Thị trường chung cư mini: Người mua bị che mắt

Nỗi lo pháp lý

Xuất hiện trên thị trường BĐS vào năm 2005, cho đến nay, CCMN đã tạo nên cơn sốt thật sự dù thị trường đang trong tình trạng đóng băng. Bởi lẽ, với giá thành chưa tới 1 tỷ đồng/căn với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và thủ tục nhanh gọn, CCMN đã là lựa chon tối ưu trong thời kì kinh tế khó khăn. Nhưng có một điều bất cập rằng, với việc thủ tục nhanh gọn, người mua luôn lo lắng về việc thủ tục pháp lý của CCMN có được công nhận hay không.

Cho tới khi có quá nhiều công trình CCMN được xây dựng, vào giữa năm 2013, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có quy định về cấp sổ đỏ cho CCMN. Theo đó, sổ đỏ được cấp nếu CCMN bảo đảm các tiêu chí: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ 2 tầng trở lên. Mỗi tầng có từ hai căn hộ và mỗi căn được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở, bếp, nhà vệ sinh với diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở). Căn hộ của nhà CCMN được xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị. Chủ đầu tư CCMN sẽ thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ CCMN làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ.

Chung cư mini trên đường Quan Hoa.

Tuy nhiên, khác với các loại hình chung cư thương mại hay nhà ở xã hội, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định việc mua bán các căn hộ của CCMN không cần phải qua sàn giao dịch BĐS mà chỉ cần ra công chứng. Thế nhưng, cơ quan công chứng chỉ công chứng định vị vị trí ngôi nhà tại khu CCMN được đem ra mua bán mà thôi. Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ này mang tính rủi ro rất cao. Nhưng do được bán với giá rẻ, phù hợp nên nhiều người vẫn quên đi mối nguy hiểm rình rập này mà đổ tiền vào những dự án CCMN.

Liệu đã thực sự rẻ?

Theo như khảo sát một số dự án CCMN trên địa bàn Hà Nội mới đây thì giá thành của các căn hộ thực sự không rẻ như người dân tưởng tượng. Theo anh Thắng, người sở hữu một căn CCMN nằm trên đường Cầu Giấy cho biết: "Nhà tôi mua một căn 47m2 giá 900 triệu, tính ra là vào khoảng 19 triệu/m2. Giá như vậy cũng chưa phải rẻ lắm nhưng cũng phù hợp túi tiền vì diện tích nhỏ nên hai vợ chồng quyết định mua. Thế nhưng khi đo đạc lại theo cách tính thường thấy là tính từ tim tường thì diện tích sử dụng của căn hộ này chỉ khoảng 40m2. Khi được hỏi thì chủ đầu tư giải thích là do diện tích ghi trong hợp đồng đã tính những phần sử dụng chung như hộp cột chịu lực... và họ cho rằng cách đo của tôi không chính xác. Nhưng mà đã nhỡ mua rồi, họ đã nói thế thì biết thế chứ làm gì được họ, cũng tại tôi mua vội mà không giải quyết rõ".

Chung cư mini vẫn đang có sự nhập nhằng trong cách tính diện tích.

Cũng giống như trường hợp của anh Thắng, nhiều hộ dân tại một khu chung cư nằm trên đường Quan Hoa (Cầu Giấy) cũng không biết giải quyết ra sao với cách tính diện tích sử dụng của căn hộ. Theo anh Bình, một người dân sống ở đây cho biết: "Trong cuộc họp với chủ đầu tư, chúng tôi có hỏi về việc cách tính diện tích của mỗi hộ như nào bởi trong hợp đồng chỉ ghi vị trí và diện tích mà không ghi rõ ràng ngang dọc ra sao. Chủ đầu tư họ trả lời bâng quơ rằng ở đây bán theo từng căn hộ, không bán theo m2 nên diện tích ghi trong hợp đồng chỉ là ghi cho có (!?)". Tuy nhiên, khi hỏi lại một số người dân nơi đây thì họ quả quyết rằng trước khi mua căn hộ, người tư vấn có nói rõ diện tích sử dụng của từng căn hộ và cho biết sẽ cung cấp thiết kế chi tiết của từng phòng sau khi kí hợp đồng. Như vậy, cả trường hợp của anh Thắng và những hộ dân ở khu chung cư này đâu khác gì bị nhà đầu tư qua mặt.

