Siết đầu cơ, không siết cho vay bất động sản

Thời gian qua, câu chuyện siết, quản tín dụng vào bất động sản (BĐS) nhận được sự quan tâm của dư luận. Tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV, chủ đề siết tín dụng BĐS được không ít đại biểu đưa ra thảo luận, chất vấn. Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng khi siết chặt tín dụng đối với BĐS có thể dẫn đến hệ lụy là thị trường sẽ đình trệ và người nghèo, nhất là người nghèo ở đô thị khó có thể mua được nhà giá rẻ hơn như mong muốn.

Trong khi đó, mục đích quản lý của Nhà nước là chống đầu cơ, chống bong bóng BĐS và trên thực tế vẫn có nhiều doanh nghiệp BĐS làm ăn nghiêm túc, đúng pháp luật. Bởi vậy, các ý kiến đề nghị cần có giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Trước Quốc hội, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái khẳng định, Chính phủ chỉ điều chỉnh chứ không phải siết chặt tín dụng trong lĩnh vực BĐS.

Với những dự án hiệu quả thì vẫn cung cấp vốn để hiệu quả cho nền kinh tế. Phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định vẫn cho các dự án BĐS hiệu quả vay. Như vậy, có thể thấy, về chủ trương chính sách, quan điểm của Chính phủ, các bộ ngành đều tạo điều kiện cho vay các dự án tốt, hiệu quả, đẩy mạnh nguồn cung đang hạn hẹp trên thị trường BĐS.

Tuy nhiên, phía doanh nghiệp vẫn có phản ánh cho rằng khó tiếp cận vốn vay BĐS, ông Nguyễn Quốc Hùng- Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, vấn đề đặt ra là doanh nghiệp có bao nhiêu dự án được phê duyệt nhưng vẫn chưa triển khai, bao nhiêu dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý rồi? Ông Hùng nhấn mạnh việc chia sẻ với doanh nghiệp làm ăn chân chính, hoặc người thực sự vay mua nhà để ở mà tiếp cận vốn khó khăn, còn lại việc vay vốn để đầu cơ, kinh doanh thì cần phải kiểm soát.

"Có những đối tượng mua 50 căn chung cư, mua 5 biệt thự thì không thể kêu được. Anh mua xong bán với giá hợp lý chứ không phải anh mua vào lúc thị trường khan hiếm, anh đẩy ra xong yêu cầu vốn ngân hàng bơm vào cho anh, không có chuyện đó. Người dân khi đó tiếp cận các sản phẩm như thế nào?", ông Hùng đặt vấn đề.

Vị chuyên gia tái khẳng định ngành ngân hàng luôn quan tâm đến lĩnh vực BĐS và không bao giờ mong muốn giá BĐS có những "chao đảo" bởi 70% tài sản đảm bảo mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ của doanh nghiệp là BĐS. Nếu BĐS đi xuống, tức khách hàng khó khăn không trả được nợ, thì ngân hàng cũng gặp khó trong phát mại tài sản đảm bảo. Do đó, cần đặt vấn đề phải kiểm soát làm sao cho thị trường BĐS phát triển bền vững. Hiện nay, dòng tiền tín dụng vẫn đầu tư vào BĐS, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng không cao bằng tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. "Điển hình năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung là 14%, còn của BĐS là 12%. Đây là một trong những định hướng của Chính phủ và NHNN", đại diện Hiệp hội Ngân hàng nói.

Hiện nay, Chính phủ, NHNN nhìn nhận BĐS là một lĩnh vực rủi ro, giá bất động sản biến động lớn. Ví dụ, trước đây đất giá 100 triệu đồng/m2 và ngân hàng cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo, tức cho vay 50 triệu đồng/m2, nhưng giá thời điểm này có thể lên đến 300 triệu đồng/m2. Như vậy, vẫn tài sản đấy mà ngân hàng cho vay tới 150 triệu đồng/m2. "Nếu không phải là giá trị thật, khi có sự biến động khiến giá BĐS giảm xuống thì rủi ro rất lớn. Vì vậy, không đặt vấn đề siết tín dụng BĐS, nhưng các tổ chức tín dụng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống và có thể thu hồi được gốc và lãi", ông Hùng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Vương Duy Dũng - Trưởng phòng Quản lý nhà thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thừa nhận, trong thời gian vừa qua, giá BĐS có xu hướng biến động rất mạnh, song không phải ở tất cả các phân khúc. “Những phân khúc dành cho người dân, người thu nhập thấp, trung bình, cho công nhân là những BĐS chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng… thì việc đầu tư cho các loại hình này tương đối an toàn, đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội.

Quan điểm của tôi là cần khuyến khích để hỗ trợ phát triển các loại hình này. Còn những phân khúc có tính đầu cơ, giá rất cao, thì cần có sự kiểm soát, sự xem xét thận trọng. Không chỉ kiểm soát tín dụng, ngay cả về việc kiểm soát quản lý đầu tư kinh doanh những loại hình đó cũng cần được quan tâm, chặt chẽ. Nhìn chung, theo tôi việc kiểm soát vốn tín dụng cũng phải tùy theo các phân khúc, tùy dự án, chứ không áp chung với mọi dự án”, ông Dũng nói.

Phân tích cụ thể hơn, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện chưa quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ BĐS. “Thực tế, chúng tôi cho rằng, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất mong manh nên chúng ta không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán BĐS thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.

Ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều, dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra”, ông Thịnh nói.

Ông cũng cho rằng, quan trọng nhất là thanh lọc thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả, từ đó để tránh cho thị trường BĐS đổ vỡ hàng loạt.