Nhìn lại 10 năm loay hoay cải tạo chung cư cũ

• Xử lý chung cư cũ xuống cấp vẫn chưa có “đáp án” chung
• Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Hô rất nhiều cải tạo chẳng bao nhiêu?!
• Hà Nội kiểm định toàn bộ chung cư cũ, biệt thự cổ

Mới đây, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội, đã chính thức được ban hành. Với cơ chế mới cho phép nâng tầng, Quy chế trên dường như đã dần tháo được “nút thắt” tồn tại dai dẳng bao năm nay, đó là việc cho phép tăng thêm tầng với các dự án cải tạo chung cư cũ, tạo điều kiện thu hút các doanh nghiệp tham gia cùng TP.

Khá đồng thuận với tiêu chí cho phép nâng cao tầng, chiều 9-4, trao đổi với chúng tôi, TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, việc cho phép nâng chiều cao này là một biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ đang tồn tại suốt thời gian dài vừa qua. 

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội hiện đang có 23 khu chung cư cũ với hơn 1.500 nhà và hơn 2 triệu m² sàn. Tính bình quân hiện nay thì mỗi đầu người sống ở các khu chung cư cũ này chưa đạt 10m² sàn/người. Do đó việc cải tạo lại chung cư cũ là rất cần thiết. 

“Với dự kiến 2015, TP Hà Nội cải tạo xong các công trình chung cư cũ xuống cấp mà đến nay mới đạt 10%, cho thấy tính cấp bách của việc cải tạo lại các khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm này”, ông Nghiêm khẳng định.

“Nhưng theo tôi, làm gì thì cũng cần thiết phải tuân thủ theo quy hoạch. Và thật ra, quy định tầng cao chỉ là một tiêu chí. Chúng ta cần phải quan niệm đúng đắn về tầng cao”, ông Nghiêm nói.

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, các dự án cải tạo chung cư cũ này cần phải có quy hoạch tổng thể, mặt bằng. Ông Nghiêm nêu ví dụ, những dự án lớn như dự án Nguyễn Công Trứ 6ha, Kim Liên 19ha... thì phải có quy hoạch tổng thể về dự án, chiều cao, mật độ xây dựng, diện tích cây xanh... 

Một vấn đề ông Nghiêm nhấn mạnh là đặc biệt phải tuân thủ các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật như: tầng cao, hệ số sử dụng đất, các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật... Bên cạnh đó, các dự án này còn tác động đến thẩm mỹ và an toàn cho người dân như các quy định về phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm... Do vậy bắt buộc phải tuân theo quy hoạch. 

“Ví dụ khu dân cư đó với quy mô dân số khoảng 20 nghìn dân, giờ xây lại, nâng chiều cao lên cho thêm dân vào ở sẽ có tác động rất lớn đến hạ tầng kỹ thuật của khu vực đó. Hạ tầng đã quá tải sẵn giờ thêm dân vào ở nữa thì lại càng quá tải. Cái dễ nhìn thấy nhất hiện nay đó là nạn tắc đường, cùng nhiều vấn đề khác mà hiện tại chưa thể giải quyết nổi. Do đó phải cẩn trọng với quy định này. Không thể để doanh nghiệp muốn làm gì thì làm”, ông Nghiêm băn khoăn.

Còn theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc TP Hà Nội có quy chế mới cụ thể hóa việc tăng chiều cao các công trình cao tầng ở các khu vực nội đô là phù hợp với đòi hỏi của thực tế. Ông Quang khẳng định, nếu không có quy định dung hòa được quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư, thì vấn đề cải tạo chung cư cũ sẽ còn khó khăn. 

Chung băn khoăn với TS Đào Ngọc Nghiêm, ông Quang cũng cho rằng, cần có quy định rõ về mật độ xây dựng, chính sách trong việc tái định cư của người dân đô thị khi tiến hành cải tạo chung cư cũ. 

“Vấn đề đặt ra ở đây là mật độ xây dựng ở mức nào là hợp lí để đảm bảo cho số lượng dân cư không vượt quá mức giới hạn của hạ tầng kỹ thuật hiện có trong nội đô. Nếu không quản lí chặt sẽ gây quá tải trong khu vực nội đô và đặc biệt là quá tải cho hạ tầng kỹ thuật hiện có, gây hậu quả rất nguy hiểm”, ông Quang khẳng định.

Cũng có chuyên gia xây dựng hiến kế cho UBND TP Hà Nội để tránh tình trạng gia tăng mật độ dân số khi cho phép nâng tầng như Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, để đảm bảo không làm tăng mật độ dân số, thì lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó, phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận. 

Và phải thực hiện theo phương pháp làm phải cuốn chiếu, trong một dự án sẽ triển khai thi công từng toà nhà, dịch dần dân ở các khu khác gần đó cũng trong diện cải tạo về tạm cư.