Nhiều lỗ hổng làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai

• Cầu Mỹ Thuận tạo nguồn thu ngân sách trên 545 tỷ đồng

Nhưng làm sao để đảm bảo khai thác quỹ đất này một cách hiệu quả và minh bạch nhất vẫn đang là vấn đề được dư luận, người dân đặt ra với TP Hồ Chí Minh.

Đại diện một doanh nghiệp đầu tư làm dự án nhà ở cho biết, hiện ngân sách thu trực tiếp 7 khoản thu từ đất đai. Doanh nghiệp bất động sản (BĐS) thực hiện nghĩa vụ nộp các khoản thu này khi thực hiện dự án, riêng khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được nộp lẫn trong thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Ngoài các khoản trên, ngân sách còn tiếp tục thu được nhiều hơn, bền vững hơn do quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sau đó. Vì vậy, theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, việc Tổng cục Thống kê đánh giá thị trường BĐS chỉ đóng góp 0,21% GDP là chưa đúng với thực tế, bởi chưa bao gồm một phần hoạt động xây dựng và chưa tính giá trị gia tăng của quỹ đất khu đô thị, khu dân cư.   

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, những năm gần đây, nguồn thu từ đất chiếm khoảng 8-10% ngân sách địa phương, là nguồn thu chiếm tỉ lệ quan trọng của các tỉnh, thành. Tại TP Hồ Chí Minh, số liệu của Cục Thuế thành phố cho thấy, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách của thành phố vào năm ngoái. 

Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với quá trình gia tăng tốc độ đô thị hóa. Nếu như năm 2014, nguồn thu từ đất cho ngân sách thành phố mới đạt 8.298 tỷ đồng, thì năm 2015, nguồn thu này tăng lên 21.720 tỷ đồng; năm 2016 đạt mức 24.632 tỷ, năm 2017 tiếp tục tăng lên mức 30.507 tỷ đồng, đó là chưa tính phần thu từ thuế thu nhập do quá trình chuyển nhượng BĐS và lệ phí trước bạ sau đó. 

Nguồn thu từ đất tăng nhanh như vậy, nhưng theo Hiệp hội BĐS thành phố, quá trình thu đã xuất hiện tình trạng khai thác quá mức phương thức "trực thu", tức thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn, trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Về lâu dài, tình trạng này sẽ làm cạn kiệt nguồn thu ngân sách từ đất. Đã vậy, phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là "ẩn số", thiếu sự minh bạch và tạo ra cơ chế "xin-cho" mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu.

Chỉ ra 9 hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật về đất đai làm giảm hiệu quả "kinh tế đất - tài chính đất đai", đại diện Hiệp hội BĐS cho rằng, chính quy định ban hành “Khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và "Bảng giá đất" do cấp tỉnh ban hành cùng việc xác định "Giá đất cụ thể" đang mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và không phù hợp với giá đất thực tế của các địa phương. 

Để góp phần khai thác quỹ đất một cách hiệu quả nhất, Hiệp hội BĐS thành phố cũng đã chỉ ra 10 lỗ hổng làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất đai, gây thất thoát vốn, tài sản Nhà nước và tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. 

Đó là việc chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi; bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường; lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nhất là doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao; lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương thoái vốn Nhà nước tại các công ty cổ phần có quỹ đất lớn; thực hiện đầu tư theo phương thức hợp tác công - tư theo hình thức chỉ định nhà thầu dẫn đến việc nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án BĐS có thể vừa được nhận thầu công trình với giá tốt, lại vừa được nhận quỹ đất phát triển dự án BĐS với lợi nhuận rất cao; một số cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công đã thực hiện hợp tác đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, nhưng giá trị thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị sau khi đã cho chuyển đổi mục đích sử dụng; tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường; chuyển nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá thị trường; thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để “cưa” khoản tiền sử dụng đất mà chủ dự án BĐS phải nộp...

Năm 2017 Quốc hội đã ban hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Chính phủ đã ban hành một loạt quy định nhằm ngăn chặn thất thoát từ việc khai thác công sản. Nhưng theo Hiệp hội BĐS thành phố, quá trình khai thác, sử dụng đất đai chịu sự tác động của 3 tác nhân là tự nhiên, kinh tế và pháp lý. Trong đó, tác động của con người thông qua hoạt động kinh tế, pháp lý là nhân tố quyết định.

Để tạo hiệu quả về "kinh tế đất - tài chính đất đai", sự kết hợp giữa 3 nguồn lực là đất đai - vốn - lao động phải được vận hành trong khuôn khổ pháp lý của Nhà nước. Đất đai là một nguồn lực rất lớn, trong đó "kinh tế đất - tài chính đất đai" là vấn đề trọng tâm nên trước hết thành phố phải đảm bảo sử dụng đất hiệu quả cao nhất cũng như đảm bảo tính minh bạch, bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các chủ thể sử dụng đất.