Nghịch lý giá nhà ở xã hội

Tìm hiểu từ sàn giao dịch BĐS Cengroup, dự án mới nhất vừa được chào bán ra là CT Number One (Hoài Đức, Hà Nội) với mức giá 11,5 triệu đồng/m². Có thể nói đây là dự án nhà ở thương mại đang được chào bán thuộc loại rẻ nhất trên thị trường hiện nay. Trước đó, cũng có một số dự án nhà ở thương mại cũng có mức giá khá tốt được sàn này chào bán trên thị trường như: Tân Tây Đô (Hoài Đức, Hà Nội) với mức giá trên dưới 13 triệu đồng/m2; AZ Vân Canh với mức giá trên 12 triệu đồng/m²… Một hiện tượng “làm mưa làm gió” trên thị trường thời gian qua là sản phẩm của Công ty cổ phần Xây dựng Lai Châu số 1 với hàng loạt dự án giá thấp như: dự án Đại Thanh; dự án Kim Văn, Kim Lũ; VP5, VP6 Linh Đàm được bán ra với mức giá dưới 15 triệu đồng/m².

Qua đó để thấy xu hướng giá thị trường chung cư thương mại hiện nay đang ngày càng hướng đến người mua nhà, giảm giá để đáp ứng khả năng tài chính của đại đa số người dân. Đây chính là nghịch lý đối với nhà ở xã hội hiện nay, bởi trong khi nhà ở thương mại giá ngày càng thấp thì giá nhà ở xã hội lại ngày càng cao.

Một trong những dự án đang gây xôn xao dư luận về mức giá hiện nay là giá của dự án nhà ở xã hội 143 Trần Phú (Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU) làm chủ đầu tư. Trao đổi với một lãnh đạo SDU, vị đại diện này khẳng định giá nhà ở dự án nhà ở xã hội 143 Trần Phú (Hà Đông) là 14,9 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đây chỉ là mức giá tạm tính.

Khảo sát qua một số dự án nhà ở xã hội khác cũng đang được triển khai như: dự án nhà ở xã hội 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) do Công ty CP Đầu tư xây dựng và Thương mại dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tư, cũng có giá tạm tính ở mức 14,8-14,9 triệu đồng/m². Cùng với một số dự án khác sắp ra mắt thị trường cũng đang dự tính mức giá 14- 15 triệu đồng/m²… Dù đây mới chỉ là giá tạm tính, phải chờ đến khi hoàn thành dự án, quyết toán xong mới có giá chính xác, nhưng thực tế từ nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng như: dự án Đặng Xá (Gia Lâm), dự án Sài Đồng (Long Biên) mức giá chính thức không khác nhiều so với giá tạm tính. 

Cách đây chưa lâu, khi dự án nhà ở xã hội Sài Đồng (Long Biên) đưa ra mức giá 12,34 triệu đồng/m² (cao nhất trong số các dự án cùng triển khai) đã bị chê là quá đắt. Tuy vậy, so với những mức giá của các dự án đang triển khai hiện nay, mức giá đó đã quá “lỗi thời”. Trong khi đó, lúc xây dựng các dự án nhà xã hội thì các chủ đầu tư đã được miễn tiền sử dụng đất, hưởng các ưu đãi về thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nhà ở xã hội chủ đầu tư bị khống chế mức lãi định mức là 10%. Do đó dù có mức giá là bao nhiêu thì doanh nghiệp cũng chỉ được tối đa 10% lãi suất. Tuy nhiên, bản chất nhà ở xã hội và chủ trương của Nhà nước là để đáp ứng nhu cầu của người nghèo, người có thu nhập thấp, mà giá lại quá cao làm sao người nghèo có thể mua được. Muốn để cho người nghèo có nhà thì phải đáp ứng được khả năng chi trả của họ, do đó nên có chính sách khống chế giá và cần phải kiểm soát được giá nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội giá đang có xu hướng tăng, thậm chí còn cao hơn nhiều dự án nhà ở thương mại dù được hưởng nhiều ưu đãi.

Theo ông Liêm, nếu giá nhà ở xã hội cao quá thì người dân có thể lựa chọn những dự án nhà thương mại có giá thấp hơn và không bị những ràng buộc như nhà ở xã hội. Dưới góc độ của một doanh nghiệp, ông Phạm Thành Hưng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn BĐS Cengroup, nhà ở xã hội không phải nộp tiền sử dụng đất thì dự án ở Hà Nội so với dự án ở các tỉnh khác coi như không khác nhau về vị trí địa lý, tại sao nhà ở xã hội Đà Nẵng chỉ 5-7 triệu đồng/m²? Trong khi ở Hà Nội lại có thể lên tới 14-15 triệu đồng/m². Khác nhau chỉ là nhà ở xã hội Đà Nẵng xây thấp tầng hơn ở Hà Nội, liệu xây nhà ở xã hội thấp tầng ở Hà Nội, doanh nghiệp có làm được mức giá như ở Đà Nẵng hay không? Trong khi đó nhà ở xã hội còn được hưởng nhiều ưu đãi khác? 

Điểm khác biệt nhất giữa các dự án ở Hà Nội và các địa phương khác là ở điểm này, tuy nhiên dù tiền giải phóng mặt bằng có cao hơn cũng không thể có mức giá cao hơn quá nhiều như thế. Xung quanh câu chuyện về giá nhà ở xã hội quá cao, Bộ Xây dựng cho rằng, Nhà nước không quy định giá bán mà chỉ quy định mức lãi suất 10% đối với doanh nghiệp. Dự án có vị trí tốt, hạ tầng tốt thì giá cao là điều đương nhiên. Tuy nhiên, nếu so giá giữa dự án nhà ở xã hội 143 Trần Phú (Hà Đông) có mức giá tạm tính 14,9 triệu đồng/m² với các dự án khác cũng ngay khu vực này như: chung cư Viện 103 tại Văn Quán (Hà Đông) được rao bán 13,9- 14,5 triệu đồng/m² (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì), thì rõ ràng giá nhà ở xã hội còn cao hơn cả giá nhà ở thương mại trong khi được hưởng nhiều ưu đãi.

So sánh là một chuyện, vấn đề đặt ra là làm thế nào để người nghèo có thể mua được nhà ở xã hội là vấn đề đáng nói nhất. Có nên áp giá trần, hay cần có chính sách để khống chế mức giá nhà ở xã hội? để đảm bảo chính sách an sinh xã hội mà Đảng, Nhà nước đã đề ra là câu hỏi mà các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cũng nên cân nhắc