Áp thuế với căn nhà thứ 2 và tăng tiền đặt cọc để hạ nhiệt đầu cơ

• Các nước ASEM cần đi đầu cơ chế hợp tác thương mại đầu tư bền vững

Nhất là khi xu hướng đầu tư lướt sóng, đẩy giá giao dịch lên cao đã chiếm trên dưới 50% lượng giao dịch tại các dự án nhà ở cao cấp. Đồng thời tăng tỷ lệ thanh toán đợt đầu khi mua nhà lên đến 35-50% và trường hợp mua căn nhà thứ hai cần áp dụng ở mức thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng.

Việc này sẽ không gây ảnh hưởng đến người mua nhà ở bình dân vì khi mua họ đã chuẩn bị được nguồn để trả tiền mua nhà. Nhưng lại có thể chặn bớt được giao dịch lướt sóng do chỉ cần đặt cọc 10-15% là người đầu cơ có thể rao bán lại suất mua nhà cho người khác.

Đồng tình với việc Bộ Tài chính nghiên cứu lập đề án đánh thuế BĐS, nhất là đối với người có từ nhà thứ 2 trở đi, Hiệp hội BĐS thành phố nhận định, sắc thuế này sẽ góp phần giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững; phòng chống đầu cơ, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

Ngoài ra, sắc thuế này còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp lựa chọn việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay. Phân tích của Hiệp hội BĐS thành phố cho thấy, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã quy định đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế.

Nhưng mức thuế cũng khá thấp khi thuế suất chỉ có 0,03% trên bảng giá đất, đối với diện tích đất ở trong hạn mức; thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức và áp dụng thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt trên 3 lần hạn mức.

Đã vậy, giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của thành phố thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường, nên mức thuế phải nộp rất thấp so với giá trị thật. Chẳng hạn, một căn nhà có diện tích 100m2 ở đường Đồng Khởi, quận 1 có giá đất được áp ở mức 162 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đã lên tới trên 1 tỷ đồng/m2.

Do đó giá tính thuế là 162 triệu nhân với 100m2 thành 16,2 tỷ đồng. Khi đó mức thuế người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm cho diện tích đất của căn nhà này chỉ có 4,86 triệu đồng. Ở nước ta cho đến nay cũng chỉ mới áp dụng thuế sử dụng đất ở như trên, chứ chưa đánh thuế tài sản nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố, trước đây, khoản thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng nhà đất có 2 cách tính thuế, ở mức 22% trên thu nhập chịu thuế hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch.

Nhưng theo Luật thuế hiện nay thì chỉ có 1 cách tính là tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch kèm theo yêu cầu không được thấp hơn giá sàn. Việc này đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế, không phản ánh được giá trị giao dịch thật trên thị trường, làm cho thông tin về giá trị giao dịch nhà, đất bị méo mó.

Để khuyến khích thị trường tăng trưởng, biện pháp hữu hiệu là áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản. Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng, cần áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên.

Nhưng đáng tiếc, cơ chế hiện nay không cho phép Chính phủ chủ động điều chỉnh thuế suất để điều chỉnh kịp thời các sắc thuế của nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS.

Ông Châu cho biết, theo quy định hiện nay, chủ đầu tư dự án BĐS phải có 15 - 20% vốn chủ sở hữu. Như vậy, 80 - 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng để thực hiện dự án. Do đó, việc áp dụng chính sách tín dụng cũng sẽ là công cụ hiệu quả để kiểm soát thị trường BĐS.

Thời điểm thị trường thuận lợi vốn tín dụng ngân hàng nên được nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng. Nhưng khi thị trường có dấu hiệu bong bóng, cần áp dụng ngay chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, khống chế tăng trưởng tín dụng.

Ngoài ra còn những chính sách có thể điều chỉnh hiệu quả với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở:..

Cần giám sát chặt việc thực hiện quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư và được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cũng như thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng và các công trình hạ tầng phụ trợ... trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc trước khi bàn giao nhà ở cho người mua để lành mạnh hóa thị trường.