Tranh chấp quỹ bảo trì, chuyện chưa hồi kết của nhiều chung cư tại TP Hồ Chí Minh
Sau nhiều năm và nhiều lần cư dân ở đây gửi đơn tập thể phản ánh, kiến nghị thậm chí là tố cáo chủ đầu tư (CĐT) đến chính quyền và nhiều sở, ban ngành của thành phố, đến nay khoản PBT hàng chục tỉ đồng vẫn chưa được CĐT - Công ty CP XD công trình 585, bàn giao cho đại diện cư dân.
Ông Bùi Minh Nghĩa, Trưởng Ban quản trị (BQT) chung cư Phú Thạnh nhiệm kỳ 2015-2018 cho biết, ngay từ tháng 4-2016, BQT đã có đơn kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh chỉ đạo các cơ quan chức năng xử lý việc Công ty CP XD công trình 585 không chịu bàn giao khoản PBT do cư dân đóng góp lên tới 21,2 tỉ đồng.
| Xe ôtô đậu tràn ra lối đi cũng là hành lang thoát hiểm của người dân thời điểm xảy ra tranh chấp bãi giữ xe ở chung cư Phú Thạnh. |
Trong đó, CĐT xác định cư dân tại đây còn giữ lại 5%, tương đương với số tiền hơn 53 tỉ đồng và số tiền này sẽ được cư dân nộp lại cho CĐT khi được nhận sổ hồng. Tuy nhiên, tại văn bản này, CĐT đã ngang nhiên thông báo với UBND quận Tân Phú rằng số tiền PBT do người dân của chung cư Phú Thạnh chỉ có hơn 10,4 tỉ đồng và đã không còn trong tài khoản ngân hàng do đã được CĐT mượn để hoàn thành dự án.
Ngoài chuyện bị chiếm dụng PBT và bị CĐT chây ì trong việc làm sổ hồng, đến nay dù đã qua 3 lần bầu BQT, cư dân tại đây vẫn chưa được một ngày yên ổn. Nguyên do, các thành viên trong BQT cũ còn đang khởi kiện UBND quận Tân Phú ra tòa; cư dân chung cư đang khiếu nại việc UBND phường Phú Thạnh và quận Tân Phú liên tiếp hậu thuẫn cho CĐT “cài” người vào BQT.
Bà Đào Ngọc Bình, một thành viên BQT cũ của chung cư Phú Thạnh cho biết, ngày 30-11-2016, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Phú ký văn bản cho rằng: “Việc đại diện CĐT đang sở hữu 11.496m2 sàn kinh doanh thương mại được quy đổi tương đương với 100 phiếu biểu quyết vào số lượng đại diện chủ sở hữu căn hộ là không phù hợp” để bãi miễn BQT cũ từng được quận công nhận và còn đang tại nhiệm.
Nhưng ngay sau đó, UBND quận Tân Phú đã để phường Phú Thạnh quay 180 độ khi cho phép CĐT có 92 phiếu bầu để tiếp tục “cài người” vào BQT mới.
Không đồng ý với việc làm này, ông Đinh Hồng Sơn và nhiều cư dân chung cư Phú Thạnh đã có đơn khiếu nại gửi đến cơ quan chức năng. Liên quan đến việc bầu BQT chung cư Phú Thạnh, ngay từ tháng 9-2013 ông Nguyễn Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố đã có văn bản gửi UBND quận Tân Phú đề nghị không công nhận BQT đã được bầu ngày 30-6-2013 với lý do: Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do CĐT soạn thảo không đảm bảo đúng quy định và không được cư dân thông qua nhưng quận không áp dụng.
Theo nhiều cư dân ở đây, việc CĐT cố tình gây tranh chấp, bất ổn ở chung cư Phú Thạnh chỉ nhằm mục đích tiếp tục chiếm dụng hàng chục tỉ đồng PBT và phớt lờ trách nhiệm làm sổ hồng cho người dân. Song đáng tiếc, việc này lại được cả phường Phú Thạnh và quận Tân Phú hậu thuẫn dẫn đến hàng ngàn cư dân chịu cảnh sống chung với tranh chấp, khiếu kiện trong nhiều năm.
Trước thực trạng tranh chấp PBT tại các chung cư đã và đang tiếp tục gây bất ổn tại nhiều nơi trên địa bàn, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở - Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã phải lên tiếng kiến nghị bỏ quy định buộc người dân phải nộp 2% PBT chung cư cho CĐT ngay khi mua nhà.
