các chuyên gia nhận định, thị trường sẽ tiếp đà phục hồi và đi vào ổn định. Tuy nhiên vẫn có những ý kiến nghi ngại. TS Phạm Sĩ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng cho rằng, thị trường 2016 vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề. 

TS Phạm Sĩ Liêm phân tích, vẫn còn hàng loạt dự án đắp chiếu, phần lớn những dự án trên đã thế chấp cho ngân hàng sẽ tạo thành một gói nợ khổng lồ. Tiếp nữa là hiện tại có quá nhiều doanh nghiệp đổ dồn vào nhà cao cấp giá 2- 3 tỷ đồng mỗi căn mà bỏ rơi hoàn toàn mảng nhà dưới 1 tỷ đồng. Thị trường hầu như chưa có nhà 500 triệu đồng một căn. 

"Nói đến thị trường BĐS hiện nay chủ yếu là ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, thu nhập của đại đa số của người dân tại các đô thị hiện nay vẫn chỉ ở mức trung bình và thấp. Người muốn mua nhà trên 1 tỷ đồng phải có thu nhập 15- 20 triệu đồng một tháng. Những người thu nhập 10 triệu một tháng chỉ có thể mua nhà dưới 1 tỷ đồng, trong khi thị trường không có nhà mức giá đó để mua. Thiếu nhà ở, người dân phải ở nhà trọ tồi tàn chật hẹp… và rất nhiều hệ lụy khác", ông Liêm nói.