Lãi suất cao khiến gói cho vay ưu đãi với nhà ở xã hội giải ngân chậm
Chương trình phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) của Chính phủ dành cho người thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021-2030 đã được nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hưởng ứng, đăng ký tham gia thực hiện với tổng số lượng NOXH lên đến hơn 1,5 triệu căn. Thời gian qua, một loạt cơ chế, chính sách để thúc đẩy phát triển nhanh NOXH cũng đã được sửa đổi bổ sung.
Trong đó lần đầu tiên, Chính phủ đã có quy định cho phép chủ đầu tư dự án NOXH được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Đồng thời gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với NOXH, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) triển khai cũng đã được 8 ngân hàng thương mại hưởng ứng với số tiền cam kết cho vay lên tới 140 nghìn tỷ đồng.
Gói tín dụng này dành để cho các chủ đầu tư dự án NOXH vay vốn trong vòng 3 năm với lãi suất 8%/năm. Người mua, thuê mua NOXH hoặc tự xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở được vay trong 5 năm với lãi suất 7,5%/năm và lãi vay được điều chỉnh định kỳ 6 tháng/lần. Tuy vậy, sau hơn 1 năm triển khai, đến nay số tiền các ngân hàng cho vay ra mới đạt tỷ lệ rất thấp, cho vay ra mới đạt 1.344 tỷ đồng, bằng 0,96% tổng số tiền của gói ưu đãi. Trong đó có 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay tại 12 dự án và chỉ có 49 tỷ đồng được giải ngân cho người vay mua NOXH tại 5 dự án.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển NOXH tại khu vực TP Hồ Chí Minh, thì ngoài việc các chủ đầu tư dự án NOXH phải chờ gỡ vướng, còn bởi mức lãi suất cho vay khá cao so với mặt bằng lãi suất hiện nay tại các ngân hàng thương mại. Điển hình là Vietcombank đang cho vay tiêu dùng với mức cho vay có thể lên đến hàng tỷ đồng với lãi suất chỉ từ 4,2-5%/năm, không cần tài sản thế chấp mà chỉ cần chứng minh khả năng trả nợ. Đối với chủ đầu tư dự án, chi phí lãi vay sẽ được tính vào giá thành, giá bán, giá cho thuê NOXH nên cuối cùng người mua, thuê, thuê mua NOXH sẽ phải “gánh” thêm khoản chi phí này. Trước bất hợp lý trên, NHNN đã xem xét phương án điều chỉnh việc cho vay đối với gói tín dụng ưu đãi trên theo hướng sẽ nâng thời hạn cho vay lên 10-15 năm, ổn định lãi suất trong mỗi chu kỳ 5 năm và giảm lãi suất cho vay từ 3-5%/năm. Theo phân tích của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, nếu NHNN cho giảm 3% lãi suất, chủ đầu tư dự án NOXH sẽ phải chịu lãi suất vay là 5%/năm, còn người mua, thuê mua NOXH chỉ phải chịu mức lãi suất 4,5%/năm ngay trong năm nay. Trường hợp NHNN cho giảm 5% lãi suất cho vay, khi đó chủ đầu tư dự án NOXH chỉ còn phải chịu lãi vay 3%/năm và người mua, thuê mua NOXH chỉ phải chịu lãi suất 2,5%/năm trong năm 2024. Tuy nhiên, khả năng giảm 5% lãi suất cho vay rất khó có thể thực hiện. Nhất là khi thực hiện việc giảm lãi suất trên, chủ đầu tư dự án NOXH và người mua, thuê mua NOXH vay gói tín dụng ưu đãi lại được hưởng mức lãi suất vay thấp hơn so với mức lãi suất vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội, đây là điều không hợp lý. Từ đó Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đề nghị giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ mức 6,6%/năm xuống 3-4,8%/năm tương tự như Chương trình cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở với lãi suất cho vay 3%/năm tại ngân hàng này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và phù hợp với thực tế hiện nay.
Ông Nguyễn Ngọc Trung, Giám đốc pháp lý của một dự án NOXH nêu ví dụ cụ thể, ngày 1/6/2024 một cặp vợ chồng mua căn hộ NOXH với giá 1 tỷ đồng và được vay 800 triệu đồng trong 20 năm từ Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm nên chỉ phải trả lãi vay của các tháng 6-7 vừa qua khoảng 3,2 triệu đồng/tháng. Riêng khoản nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng/tháng được ân hạn chưa phải trả trong năm đầu tiên. Nhưng kể từ ngày 1/8, lãi suất vay ưu đãi đã ở mức 6,6%/năm, do đó họ phải trả lãi vay là 4,38 triệu đồng, tăng 1,18 triệu đồng/tháng. Như vây ngay trong vòng 1 năm tới, hộ này sẽ phải trả thêm khoảng 14 triệu đồng lãi vay, số tiền này nằm ngoài tính toán nguồn tiền trả nợ ban đầu của người mua nhà. Từ đó ông Ngọc cho rằng Nhà nước cần xem xét cho phép tiếp tục thực hiện quy định mức lãi suất cho vay ở mức 4,8%/năm theo Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10/05/2023 của Thủ tướng Chính phủ. Thậm chí, mức lãi suất hợp lý nhất là 3%/năm đối với người vay mua, thuê mua NOXH từ Ngân hàng Chính sách xã hội.
“Người mua, thuê, thuê mua NOXH tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội. Do đó cần thiết kế các chính sách phù hợp, gồm cả chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để mua, thuê mua NOXH. Đặc biệt là không nên “cào bằng” chính sách giữa đối tượng được hưởng chính sách về NOXH tại khu vực đô thị với hộ nghèo”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nêu quan điểm khi kiến nghị với Chính phủ vào ngày 24/8 vừa qua.