Theo ông Hải, khoản PBT 2% sẽ chỉ dùng được trong một khoảng thời gian nhất định, từ 5 đến 10 năm. Khi chung cư đã cũ và bắt đầu xuống cấp, chính cư dân các chung cư là người phải tiếp tục đóng phí. Vì vậy không nhất thiết phải nộp 2% PBT ngay từ đầu.
Ông Nguyễn Văn Tuấn, giám đốc một DN xây dựng ở quận Thủ Đức cho rằng, những năm đầu, nhu cầu sử dụng PBT chung cư không lớn. PBT chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... và dù có thu khoản PBT 2% từ cư dân thì cũng không đủ để chi phí cho việc bảo trì trong suốt vòng đời của chung cư.
Người dân sẽ phải đóng góp thêm PBT sau khi đã chi hết. Do vậy cần bỏ quy định thu PBT 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để PBT sẽ không còn là “miếng mồi thơm” dẫn đến tranh chấp quyền lợi giữa cư dân với BQT hoặc cư dân với CĐT.
Phân tích về sức hút từ khoản tiền PBT tại các chung cư dẫn đến tranh chấp, ông Nguyễn Thanh Hải đã nêu thực trạng tại thành phố còn đến 212 chung cư chưa có BQT. Trong đó lý do chính vẫn là CĐT không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý, vận hành nhà chung cư để “ôm” khoản PBT và quản lý, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung.
Từ đó việc bỏ quy định buộc người dân phải nộp 2% PBT trên hợp đồng mua nhà là việc cần phải đặt ra hiện nay. Bỏ PBT chung cư, khoản phí dành đề duy tu bảo dưỡng tòa nhà sẽ được lấy từ nguồn kinh phí quản lý vận hành chung cư do người dân đóng góp trên mỗi m2 diện tích hàng tháng hoặc người dân trực tiếp nộp thêm.
Để giảm sức “nóng” trong tranh chấp liên quan đến mức PBT chung cư hiện nay, ông Hải cho rằng Bộ Xây dựng nên tính toán quy định thành vấn đề tranh chấp dân sự để cư dân và CĐT khởi kiện nhau ra tòa. Việc này sẽ tránh được tình trạng tranh chấp phức tạp, gây bất ổn tại các chung cư lâu nay.
| Trao đổi với PV Báo CAND chiều 31-3, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, theo quy định hiện hành, 2% PBT được thu ngay khi CĐT bán căn hộ. Sau đó, CĐT sẽ bỏ tiền này vào một tài khoản riêng, khi hội nghị nhà chung cư bầu ra BQT thì chuyển giao tài sản này sang cho BQT chung cư. Khoản thu này tại các chung cư là không hề nhỏ, có chung cư lên đến 60-70 tỉ đồng. Mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình thu và quản lý khoản PBT đã và đang diễn ra khá gay gắt. Theo Bộ Xây dựng, trên cả nước, đặc biệt là tại các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tranh chấp này chiếm 36% trong các vấn đề tranh chấp tại chung cư. Có trường hợp CĐT không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đủ PBT hoặc không thống nhất được mức bàn giao với BQT. Việc này đã dẫn đến tranh chấp phức tạp giữa CĐT và BQT, ảnh hưởng đến cư dân sống trong chung cư. “Thực tế, một dự án chung cư được bán trong nhiều thời kỳ, nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn tương ứng với một giá bán khác nhau, những căn hộ khác nhau lại có giá khác nhau. CĐT không thông tin, BQT không đủ chuyên môn nghiệp vụ đi kiểm tra từng căn hộ, sổ sách, kế toán thì rất khó để lấy lại chính xác số tiền tương ứng 2%. Cũng có trường hợp hết thời gian bảo hành, CĐT dùng PBT thực hiện bảo trì nhưng khi bàn giao cho BQT lại không công khai, minh bạch nên không quyết toán được. PBT bắt đầu được sử dụng khi chung cư hết thời gian bảo hành chứ không phải sử dụng ngay từ đầu. Khoản phí này thường cũng chỉ sử dụng trong 5-10 năm là hết. Sau đó cư dân phải tiếp tục nộp phí. Do vậy, không nhất thiết phải thu ngay từ đầu”, luật sư Truyền chia sẻ và đề xuất. (TH. Bình) |