Loay hoay cải tạo, tiến thoái lưỡng nan!

Nằm ở một góc khu tập thể Văn Chương, nhà B1 được đưa vào sử dụng từ năm 1966 và vốn là khu tập thể dành cho cán bộ, công nhân ngành đường sắt. 

Nhưng bây giờ nhìn từ bên ngoài, B1 chẳng khác nào khu nhà bỏ hoang với tầng 1 đã lún xuống hơn 1m; trên bức tường mốc meo có cả cỏ dại mọc đầy là những khung cửa sổ đã mục ruỗng, xô lệch và chắp vá bằng đủ loại vật liệu.

Nhìn bên ngoài đã vậy, vào bên trong càng lộ rõ vẻ xập xệ. Đi khắp mấy dãy hành lang chật hẹp chỗ nào cũng loang lổ những bức tường bị bong lớp vữa trát; trần nhà cũng nham nhở những khoảng vữa vá víu.

Do mỗi phòng chỉ có diện tích trên dưới 20m²  nên không có bếp và khu vệ sinh riêng mà cứ 3 hộ phải chung nhau một khu vệ sinh được xây ngay đối diện. Sau này, các gia đình mới tự cơi nới thêm ra phía hành lang để làm bếp, nhưng khu vệ sinh thì vẫn cứ phải chung.

Dẫn tôi đi “tham quan”, ông Phạm Thế Ngọc, dân cư số 6 chỉ chiếc cầu thang nối thẳng từ sân lên tầng 2 kể rằng năm 1990, do tầng 1 bị lún sâu xuống tới hơn 1m, bịt mất cả lối đi vào cầu thang dẫn lên tầng 2 nên bà con đành phải phá lan can ra, góp tiền xây cái cầu thang này làm lối đi.

Vậy mà B1 vẫn chưa phải là căn nhà tồi tệ nhất ở khu Văn Chương này. Tôi theo ông Ngọc sang khu nhà A mới thấy sức chịu đựng của con người quả là phi thường. Thấy có khách không mời mà đến, chị Phạm Thị Hà, chủ căn phòng 28 nhà A5, từ bên nhà hàng xóm chạy về và cứ luống cuống không biết phải mời tôi ngồi ở chỗ nào, bởi “căn hộ” của gia đình chị chỉ vẻn vẹn có... 8m².

Nhưng cái gian nhà bé bằng cái... "lỗ mũi" ấy là nơi trú ngụ hàng ngày của... 3 con người. Vì thế cả bốn bức tường đều được tận dụng tối đa làm nơi treo mọi thứ đồ dùng, còn tấm phản đặt giữa “nhà” vừa là nơi ngủ, chỗ ăn cơm và bàn uống nước khi có khách. Dù đã tận mắt nhìn nhưng tôi vẫn không thể hình dung nổi với 8m² thế này, 3 con người sẽ sinh hoạt hàng ngày như thế nào? Vậy mà ở đây vẫn còn hàng chục gia đình đang phải sống trong cảnh như vậy. 

Nhưng đáng sợ nhất là toàn bộ các chung cư ở đây sau 40 năm dãi dầu mưa nắng mà chưa một lần được đảo ngói, thay dui mè nên bây giờ đều đã mục nát hết nên nguy cơ có thể sập cả mái bất cứ lúc nào.      

Giống như những khu nhà tồi tàn ở Văn Chương, nhà C5 khu tập thể Quỳnh Mai vốn là khu tập thể của Công ty Cơ khí công trình (Bộ GT-VT) được xây dựng từ năm 1956 và đưa vào sử dụng năm 1960. Ngày đó, khu nhà 4 tầng này chỉ để cấp cho những người độc thân nên toàn bộ 95 căn phòng được chia đều 18m²/phòng, không có bếp; 10 hộ dùng chung một nhà vệ sinh.

Tôi theo ông Trần Duy Hùng, tổ trưởng dân cư nhà C5 đi một lượt khắp 4 tầng mà không khỏi cám cảnh bởi khu nhà này xuống cấp tới mức không thể tệ hơn được nữa. Giữa những bức tường ngấm nước và vữa lở nham nhở là những cột bêtông cốt thép nhưng đã lòi cả lõi thép mục rỉ tả tơi. Trần tầng 4 vốn chỉ là trần vôi rơm giờ chỉ còn lại những mảng cốt tre mục nát.

