Bài cuối: Tạo khung pháp lý để bảo đảm quyền lợi các bên

Cơ quan chuyên môn nói gì sau rà soát?

Rà soát theo chỉ đạo của UBND thành phố, Sở Xây dựng đã viện dẫn quy định tại Điều 3, Luật Nhà ở năm 2023 về các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có nội dung "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở"; Quy định tại Điều 3, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về khu chức năng căn hộ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp;  Điều 43, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt... và cho rằng đây là căn cứ để UBND thành phố ban hành Quyết định 26.

Theo Sở Xây dựng, căn cứ vào các quy định nêu trên thì mô hình lưu trú ngắn ngày trong nhà chung cư chỉ được thực hiện ở các dự án nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác. Trong đó có cả căn hộ dùng để ở, căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác hoặc các dự án được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Tuy vậy, để có cơ sở đề xuất, kiến nghị UBND thành phố xem xét, Sở Xây dựng đã đề nghị Sở Du lịch, Hiệp hội BĐS thành phố, UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện góp ý về vấn đề này.

Góp ý với UBND thành phố và Sở Xây dựng vào ngày 22/4 vừa qua, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh khẳng định thống nhất với những nội dung trong văn bản của Bộ Xây dựng gửi Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố và văn bản trả lời kiến nghị của bà Nguyễn Thương Hoài. Các văn bản này đã giải thích rất rõ những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như quyền của chủ sở hữu.

Hiệp hội BĐS đề nghị Sở Xây dựng trình UBND thành phố xem xét, sửa đổi quy định cấm trên. Ngoài ra cần bổ sung điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư và khách thuê lưu trú tại căn hộ nhà chung cư.

Trước khúc mắc này, Hiệp hội BĐS thành phố cũng kiến ghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung việc "giải thích từ ngữ" đối với khái niệm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở" hoặc "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở" để các địa phương thống nhất nhận thức và thuận tiện trong việc thực thi Luật Nhà ở 2023.

Chính cách hiểu là chỉ có trường hợp căn hộ chung cư cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm mới nhằm mục đích để ở. Còn trường hợp căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần trên ứng dụng Airbnb không nhằm mục đích này là chưa chính xác vì người thuê sử dụng căn hộ đều nhằm mục đích để ở. Đồng thời cách hiểu mang tính "ngộ nhận" về trường hợp căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn trên ứng dụng Airbnb chỉ phục vụ khách du lịch là chưa chính xác.

Việc bên cho thuê nhà trực tiếp tìm kiếm khách hàng hoặc thông qua sử dụng ứng dụng Airbnb là lựa chọn của bên cho thuê nhà. Do tính kết nối, phổ biến và tiện lợi nên phương thức sử dụng ứng dụng Airbnb trở thành lựa chọn chủ yếu của cả bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. Nhưng người thuê nhà dù là khách du lịch trong nước, khách du lịch nước ngoài, khách vãng lai thì cũng đều sử dụng căn hộ chung cư để ở.

Phải có nơi "cầm chịch"

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Hiệp hội BĐS thành phố đã nhận được một loạt các email thông báo của BQL cụm chung cư Masteri Thảo Điền, tòa nhà Iris - HaDo Centrosa Garden, tòa nhà Opal tower Saigon Pearl, Sunrise City North,

khu đô thị Vinhomes Central Park, tòa nhà Lumière Riverside thông báo và yêu cầu các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tuân thủ, chấp hành Quyết định 26 của UBND thành phố. Từ ngày 27/2/2025 tất cả các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư cho thuê lưu trú ngắn ngày trên ứng dụng Airbnb.

Trong khi đó, theo lãnh đạo Hiệp hội BĐS, ứng dụng Airbnb đã kết nối hiệu quả giữa bên cho thuê với bên thuê nhà, tạo thêm nguồn cung cơ sở lưu trú ngắn hạn, góp phần thúc đẩy phát triển du lịch và tạo việc làm cho người lao động. Ứng dụng Airbnb đã đóng góp vào sự "bùng nổ" du lịch của cả nước cũng như giải quyết nhu cầu thuê nhà ngắn hạn của khách du lịch nước ngoài và người dân trong nước. Chỉ riêng tại 24 tòa nhà chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã có đến 8.740 căn hộ tham gia cho thuê ngắn hạn qua ứng dụng này. Với giá bình quân mỗi căn hộ này là 5 tỷ đồng, thì tổng giá trị đầu tư cho số căn hộ trên đã lên đến 43.700 tỷ, tương đương với 1,74 tỷ USD.

Nếu vay tín dụng theo tỷ lệ 70% với lãi vay 9%/năm, tổng dư nợ của các chủ cho thuê nhà này với ngân hàng đã vào khoảng 30.590 tỷ đồng, tiền lãi vay phải trả khoảng 2.753 tỷ đồng/năm. Từ đó ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc UBND thành phố không cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày trên ứng dụng Airbnb kể từ ngày 27/2/2025 đến nay đã gây khó khăn rất lớn cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Do phải bồi thường hợp đồng đã ký, bị mất nguồn khách du lịch, khách vãng lai có nhu cầu thuê nhà ngắn hạn, bị mất nguồn thu làm ảnh hưởng đến việc trả lãi vay, trả nợ ngân hàng… nên trong các tháng gần đây, chủ sở hữu căn hộ chung cư đang tham gia ứng dụng cho thuê này đã phải đồng loạt giảm giá cho thuê nhà và chuyển hướng sang cho thuê nhà dài hạn. Song với số lượng căn hộ rất lớn như vậy, việc tìm kiếm khách thuê dài hạn là không dễ dàng.

Bà Hoài cho biết, đây là hậu quả sau Quyết định 26 và các quy định của BQT. Bởi một số chủ nhà vẫn cứ cho thuê vì cho rằng việc làm này không bị pháp luật cấm, nhưng khi đưa khách đến nhận nhà chung cư thì xảy ra tình trạng trên. Về vấn đề nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà, bà Hoài thừa nhận mới chỉ có một bộ phận người dân đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp. Còn lại số đông chủ căn hộ cho thuê vẫn âm thầm làm từ trước đến nay do chưa bị quản lý.  

Bà Nguyễn Thương Hoài cho rằng, cơ quan chức năng cần thay đổi tư duy "không quản được thì cấm" sang tư duy quản lý hiệu quả, tạo điều kiện cho các mô hình kinh doanh mới đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc tạo khung pháp lý để Airbnb hoạt động hợp pháp không chỉ tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch mà còn góp phần thúc đẩy du lịch, tạo công ăn việc làm và tăng thu nhập cho người dân. Đồng quan điểm này, Hiệp hội BĐS đã góp ý, không nên vì "không quản được thì cấm" hoặc "thấy khó quản lý thì cấm" đối với hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn trên ứng dụng Airbnb.

Việc kinh doanh Airbnb tại TP Hồ Chí Minh vẫn diễn ra tự phát, chưa có một khung pháp lý và cơ chế quản lý cụ thể từ các cơ quan chức năng. Vì vậy cần có một tổ chức đại diện, đứng ra "cầm chịch" mô hình kinh doanh mới này một cách chuyên nghiệp. Từ đó gia tăng đóng góp vào sự phát triển chung của ngành du lịch thành phố. Đây cũng là nơi đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm và xây dựng tiêu chuẩn chung nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ của các cơ sở lưu trú Airbnb tại TP Hồ Chí Minh nói riêng, cả nước nói chung.