Giải bài toán xác định giá đất chính xác và trung thực

Nhiều ý kiến của các chuyên gia đã góp ý thẳng vào những điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý trong Dự thảo. Cuối tuần vừa qua, Văn phòng Chính phủ cũng đã tổ chức Hội nghị Lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với các tỉnh/thành phía Bắc với sự tham gia của 16 địa phương dưới sự chủ trì của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà.

Theo nhiều chuyên gia về kinh tế và bất động sản, vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm là mục đích thu hồi đất và giá đất.

Làm rõ mục đích thu hồi đất

Quy định hiện hành nêu rõ, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Quy định này khiến cho thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định. Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định về khung giá đất sẽ được bỏ, thay thế vào đó là bảng giá đất sát với thị trường hơn.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. Muốn thực hiện được điều này, cần phải có các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết: "Chúng tôi sẽ thiết kế trong nghị định và sau này sửa đổi Thông tư 36 là để cho việc xác định giá đất là một cách minh bạch, từ vấn đề số liệu đầu vào cho đến quá trình tính toán giá đất để đảm bảo tính đúng, tính đủ".

Trên thực tế trong thời gian qua, tại một số khu vực, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá cả của thị trường. Do đó, nhiều ý kiến góp ý, cần quy định rõ, giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán, giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường, phù hợp với quy định về khái niệm định giá được Luật Giá hiện hành đưa ra.

Ngoài vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, rất nhiều ý kiến đã được ghi nhận xoay quanh các chủ đề khác như quy định giao đất, quy hoạch… Các ý kiến tâm huyết đang được tiếp thu và sẽ được tổng hợp để cơ quan soạn thảo, thẩm tra, chỉnh lý tốt nhất dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, ở nhiều quốc gia trên thế giới, việc thu hồi đất là để phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh và cho mục đích công cộng.

Còn tại nước ta, việc thu hồi đất tương ứng 4 trường hợp, đó là: Phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh; phục vụ cho lợi ích phát triển xã hội; vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi theo quy định của pháp luật vì đe dọa tính mạng của con người. Trong các trường hợp trên, mục đích thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang gây nhiều ý kiến trái chiều nhất.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rất dễ bị lợi dụng nếu không làm rõ đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu. Cũng theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, dự thảo Luật cần định nghĩa cụ thể việc thu hồi đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo. Bởi đang có hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh.

Sẽ xây dựng bản đồ các loại giá đất giao dịch

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, câu chuyện sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp và những bất cập trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích kinh tế đã được nhắc đến nhiều lần và khi Dự thảo Luật Đất đai được mang ra bàn thảo thì câu chuyện này một lần nữa lại được dư luận đặc biệt quan tâm.

Theo GS Đặng Hùng Võ, dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng. GS Đặng Hùng Võ nhận định, với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế là rất quan trọng. Ngoài ra, dự thảo cũng vẫn quy định đất do Nhà nước thu hồi thì đấu giá, chưa thu hồi thì đấu thầu..., tất cả chỉ mang tính hình thức, không có lợi cho quá trình phát triển kinh tế.

Trong hội nghị lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có sự  tham gia của 16 tỉnh, TP khu vực phía Bắc cuối tuần qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà khẳng định, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có ý nghĩa chính trị quan trọng với tầm ảnh hưởng rộng lớn, nhiều chính sách quan trọng, tuy nhiên, nhiệm vụ quan trọng nhất hiện nay là xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm của nhà nước và người dân. Phó Thủ tướng cũng cho rằng, bài toán đặt ra hiện nay là làm sao xác định được đúng giá trị đất đai, làm sao để có chủ trương, phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào đúng.

“Quan trọng nhất là chất lượng bộ luật khi ban hành ra phải đáp ứng kỳ vọng nhân dân, mỗi người dân đều hiểu và áp dụng được”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu. Liên quan đến định giá đất, theo Phó Thủ tướng, điều quan trọng làm thế nào để có được giá chính xác và trung thực khi giao dịch đất đai. “Mọi giao dịch của các tổ chức phải được giao dịch trên sàn, giao dịch đến đâu là giá lập tức cập nhật đến cơ quan quản lý - có thể ở hai cấp là cấp tỉnh và cấp trung ương.

Khi đó, chúng ta sẽ có một bản đồ về các loại giá đất giao dịch, gọi là giá thị trường trên bản đồ ấy. Chúng tôi sẽ đưa ra phần mềm xử lý để làm sao, kể cả trong thời điểm có nhiều biến động vẫn có thể tìm ra được giá trị trung bình về giá đất của thị trường trong điều kiện bình thường…”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho hay.