Do diện tích mỗi căn phòng quá hẹp, tường lại không đủ chắc để đua dầm bêtông ra làm “chuồng cọp” như những khu chung cư khác, vì vậy các nhà đều phải tận dụng khoảng hành lang chật hẹp trước cửa làm khu phụ, nhưng cũng chỉ đủ làm nơi nấu ăn, tắm giặt thôi; còn nhà vệ sinh vẫn phải dùng chung như 40 năm trước.

Vậy mà so với các hộ ở tầng 1, các hộ ở tầng trên dù sao vẫn còn... sướng chán vì ít ra còn có ánh sáng mặt trời vào nhà. Với những hộ tầng 1 thì hơn 30 năm qua, căn nhà của họ không khác gì những... căn hầm nửa nổi nửa chìm tránh bom thời chiến tranh. Bởi tầng 1 của khu nhà đã lún sâu tới hơn 1m xuống lòng đất.

Nguyên nhân khiến cho khu nhà lún sâu như vậy là do từ sau năm 1975, khi hàng loạt khu nhà cao tầng và hạ tầng được xây ở Quỳnh Mai, các nhà quy hoạch đã quên một điều tối thiểu là phải quy định “cốt” nền, vì thế những khu nhà xây sau và cả đường đi đều làm cao hơn nền nhà C5.   

Đi thăm các hộ tầng 1, ông Hùng cứ liên tục phải nhắc nhở... cúi đầu để chui qua khung cửa thấp lè tè trong cảnh tranh tối tranh sáng. Ngày xưa, những căn phòng này có trần cao tới gần 3m, nhưng bây giờ, một nửa lún xuống lòng đất. Toàn bộ hành lang tầng 1 giờ như một đường hầm ngầm, để cũng chẳng đi được nên các gia đình đục tường lấy luôn khoảng hành lang làm khu phụ, rộng thêm được một tí nhưng nhà càng thêm tối.

Phải khom người, tôi mới chui qua được khung cửa chính để vào nhà bà Phạm Thị Thoa (phòng 103). Do nhà bị lún quá sâu nên nền nhà bà phải làm tới 3 cấp khiến cho căn phòng đã chật hẹp càng thêm ngột ngạt. Ngày nắng đã khổ, ngày mưa còn khổ hơn. Sợ nhất là toàn bộ những dầm chịu lực của căn nhà này đều đã mục nát cả. Chỉ vết vữa mới trát ở thanh dầm ở trần nhà mà phía dưới là kê cái giường ngủ, bà Thoa bảo rằng đây là lần thứ 3 nhà bà phải vá lại để nhìn cho... đỡ sợ, vì cứ trát được một thời gian, chỗ vữa mới lại tự rơi ra vì toàn bộ phần bêtông lẫn cốt thép của thanh dầm này đã mục hết, mỗi lần nằm ngủ, nhìn lên trần nhà ngó cái vệt nham nhở ngay trước mặt vừa thấy khiếp vừa bị rỉ sắt... rơi vào mặt.  

Cũng như nhà bà Thoa, phòng 111 của gia đình ông Hoàng Thế Cường thường xuyên phải đặt một tấm thảm ở giữa nhà để... thấm nước. 

Nhắc tới những khu chung cư nguy hiểm ở Hà Nội, không thể không nhắc tới nhà B6 Giảng Võ.

Dù đã được gia cố bằng hệ thống cọc sắt nhưng nhà B6 Giảng Võ luôn có nguy cơ sập bất cứ lúc nào.

Nằm ngay mặt đường Nam Cao, chung cư B6 được xây dựng bằng công nghệ kết cấu bêtông tấm lớn lắp ghép, móng bằng đặt trên nền gia cố bằng cọc cát. Sau hơn 30 năm sử dụng, toàn bộ khu nhà gồm 3 đơn nguyên đều đã bị lún nghiêng vượt quá giới hạn cho phép.

