Bỏ "công chứng theo địa hạt", tạo kẽ hở cho tội phạm?
Luật Công chứng đã được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7 tới đây. Theo đó, kể từ ngày 1/7/2007 trở đi, hoạt động công chứng, chứng thực (CCCT) sẽ xóa bỏ thẩm quyền địa hạt khi CCCT các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là nhà, đất, tài sản gắn liền với đất (gọi chung là bất động sản).
Liên quan đến nội dung mới này, những người trong cuộc tại nhiều địa phương cảm thấy băn khoăn, lo ngại về thực trạng bọn tội phạm tranh thủ kẽ hở của Luật này để hoạt động.
Theo Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chính phủ (NĐ 75) về CCCT, hiện đang còn hiệu lực, việc CCCT các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản đều được thực hiện tại các cơ quan CCCT theo phạm vi địa hạt.
Thực hiện Nghị định này, các địa phương trong cả nước thời gian qua đều phân định địa hạt cho các cơ quan CCCT trên địa bàn mình.
Tại Cần Thơ, Phòng Công chứng số 1 (CC1) được UBND thành phố phân định CC hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản tại quận Ninh Kiều, Cái Răng và huyện Phong Điền; Phòng CC2 gồm các quận, huyện còn lại là Bình Thủy, Ô Môn, Thốt Nốt, Cờ Đỏ, Vĩnh Thạnh.
Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Liên Bộ Tư pháp - Bộ TN&MT, quy định UBND xã, phường, thị trấn cũng được giao chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản thuộc phạm vi hành chính mình quản lý.
Sáng 11/5, trao đổi với PV, ông Phan Hữu Thành - Trưởng Phòng CC1, TP Cần Thơ cho biết, về mặt lý luận, việc xóa bỏ địa hạt trong hoạt động CCCT liên quan đến bất động sản là bước phát triển tích cực.
Khi công dân, tổ chức có nhu cầu CCCT hợp đồng, giao dịch về bất động sản (như: chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp, góp vốn...), họ có quyền yêu cầu bất kỳ cơ quan CCCT nào mà họ xét thấy tiện lợi về mặt đi lại và yêu thích về cung cách phục vụ.
Việc xóa bỏ địa hạt cũng là phù hợp với quy luật tất yếu của thời hội nhập: "Nếu anh phục vụ tốt thì tôi tìm đến"; đồng thời tạo nên động lực thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh. Tuy nhiên, về mặt thực tiễn, việc xóa bỏ địa hạt vẫn có một số mặt hạn chế nhất định.
Minh chứng cho điều mình nói, ông Thành nêu cho tôi nghe tình huống giả định sau: Ông A. có căn nhà trị giá 10 tỉ đồng tại quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ. Ông có nhu cầu thế chấp căn nhà ấy để vay vốn tại ngân hàng B và đã được ngân hàng B cho vay 7 tỉ đồng. Hợp đồng thế chấp căn nhà đó đã được Phòng CC1 chứng nhận.
Sau đó, thay vì ông A. phải đem giấy chủ quyền căn nhà mà ông thế chấp cho ngân hàng B đi đăng ký giao dịch bảo đảm rồi đem bản chính chủ quyền nhà nộp vào ngân hàng B để lấy tiền, nhưng ông A. tạm dừng việc giao dịch tại đây (nghĩa là ông A. chưa lấy được tiền ngân hàng B).
Ông A. lại tiếp tục gặp bà C. (là bà con với ông A.) kêu bán chính căn nhà đã thế chấp cho ngân hàng B với giá là 9,9 tỉ đồng. Bà C. chịu mua và trả đủ tiền cho ông A.; ông A. sẽ chịu trách nhiệm lo thủ tục sang tên cho bà C. đến khi có chủ quyền (tức là ông A. vẫn giữ giấy chủ quyền bản chính). Thế là vấn đề phát sinh từ đây.
Nếu theo quy định của Nghị định 75 như hiện nay, ông A. phải đến Phòng CC1 để yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn nhà ấy theo địa hạt. Nhưng nếu theo Luật Công chứng mới tới đây, ông A có quyền đến Phòng CC2 hoặc một văn phòng công chứng tư nhân bất kỳ nào đó để yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán này.
Về mặt lý luận, việc yêu cầu của ông A là hợp lý và Phòng CC2 (hoặc văn phòng công chứng nào khác) buộc phải thụ lý giải quyết. Tuy nhiên, việc ông A. đã lập hợp đồng thế chấp căn nhà này với ngân hàng B có thể Phòng CC2 (hoặc văn phòng CC nào khác) không biết.
Nguyên nhân đơn giản là vì số liệu giao dịch về thế chấp của ông A. với ngân hàng B không được cập nhật, lưu trữ chia sẻ tại các đơn vị này, nên khi sưu tra tài sản sẽ không thể hiện trên máy. Như vậy, Phòng CC2 đương nhiên phải thụ lý và chứng nhận hợp đồng mua bán căn nhà đó cho ông A..
Vấn đề tiếp tục phức tạp là sau khi hợp đồng mua bán căn nhà của mình được Phòng CC2 chứng nhận, ông A. lại không thực hiện việc sang tên cho bà C theo thỏa thuận mà ông tiếp tục đem chủ quyền căn nhà và hợp đồng thế chấp đã được
Phòng CC1 chứng nhận trước đây đi đăng ký giao dịch bảo đảm và đến ngân hàng để nhận tiền theo hợp đồng thế chấp đã được thiết lập để lấy 7 tỉ đồng theo khế ước đã lập. Và đương nhiên, ngân hàng cũng sẽ thực hiện giao dịch bình thường.
Trong trường hợp này, ngân hàng B cũng không biết được căn nhà mà mình nhận thế chấp đã được ông A bán cho bà C. Còn các hợp đồng thế chấp và mua bán căn nhà này đều được cả hai phòng CC chứng nhận(?!).
Trong tình huống giả định nêu trên, ông A. là người đã vi phạm pháp luật, cố tình lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản của Nhà nước và của công dân.
Có điều, cần lưu ý ở đây là việc quản lý của cơ quan Nhà nước trong hoạt động của mình. Nếu việc xác lập địa hạt được duy trì thì công tác quản lý, theo dõi việc chu chuyển tài sản trong quá trình giao lưu dân sự, kinh tế, thương mại sẽ được đồng bộ, thống nhất.
Vấn đề đặt ra là ngày Luật Công chứng có hiệu lực đã gần kề. Thế nhưng đến nay, các phòng CC của cả nước vẫn chưa được tập huấn. Vậy, đến thời điểm 1/7, các cơ quan CCCT sẽ phải bắt đầu từ đâu nếu không có lộ trình thực hiện hợp lý
Ông Thành cũng đồng quan điểm với bà Ngô Minh Hồng - Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh khi trả lời phỏng vấn trên một tờ báo vào ngày 2/5/2007 vừa qua rằng: "Trong giai đoạn quá độ vẫn cần thiết phải duy trì địa hạt công chứng đối với hợp đồng, giao dịch về bất động sản"