Thừa mặt bằng nhưng vẫn thiếu đất công nghiệp, dịch vụ
Thông điệp được lãnh đạo TP HCM nêu ra trong buổi gặp gỡ với đội ngũ trí thức của thành phố vào cuối tháng 5 vừa qua cho thấy, là thành phố phát triển theo hướng CN, dịch vụ nên mỗi ha đất dành cho công nghiệp, dịch vụ cho thu về 51 tỷ đồng/năm; ngược lại, đất nông nghiệp mỗi năm chỉ tạo ra được 55 triệu đồng.
Hiện tỷ trọng nông nghiệp cũng chỉ còn chiếm 1% kinh tế thành phố trong khi đất dành cho sản xuất nông, lâm và ngư nghiệp vẫn chiếm đến 56%, còn đất dành cho lĩnh vực CN, dịch vụ mới dừng lại ở con số khiêm tốn là 6,8%... đây là vấn đề bất hợp lý mà thành phố sẽ phải xem xét, tính toán lại để phát huy hiệu quả trong sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội.
Theo Ban quản lý các KCX-KCN thành phố, hiện trên địa bàn có 18 KCN với tổng diện tích đạt 3.940ha. Tuy nhiên, việc cho thuê mới đạt bình quân 90%. Trong đó diện tích giai đoạn 2 của KCN Hiệp Phước dù nằm trong khu quy hoạch đô thị cảng nước sâu nhưng xa trung tâm, giao thông kết nối không thuận tiện nên mới đạt tỷ lệ cho thuê rất thấp.
Tương tự, một KCN nằm ở ngoại thành khác là Tân Phú Trung hiện diện tích cho thuê cũng mới chỉ đạt chừng 1/3 so với quy hoạch. Cách đây hơn 1 năm, KCN Bình Chánh với diện tích 300ha đã được đưa vào khai thác hiện diện tích trống còn nhiều.
Đồng thời chưa kể diện tích mở rộng các giai đoạn tiếp theo của một số KCN hiện hữu, từ nay đến năm 2030 tại thành phố sẽ có thêm 10 KCN mới thành lập với tổng diện tích mặt bằng đạt 2.600ha nên không thể có chuyện thiếu đất dành cho sản xuất trong các KCX-KCN.
Để phục vụ DN có nhu cầu mở văn phòng, diện tích sàn văn phòng cho thuê tại các cao ốc của thành phố hiện đã đạt con số 1,5 triệu m² và công suất cho thuê cũng mới chỉ dừng lại ở tỷ lệ 90 - 92%.
| Đất CN dịch vụ. |
Lý do dẫn đến tình trạng thừa mà vẫn thiếu đất phát triển công nghiệp ở TP Hồ Chí Minh, trong 10 năm qua đội ngũ doanh nghiệp tư nhân tại thành phố phát triển rất nhanh, đóng góp tới 65% GDP của thành phố.
Trong khi đó, theo một chuyên gia thuộc Hội tư vấn và quản lý thành phố - Hascon, vào KCN chỉ có các DN lớn trong nước hay DN FDI và những DN có lượng phát thải cao, còn DN vừa và nhỏ (DNVVN) hầu như không mặn mà với việc vào thuê đất hoạt động trong KCN.
Nói về nguyên nhân dẫn đến tình trạng DNVVN ngại vào KCN, ông Trần Anh - Giám đốc một DNVVN ở quận 12 cho biết, giá thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng lại từ DN khác trong một số KCN có hạ tầng và vị trí thuận lợi hiện đã ở mức trên dưới 3 triệu đồng/ m², trả tiền một lần cho thời gian hoạt động còn lại của KCN.
DNVVN muốn dựng nhà xưởng, văn phòng làm việc ít nhất cũng cần diện tích cỡ 1-2 ngàn m². Bỏ ra mấy tỷ bạc trả tiền thuê đất một lúc đã là cả vấn đề đối với DNVVN, nhưng ngay cả khi có tiền, DNVVN lại thường chỉ nhắm đến giải pháp mua gom đất bên ngoài để lập nhà máy sản xuất cho tự chủ hơn. Thậm chí họ còn kỳ vọng vài chục năm sau sẽ có cơ hội được giao đất, chuyển mục đích sử dụng.
Thực trạng này diễn ra khi đất đai đều đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, nên việc DNVVN than khó trong chuyện tiếp cận đất sản xuất là điều không có gì lạ.
Về thương mại, ngoài hệ thống phân phối truyền thống là chợ, cửa hàng tạp hóa và diện tích mặt bằng từ nhà mặt tiền đường…
Theo Công ty Tư vấn BĐS Savills Việt Nam, đến thời điểm này, hoạt động bán lẻ của thành phố tập trung phần lớn vào diện tích sàn thương mại tại các tòa nhà cao tầng với tổng diện tích đã lên đến trên 1 triệu m².
Trong khi công suất khai thác cho thuê cao nhất những năm qua cũng mới chỉ đạt 92-93%, thì những năm tới diện tích sàn bán lẻ của thành phố sẽ còn tăng khá nhanh từ khối đế, sàn tầng trệt của cả ngàn dự án căn hộ, dự án xây mới chung cư cũ phân bố đều ở các quận, huyện nên khó có chuyện thiếu sàn thương mại.
Trong lĩnh vực dịch vụ du lịch, hệ thống hạ tầng lưu trú của thành phố hiện cũng đã đạt con số 16.000 phòng khách sạn từ 3-5 sao và công suất khai thác cũng chỉ dừng lại ở mức 90%. Công suất khai thác chưa hết, hệ thống khách sạn tại thành phố còn nhiều dự án trong tương lai nên càng không lo chuyện thiếu hạ tầng để phát triển dịch vụ này.
Phát triển kinh tế bằng lĩnh vực CN, dịch vụ, nên việc TP Hồ Chí Minh xem xét, quy hoạch lại tỷ lệ sử dụng đất cho ngành kinh tế chủ lực này là đương nhiên, nhưng câu chuyện thừa và thiếu mặt bằng hiện nay cần được thành phố sớm có giải pháp. Nhất là khi giá dịch vụ, giá thuê mặt bằng, giá thuê đất của thành phố đang tỏ ra kém lợi thế và bị các tỉnh, thành lân cận khác cạnh tranh quyết liệt như hiện nay.