Theo đánh giá của Viện Khoa học Công nghệ Xây dựng thì hiện nền nhà lún không đều làm cho cao trình trên toàn bộ mặt bằng chênh nhau khá lớn, nhà bị nghiêng. Cốt thép trong các tấm đã bị ăn mòn nặng, làm trương nở và vỡ lớp bêtông bảo vệ; thậm chí đã bị ăn mòn làm đứt hẳn như thép tấm tường hành lang tầng 2; sàn mái và tường tầng 5. Có tới 67% cấu kiện kiểm tra bị ăn mòn nặng... --PageBreak--

Từ năm 2004, dự án B6 Giảng Võ đã được TP Hà Nội giao cho Công ty CP Hà Nội - ICT nghiên cứu, khảo sát, lập dự án. Phương án của Hà Nội - ICT đã được Sở Xây dựng Hà Nội thẩm định thiết kế cơ sở, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận thiết kế sơ bộ, cho phép xây mới tòa B6 khối cao nhất chỉ 17 tầng và 1 tầng hầm nhằm hạn chế áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời hài hòa cảnh quan hồ Giảng Võ (đã có quá nhiều điểm nhấn cao tầng) cạnh đó.

Có thể nói rằng toàn bộ quá trình chuẩn bị cho việc phá dỡ, xây dựng lại nhà B6 Giảng Võ đã được các cấp chính quyền của thành phố và Công ty CP Hà Nội - ICT làm khá chu đáo.

Trong khi tại một số dự án cải tạo chung cư cũ, vấn đề nan giải nhất đối với chủ đầu tư là không có quỹ nhà tạm cư thì với dự án B6 Giảng Võ, vướng mắc đã được khai thông ngay.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, dự án này đã “dậm chân tại chỗ” bởi trong lúc các cơ quan chức năng của thành phố đang tiến hành các thủ tục thì xuất hiện một “người thứ ba” muốn làm chủ đầu tư. Tháng 3/2008, dù chưa được sự chấp thuận của chính quyền, chưa được bất cứ cơ quan, sở, ngành nào đề xuất, giới thiệu, nhưng Công ty TNHH Nhà nước 1 thành viên đầu tư xây lắp và thương mại 36 (Công ty 36) đã tự động họp dân và đưa ra Dự thảo phương án cải tạo xây dựng nhà chung cư B6 Giảng Võ với một loạt cơ chế chính sách dành cho các hộ gia đình mà không dựa theo “khung” cải tạo chung và chưa được cơ quan có thẩm quyền nào phê duyệt; tự tuyên bố tầng cao, kiến trúc tòa nhà (khi chưa có thỏa thuận quy hoạch kiến trúc với Sở Quy hoạch Kiến trúc).

Vì thế, ngày 10/4/2008, UBND quận Ba Đình tổ chức cuộc họp tiếp dân, công bố chính sách hỗ trợ di chuyển, bố trí tạm cư cho các hộ dân nhà B6, đại diện đa số các hộ dân đã khẳng định nhà B6 không phải nhà nguy hiểm và phản bác kết quả thẩm định của Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (?!). Các hộ dân cũng đề nghị được lựa chọn chủ đầu tư là Công ty 36 và sẽ không di chuyển khi chưa có chủ đầu tư trực tiếp bàn bạc về quyền lợi hợp pháp của các hộ.    

Sự phản ứng này đã khiến chính quyền lúng túng, bởi mặc dù Công ty 36 đưa ra chính sách đền bù nghe rất “hoành tráng”, tuy nhiên theo kết luận của Sở TN-MT&NĐ thì doanh nghiệp này chưa có quỹ nhà tạm cư cũng như giải pháp hữu ích, công nghệ hiện đại tiết kiệm năng lực. Và quan trọng nhất là trong khi tổng mức đầu tư dự án phá dỡ xây dựng nhà B6 dự kiến là 327,7 tỉ đồng, trong khi đó vốn điều lệ của Công ty 36 chỉ vỏn vẹn 30 tỉ đồng. Vấn đề đặt ra ở đây là nếu chính quyền chấp thuận những yêu cầu của dân thì sẽ tạo ra tiền lệ tiêu cực cho các dự án khác.

