Bài cuối: Hoàn thiện cơ sở thẩm định giá, đấu giá công khai công sản khi thanh lý

• Lãng phí trong quản lý nhà, đất công ở TP Hồ Chí Minh

Quy trình đấu giá nhà đất công tại thành phố hầu như được thực hiện căn cứ theo quy định trong Thông tư liên bộ của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Sau khi xác định diện tích đất, trong đó có cả quy hoạch về độ cao xây dựng, hạ tầng xung quanh, trung tâm sẽ thuê đơn vị tư vấn độc lập để xác định giá đất, sau đó mới trình UBND thành phố phê duyệt.

Gần đây nhất, việc đấu giá 584 nền đất ở quận 2 chỉ với giá khởi điểm là 1.355 tỷ, nhưng qua nhiều vòng đấu, giá đấu trúng đã vọt lên con số 2.062 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản (BĐS) thành phố, chỉ tính từ năm 2011 đến tháng 3-2017 - thời điểm thành phố tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản đã tổ chức thành công 215 cuộc đấu giá nhà đất công. Tuy giá khởi điểm chỉ là 3.211 tỷ đồng, nhưng giá trúng sau đấu giá đã ở mức 4.467 tỷ đồng, tăng thêm 1.256 tỷ đồng, cao gấp 1,39 lần so với giá khởi điểm.

Riêng cuộc đấu giá công sản tại số 23 Lê Duẩn, quận 1, đã có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá nên phải qua 16 vòng đấu mới xác định DN trúng đấu giá là Công ty Tân Hoàng Minh. Dù giá khởi điểm 550 tỷ đồng, song giá trúng đấu giá với công sản này đã ở mức 1.460 tỷ đồng, chênh lệch tăng thêm 910 tỷ đồng, cao gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm.

Ngoài vấn đề nhu cầu của thị trường, thực tế trên đã cho thấy công tác thẩm định giá nhà đất công trước khi đưa ra đấu là chưa sát với giá trị thực tế. Chánh Văn phòng UBND thành phố Võ Văn Hoan nhìn nhận, quy định pháp luật trong việc thẩm định giá đất công hiện nay khâu nào cũng có vấn đề; từ khâu tư vấn thẩm định giá cho đến việc chỉ ra những BĐS liền kề giao dịch thành cho đến BĐS đã giao dịch thành công tại phòng công chứng để làm cơ sở cho việc thẩm định giá đều có lỗ hổng pháp lý.

Theo ông Hoan, điều kiện này rất dễ bị lợi dụng bởi nếu như trong năm đó không có BĐS liền kề nào được đấu giá hoặc chuyển nhượng. Giá đất tham chiếu được lấy từ các phòng công chứng thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế do người chuyển nhượng thường thỏa thuận ghi giá giao dịch thấp đi nhằm né thuế.

Hiệp hội BĐS thành phố đã nhiều lần đề nghị phải đưa toàn bộ đất công, kể cả đất dùng để trả cho các nhà đầu tư dự án BT ra đầu giá công khai, minh bạch. Làm như vậy, tổ chức, cá nhân có quyền lợi liên quan mới có cơ hội được bồi thường thỏa đáng; hạn chế tối đa việc khiếu kiện nhất là tình trạng khiếu kiện đông người về đất đai và các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận quỹ đất một cách bình đẳng. 

Góp ý với Ban Kinh tế Trung ương, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vào ngày 27-4 vừa qua, Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng cần phải hoàn thiện cơ chế xác định "giá khởi điểm của tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất" một cách hợp lý để thu hút được đông đảo các nhà đầu tư có năng lực tham gia. Phải quy định làm sao để giá khởi điểm của tài sản đấu giá không được xác định quá thấp một cách bất thường gây thất thoát tài sản Nhà nước, nhất là khi đi đôi với tình trạng này là việc tổ chức đấu giá kiểu "quân xanh, quân đỏ".

Để làm được như vậy, theo Hiệp hội BĐS, cần thiết phải có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, khách quan, vô tư. Bởi lẽ, quy định tại Luật Đấu giá tài sản chỉ yêu cầu Bộ Tư pháp và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản là chưa đủ, mà cần thiết phải có quy định về cơ chế kiểm soát, giám sát hiệu quả hoạt động của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản trong từng phiên đấu giá.

Hiệp hội BĐS thành phố cũng cho rằng cần sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014 của Chính phủ theo hướng không giao cho tổ chức phát triển quỹ đất được thực hiện chức năng tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất; mà thống nhất một đầu mối là Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp như mô hình thực tế hiện nay của TP Hồ Chí Minh.

Đồng thời Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định mới thay thế Nghị định quy định về đầu tư theo hình thức đối tác công - tư để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; sửa đổi, bổ sung Nghị định về sử dụng nhà, đất để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao để xã hội hóa đầu tư, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất công.