Mới đây, theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì diện tích của căn hộ chung cư phải được tính bằng diện tích sử dụng tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Nếu theo thông tư này, như trường hợp của anh Thắng đã nói trên, diện tích sử dụng thực tế chỉ 40m2 vậy giá của căn hộ đã lên tới hơn 22 triệu/m2, không kém các khu chung cư thương mại trong thời điểm hiện tại là mấy. Tuy nhiên, cách tính này chỉ có hiệu lực từ ngày mùng 8-4, nhưng nhiều hộ dân dù  tính cách cũ vẫn bị chủ đầu tư ăn gian diện tích.

Luật sư Trương Anh Tú, Trưởng văn phòng Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết:" trong trường hợp chủ đầu tư giao nhà cho người dân, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ ghi trong hợp đồng. Trong trường hợp căn hộ có sai phạm do lỗi của chủ đầu tư gây nên như xây dựng trái phép ảnh hưởng đến việc cấp sổ thì chủ đầu tư phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. Còn vấn đề các căn hộ bị ăn gian diện tích thì đó là sự gian dối, theo luật xây dựng có quy định rất rõ, nếu anh không hoàn thành đúng như hợp đồng, diện tích trong hợp đồng không chính xác có nghĩa là anh không bàn giao đủ hàng. Hậu quả của việc này là người dân phải chịu thiệt thòi về diện tích sử dụng và gặp khó trong việc xin cấp quyền sở hữu. Trong trường hợp này người dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi hoàn và chịu trách nhiệm với chính quyền".

Cố tình làm sai để giảm giá thành

Ngoài những vấn đề đã nói trên có một thực trạng nói chung trong các công trình CCMN đó là chủ đầu tư cố tình xây quá diện tích đất cho phép để tăng số phòng bán ra hay xây vượt số tầng được cấp phép xây dựng. Ví dụ như lô đất 100m², chủ đầu tư chỉ được xây dựng trên diện tích 60m² và giấy phép được cấp xây dựng 6 tầng nhưng lại xây thành 8-10 tầng. Như vậy, mỗi tầng lại có thêm từ 3-4 căn hộ và chủ đầu tư thu về thêm cả chục tỉ đồng, từ đó giá thành mỗi căn hộ lại giảm đi để cạnh tranh với các dự án chung cư thương mại hay nhà ở xã hội khác.

Thiết kế chi tiết của căn hộ không được ghi rõ trong hợp đồng.

Như đã nói ở trên, UBND Hà Nội cũng đi đầu trong việc cấp sổ cho CCMN nếu đầy đủ tiêu chí đã quy định. Quy định là vậy, tuy nhiên trường hợp CCMN xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai với giấy phép thì không được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp đó, chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm thế nào với các hộ gia đình đã mua và sinh sống tại CCMN đó?

Theo chị Dương, cư dân của một căn hộ CCMN nằm trên đường Trường Chinh cho biết: "Vì thu nhập hằng tháng ít ỏi nên tôi phải chọn mua CCMN, sau khi khảo sát rất nhiều nơi thì tôi quyết định mua ở đây. Ban đầu xem giấy phép xây dựng thì chỉ là 6 tầng, đến lúc nhận nhà thì nhà đã thành 8 tầng, có phòng còn được cơi nới ra bên ngoài rất nhiều. Hỏi chủ đầu tư thì họ chỉ ỡm ờ và nói chắc như đinh đóng cột rằng chuyện đó không ảnh hưởng gì đến việc làm sổ của tôi. Giấy phép xây dựng cấp đến đâu thì tầng đó có sổ, còn tầng 7-8 thì họ chấp nhận không làm sổ rồi...". Thế nhưng, cứ chiếu theo quy định của UBND Hà Nội thì chắc chắn, căn CCMN của chị Dương sẽ không được cấp sổ bởi nhiều sai phạm. Như vậy, không chỉ tầng 7-8 sẽ không được cấp sổ như chị Dương nói mà toàn bộ hộ dân ở nơi ấy sẽ phải cùng chịu cảnh ở nhà mình mà như nhà đi thuê dài hạn.

Chỉ cần dạo quanh một vòng các khu CCMN đã được xây dựng, có thể thấy được hầu như đều có những sai phạm về việc xây dựng. Nhưng dẫu vậy, đây vẫn là mặt hàng bán chạy bởi người dân chưa lường trước được những nguy hiểm rình rập. Không biết liệu có phải họ bị che mắt bởi chiêu trò hay quá tin vào lời hứa viển vông của các nhà đầu tư mà đổ tiền vào các dự án sai phạm như vậy