Mới đây nhất, Sở TN-MT&NĐ đã một lần nữa đưa ra cơ chế thí điểm đối với nhà B6 để trình TP. Theo đó mục lựa chọn nhà đầu tư tham gia xây mới nhà B6 - Giảng Võ phải đảm bảo đủ năng lực thực hiện dự án từ quá trình phá dỡ đến xây dựng lại, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng cho người sử dụng và các công trình liền kề. Thành phố cũng đặt ra một số cơ chế ưu đãi đầu tư đối với nhà đầu tư được lựa chọn.

Cụ thể, UBND TP  thực hiện việc thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư được lựa chọn triển khai thực hiện dự án. Nhà đầu tư được lựa chọn được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao để thực hiện dự án theo qui định. Được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh. Được miễn thuế trong bốn năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo...

Tuy nhiên, các hộ dân vẫn chưa đồng tình với chính sách này.

Trên đây chỉ là 3 trong hàng chục khu chung cư cũ nát ở Hà Nội đang chờ được... đập bỏ. Du nhập vào Hà Nội từ những năm 60 của thế kỷ trước, hàng trăm khu nhà 4-5 tầng xây dựng bằng công nghệ lắp ghép tấm lớn đã từng tạo cho Hà Nội dáng dấp của một thành phố hiện đại. Tuy nhiên cùng thời gian, lại không được sửa chữa bảo dưỡng, những khu chung cư này đã xuống cấp thảm hại.

Ngoài nguyên nhân do người sử dụng tự cơi nới, đục phá mối nối để neo dầm thép làm “chuồng cọp”, đeo “balô” gây ảnh hưởng tới chất lượng của mối nối nhà lắp ghép tấm lớn, các cấu kiện tăng tải thêm cho công trình, sử dụng sai mục đích so với thiết kế ban đầu; các cấu kiện làm thêm này lại neo vào các mối nối xung yếu của ngôi nhà làm các mối nối bị quá tải, thì còn nguyên nhân do kỹ thuật.

Những căn hộ khép kín nhưng thiếu đồng bộ, kiểu dáng đơn điệu, chất lượng xây dựng thấp lại không được thiết kế đảm bảo thích ứng với biến dạng của nền đất, nền móng không được thiết kế phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp đã làm cho những căn nhà mấy chục năm trước là niềm mơ ước của tất cả mọi người giờ thành những khu nhà tồi tàn, lún, nghiêng...

Vì sao cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, hư hỏng là một chủ trương lớn của Chính phủ và thành phố cũng coi là một trong những nhiệm vụ quan trọng và vạch sẵn lộ trình thực hiện nhưng vẫn ách tắc? Theo tìm hiểu của chúng tôi, vướng mắc lớn nhất hiện nay là Hà Nội chưa ra được một cơ chế cụ thể bởi cho tới lúc này, sau gần 20 lần dự thảo, “Quy chế thí điểm cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nát, nguy hiểm” vẫn chưa thể ban hành chính thức.

Chính vì không có cơ chế nên nhiều nhà đầu tư dù rất muốn tham gia cải tạo chung cư nhưng khi bắt tay vào thì ách tắc. Tuy nhiên, điều đáng nói là trong khi chờ quy chế, Hà Nội hoàn toàn có thể áp dụng Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ đối với các chung cư nguy hiểm bởi Nghị quyết đã quy định:  “Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm, các địa phương cần có kế hoạch di dời khẩn cấp các hộ dân đang sinh sống để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại”.

Tuy nhiên, dường như các cấp chính quyền đã không dám cương quyết trong khi thực hiện. Vì thế mới có câu chuyện kỳ cục như dự án nhà B6 Giảng Võ. Còn các doanh nghiệp đã “lỡ” tham gia thì cứ phải “dài cổ” chờ cơ chế.

Bao giờ Hà Nội mới có thể ban hành được quy chế cải tạo chung cư cũ? Câu hỏi chỉ UBND TP Hà Nội mới trả lời được. Tuy nhiên, nếu vẫn áp dụng cách làm như vừa qua thì có thể mục tiêu đến năm 2015 phải thanh toán xong các chung cư cũ nguy hiểm như đã đặt ra sẽ khó thành hiện thực