Ì ạch cải tạo chung cư cũ
Nguyên nhân được đánh giá các quy định hiện hành đang là “nút thắt” và mới đây UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định 7020/QĐ-UBND thành lập Tổ chuyên gia nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách đặc thù để trình Chính phủ, Quốc hội giải quyết những vấn đề nan giải này.
| Khu tập thể Viện Tư liệu phim số 22 Liễu Giai gần 2 năm nay vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng. |
Tiến độ “rùa bò”
Phải đi thuê nhà gần 2 năm nay, gia đình ông Hoàng Văn Ngọc đang rất sốt ruột về tiến độ triển khai của dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Viện Tư liệu phim mà ông đã gắn bó mấy chục năm qua. Nguyên nhân của sự chậm trễ này là do đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành xong giải phóng mặt bằng.
Dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam tại số 22 phố Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội do Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Việt - Úc là chủ đầu tư, theo quyết định số 4587/QĐ-UBND ngày 31-8-2018 của UBND TP Hà Nội.
Trái ngược với khung cảnh huyên náo bên ngoài, khu tập thể Viện Tư liệu phim hiện tại là một không gian tối tăm, ẩm thấp và hoang vắng. Một số hộ dân vẫn ở lại đây do chưa thống nhất được mức giá đền bù với chủ đầu tư trong Dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể.
“Chúng tôi đã nhận tiền hỗ trợ, bàn giao căn hộ để chủ đầu tư triển khai dự án. Nhiều gia đình chấp nhận cảnh thuê nhà chỉ mong dự án sớm được triển khai. Thế nhưng do chưa thống nhất được mức đền bù với mấy hộ dân còn lại nên đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành xong giải phóng mặt bằng. Tình trạng này kéo dài không biết đến lúc nào mới xong”, ông Ngọc chia sẻ.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn hiện có 1.579 chung cư cũ đang tồn tại. Trong đó có 6 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D gồm: Khu tập thể C1 Thành Công, đơn nguyên 1 chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng (phường Láng Hạ, quận Đống Đa), đơn nguyên 1, 2 G6A Thành Công (phường Thành Công), đơn nguyên 3 C8 Giảng Võ (phường Giảng Võ), đơn nguyên 1-3 tập thể Bộ Tư pháp (phường Cống Vị), đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh (phường Ngọc Khánh). 200 nhà xuống cấp, hư hỏng ở cấp C và 137 nhà cấp B.
Trên thực tế, nhiều dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn thành phố cũng đang rơi vào tình cảnh khó khăn như: Dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư D3, D4 khu tập thể Giảng Võ (quận Ba Đình); L1, L2 tại số 93 phố Láng Hạ (quận Đống Đa), khu tập thể Ba tầng (quận Hà Đông)...
Theo đánh giá của ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) thì Hà Nội mới lo phát triển các dự án đô thị mới, các khu đất mới mà chưa thực sự đầu tư cho cải tạo, tái thiết lại đô thị cũ. “Số lượng các dự án cải tạo chung cư cũ được triển khai còn rất ít, thậm chí chỉ đếm trên đầu ngón tay trong những năm qua.
Một số dự án được triển khai thì lại gặp nhiều vướng mắc về giải phóng mặt bằng, cơ chế, chính sách khiến nhà đầu tư rất mệt mỏi, chùn bước. Ngay cả khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng phê duyệt năm 2011, đến nay gần chục năm mới triển khai cải tạo được vài tòa nhà. Như vậy là quá chậm”, ông Chiến nhìn nhận.
Nhà nước nên mua lại chung cư cũ?
Xung quanh câu chuyện ì ạch cải tạo chung cư cũ, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng chỉ ra nhiều nguyên nhân. Theo ông Dũng có 2 vướng mắc lớn nhất hiện nay là: phần lớn chung cư cũ đều thuộc khu vực nội đô nên số dân ở chung cư sau khi cải tạo bị giới hạn, thứ hai là vấn đề đền bù. Tuy nhiên, thực tế ở các dự án cải tạo chung cư cũ hiện nay còn nhiều khó khăn khác như: khâu bố trí tạm cư đang gặp phải vướng mắc, niềm tin của người dân vào năng lực tài chính và kinh nghiệm của nhà đầu tư…
Ở góc độ của doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ hiện nay là hệ số đền bù để thỏa thuận với cư dân, nhất là tầng 1. Hệ số đền bù là bao nhiêu? Người dân đòi đền bù gấp rưỡi, gấp đôi dù không mất tiền xây dựng. Thứ hai là việc đầu tư phải đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng, không gây ách tắc, quá tải, nhưng với doanh nghiệp, họ chỉ thực hiện nếu thu được lãi 10% nên sẽ có sự chênh lệch giữa quy hoạch mà chủ đầu tư muốn và quy hoạch được duyệt.
Ông Hiệp nói: "Nếu tăng chiều cao thì sẽ ách tắc. Nếu không cho tăng thì phải bù cho chủ đầu tư đất ở chỗ khác. Chính quyền cần phải vào cuộc với doanh nghiệp".
Theo ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị thì mục tiêu cải tạo chung cư cũ là phải đảm bảo được lợi ích của các bên liên quan. Ông Chiến cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để cải tạo lại các chung cư cũ xuống cấp, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư.
Thu hút nhà đầu tư bằng việc đấu giá khu đất kèm với quyền lợi khác là một quỹ đất sạch từ bên ngoài khu vực đô thị lịch sử. Với phương thức như vậy, ông Chiến cho rằng nhà đầu tư sẽ sẵn sàng tham gia. “Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá.
Với trường hợp các vị trí bị hạn chế cao tầng, sẽ dùng hình thức BT theo quy hoạch. Nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng lại chung cư cũ và phần còn thiếu sẽ được bù thêm bằng một khu đất khác phù hợp quy hoạch. Về phía người dân sau khi nhận tiền bán căn hộ chung cư cũ thì có toàn quyền mua căn hộ mới, khi đó thành phố có thể giới thiệu quỹ nhà để người dân mua theo giá thương mại”, ông Chiến đưa ra giải pháp.